TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00123

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWBA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[T] [F]

[E] [D] épouse [F]

C/

[S] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [E] [D] épouse [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 décembre 2022, Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [S] [U] un appartement à usage d’habitation (n°8, bâtiment A) et un emplacement de voiture (n°19), situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 427,39 euros et une provision sur charges mensuelle de 61 euros.

Le 16 octobre 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] ont fait signifier à Monsieur [S] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation provisionnelle au paiement :

— de la somme de 3.439,00 euros, mensualité de décembre 2024 incluse, ainsi qu’aux paiements des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 décembre 2024.

A l’audience du 04 avril 2025, Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.626,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle du mois d’avril 2025 comprise. Ils sollicitent de produire en délibéré un décompte actualisé, le défendeur invoquant avoir repris le paiement du loyer courant sans que cette somme n’apparaisse au décompte produit.

Monsieur [S] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 à 130 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il indique précise que son exercice d’auto-entrepreneur lui permet de percevoir depuis un mois un revenu d’un montant de 1.600 à 2.300 euros par mois et qu’il vit seul dans le logement. Il précise par ailleurs qu’il a pour habitude de payer le loyer et les charges le 12 de chaque mois, pratique que les demandeurs ne contestent pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par mail du 09 avril 2025, le conseil des demandeurs a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte locatif à jour, lequel sera pris en compte.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause Résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.515,25 euros a été signifié le 16 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [S] [U] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que Monsieur [S] [U] reste devoir la somme de 4.446,12 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de commissaire de justice de 147,36 euros, de 168,65 et de 135,22 euros et des frais d’assurance privilège d’un montant total de 255,35 euros, non justifiés par pièces.

Monsieur [S] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.446,12 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience concernant le mois de mars 2025, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [S] [U], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 130 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [S] [U], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [S] [U] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] Monsieur [S] [U] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2022 entre Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] et Monsieur [S] [U] concernant un appartement à usage d’habitation (n°8, bâtiment A) et un emplacement de voiture (n°19), situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] à titre provisionnel la somme de 4.446,12 euros ;

AUTORISONS Monsieur [S] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 130 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [S] [U] soit condamné à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [E] [D] épouse [F] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente