MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00191 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7CL – 74D

AFFAIRE : LA S.C.I. TAM 2019 C/ [M] [Z] [I] [B], LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECOCAR PATRIMOINE

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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TRIBUNAL FONCIER DE LA POLYNESIE FRANCAISE

siégeant à [Localité 9]

— SECTION 3-

JUGEMENT N° RG 23/00191 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7CL

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

La S.C.I. TAM 2019

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 19193C,

dont le siège social est sis à [Adresse 8]

représentée par M^e Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de POLYNESIE

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [Z] [I] [B]

né le 14 Septembre 1960 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

assigné à personne le 11 avril 2024

représenté par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de POLYNESIE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECOCAR PATRIMOINE

N° TAHITI 441833,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Muriel MERCERON de la SELARL MDH & ASSOCIÉS, avocats au barreau de POLYNESIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mai 2025, à 08 H 00

PRESIDENT :

Laure BELANGER

JUGES ASSESSEURS :

Teha TEMARII

Jacques LE GALL

GREFFIER :

Christian WHITE

PROCEDURE

Demande relative à un droit de passage sans procédure particulière en date du 02 novembre 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 02 novembre 2023

N° RG 23/00191 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7CL

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal foncier le 27 juin 2025

les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du Code de procédure civile de Polynésie française

Par décision contradictoire,

En matière civile et en premier ressort ;

Le tribunal foncier après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par requête reçue au greffe le 2 novembre 2023 la SCI TAM 2019 a saisi le Tribunal foncier aux fins d’expertise relative au passage revendiqué par elle sur les parcelles D [Cadastre 3] et D [Cadastre 2] au profit de sa parcelle D [Cadastre 4], toutes situées à Faa’a (Tahiti).

La requête était dirigée contre [M] [I] [B] en qualité de propriétaire de la parcelle D [Cadastre 3] et contre la SCI ECOCAR PATRIMOINE en qualité de propriétaire de la parcelle D [Cadastre 2]. Le premier a par ailleurs été assigné par exploit d’huissier du 11 avril 2024.

Par ordonnance du 20 mars 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et fixé le dossier à plaider au 23 mai suivant.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

● Dans sa requête la SCI TAM 2019 demande au tribunal, au visa des articles 682, 683 et 684 du Code civil, de :

— ordonner une expertise avec mission pour l’expert de déterminer la possibilité d’un passage sur les parcelles D [Cadastre 3] et D [Cadastre 2] pour désenclaver la parcelle D [Cadastre 4], et d’évaluer l’indemnité due

— enjoindre à la société ECOCAR PATRIMOINE et à [M] [I] [B] de retirer tous obstacles sur le chemin [L] [J] [I] dans un délai de 7 jours à compter du jugement

— condamner solidairement la société ECOCAR PATRIMOINE et [M] [I] [B] à lui verser la somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles

Elle explique que la servitude de passage qu’elle sollicite au profit de son fonds est mentionnée dans son acte de vente même si c’est de manière obscure, que de plus elle a toujours utilisé par tolérance ce chemin ainsi que les occupants antérieurs de sa parcelle, et que depuis qu’un portail a été posé elle se trouve enclavée.

Elle souligne que les parcelles D [Cadastre 4], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont issues de la division d’un même lot.

Elle considère que le fait d’obstruer brutalement un passage emprunté de longue date constitue un trouble manifestement illicite.

● Par conclusions notifiées aux parties le 27 novembre 2024 [M] [I] [B] demande au tribunal de :

— débouter la requérante

— condamner la requérante à lui verser la somme de 350 000 XPF au titre des frais irrépétibles

— faire distraction des dépens au profit de Maître Michèle MAISONNIER

Il considère que l’acte de donation-partage transcrit le 2 mars 1962 portant constitution de la servitude de passage litigieuse, certes rappelé dans l’acte de vente au profit de la SCI TAM 2019, n’a établi cette servitude sur le fonds aujourd’hui cadastré D [Cadastre 3] qu’au profit du fonds aujourd’hui cadastré D [Cadastre 2].

Il affirme en outre que le lot D 92 dispose d’un accès directe à la voie de 8 mètres de large cadastré D [Cadastre 1] et qu’il n’est donc pas enclavé.

● Par conclusions notifiées aux parties le 29 avril 2024 la SCI ECO CAR PATRIMOINE demande au tribunal, au visa des articles 682, 688 et 689 du Code civil et des articles 18, 43 et 45 du Code de procédure civile de la Polynésie française, de :

— déclarer la requête irrecevable

— subsidiairement, débouter la requérante

— condamner la SCI TAM 2019 à lui verser la somme de 250 000 XPF au titre des frais irrépétibles

— faire distraction des dépens au profit de la SELARL M&H

Elle relève l’absence de production, avec la requête, d’un extrait KBIS de la société requérante, cause d’irrecevabilité selon elle.

Elle soutient que l’acte de partage de 1962 n’a constitué une servitude de passage sur la parcelle D [Cadastre 3] qu’au profit de la parcelle D [Cadastre 2]. Si de précédents propriétaires de la parcelle D [Cadastre 4] ont pu utiliser cette servitude, ce n’était selon elle qu’à titre d’autorisation ponctuelle et temporaire. Elle précise qu’il a été mis fin à cette autorisation en raison d’abus et parce qu’il est désormais demandé le passage de camions, ce qui serait très dangereux et dégraderait rapidement la route au vu de la configuration des lieux.

Elle souligne qu’il ne peut efficacement être tiré de son acte de vente de 2017 l’existence d’une servitude de passage au profit de la parcelle D [Cadastre 4].

Elle affirme qu’aucun état d’enclave de la parcelle D [Cadastre 4] n’est par ailleurs démontré.

Elle explique enfin avoir procédé à l’installation d’un portail pour délimiter les contours de sa parcelle et mettre fin au passage précédemment toléré au profit des parcelles D [Cadastre 4] mais aussi D [Cadastre 5], et elle considère que la suppression de cette tolérance relève de l’exercice de son droit de propriété et ne constitue pas un trouble manifestement illicite.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité de la requête

L’extrait K BIS de la société requérante ayant été versé postérieurement à la requête, la demande d’irrecevabilité de celle-ci sera rejetée en application de l’article 43 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

II – Sur la demande d’expertise

Conformément au principe dispositif édicté par l’article 3 du Code de procédure civile de la Polynésie française, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

En l’espèce la SCI TAM 2019, par la voix de son avocat, sollicite expressément uniquement la reconnaissance d’une servitude légale pour cause d’enclave, en se fondant sur les articles relatifs à ce type de servitude de passage. Il s’ensuit que le tribunal est tenu d’examiner seulement si les conditions de la servitude légale pour cause d’enclave sont réunies.

A cet égard, l’article 682 du Code civil permet au propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante de réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Conformément au droit commun de la preuve, il appartient à celui qui réclame le bénéfice d’une servitude de passage légale de justifier d’un état d’enclave, et donc de démontrer avoir un accès inexistant ou insuffisant à la voie publique.

En l’espèce la SCI TAM 2019 produit uniquement, pour justifier d’un état d’enclavement, un extrait de plan cadastral, d’où il ressort qu’elle est limitrophe à une petite route cadastrée D [Cadastre 1], et un procès-verbal de constat d’huissier daté des 20 et 26 octobre 2023 dressé à sa demande, qui fait seulement état de l’obstruction réalisée sur le chemin sur lequel elle sollicite le passage.

La SCI TAM 2019 ne répond pas à l’argument des défendeurs, soutenant qu’il lui est tout à fait possible de relier la route de ceinture à partir de la petite route cadastrée D [Cadastre 1].

Dans ces conditions, le requérant échoue dans la charge de la preuve d’un état d’enclave lui incombant, de sorte qu’il ne peut lui être reconnu le bénéfice d’une servitude légale de passage. Il s’ensuit que sa demande d’expertise visant à déterminer l’assiette de cette servitude et l’indemnité due sera nécessairement rejetée.

III – Sur la demande de retrait d’obstacles

La SCI TAM 2019 ne justifiant pas du bénéfice d’une servitude de passage, et ne démontrant pas non plus avoir bénéficié d’une autorisation de passage à laquelle, en tout état de cause, il peut toujours être mis fin par le propriétaire du fonds servant, sa demande de condamnation des défendeurs à retirer les obstacles l’empêchant d’utiliser le chemin de passage sollicité par elle sera nécessairement rejetée.

IV – Sur les frais irrépétibles et sur les dépens

En tant que partie succombante, la SCI TAM 2019 sera condamnée à verser à chacun des défendeurs la somme de 200 000 XPF au titre des frais irrépétibles, et sa demande en ce sens sera rejetée.

Elle sera aussi tenue aux dépens, dont distraction au profit des Conseils des défendeurs.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en premier ressort :

DECLARE la requête de la SCI TAM 2019 recevable

DEBOUTE la SCI TAM 2019 de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNE la SCI TAM 2019 à verser à [M] [I] [B] la somme de 200 000 XPF au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SCI TAM 2019 à verser à la SCI ECO CAR PATRIMOINE la somme de 200 000 XPF au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SCI TAM 2019 aux dépens et ORDONNE leur distraction au profit de Maître Michèle MAISONNIER et de la SELARL M&H

Ainsi fait, jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,

Christian WHITE Laure BELANGER