MINUTE N° : 25/00458

JUGEMENT

DU 09 Juillet 2025

N° RC 24/04953

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[B] [G]

[W] [H] épouse [G]

ET :

[Y] [U]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e REDON-REY

copie le :

à Mme [U]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 09 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 09 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [G]

né le 06 Octobre 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Madame [W] [H] épouse [G]

née le 21 Février 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substituée par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [U]

née le 25 Décembre 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 10 juillet 2023, Monsieur [B] [G] et Madame [W] [G], ci-après désignés les époux [G], ont donné à bail à Madame [Y] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 471 euros, outre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer par acte d’huissier de justice du 26 juin 2024, remis à personne, un commandement de payer la somme au principal de 1078 euros, visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 juillet 2024.

Par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2024, remis à l’étude, les époux [G] ont fait assigner Madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir :

— Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé,

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [Y] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [Y] [U] au paiement de la somme de 2 991,41 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 16 octobre 2024, quittancement octobre 2024 inclus, laquelle dette locative sera actualisée au jour de l’audience,

— Condamner Madame [Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours, laquelle sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— Ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 juin 2024,

— Condamner Madame [Y] [U] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [Y] [U] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 8] le 25 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 06 mars 2025.

A l’audience, les époux [G], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à 5 218,33 euros au 05 février 2025, terme du mois de février inclus.

Madame [Y] [U], a reconnu le montant de la dette et exposé sa situation sociale et professionnelle.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 5]-ET-[Localité 8] le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit en son article VIII au terme de laquelle à défaut du paiement d’un seul terme de loyer et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1 078 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un versement partiel de 300 euros ayant été effectué le 04 juillet 2024. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

En l’absence de règlements depuis juillet 2024, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [Y] [U] est occupante sans droit ni titre dudit logement et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges la somme de 5 218,33 euros à la date du 05 février 2025, échéance du mois de février incluse.

Madame [Y] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnait par ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 555,48 euros, pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des bailleurs l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Madame [Y] [U] sera donc condamnée à leur verser la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 10 juillet 2023, liant [B] [G] et Madame [W] [G] et Madame [Y] [U], relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] est acquise au 27 août 2024,

CONSTATE que Madame [Y] [U] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 27 août 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [G] et Madame [W] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à verser à Monsieur [B] [G] et Madame [W] [G] la somme de CINQ MILLE DEUX CENT DIX-HUIT EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES (5 218,33) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arretée à la date du 05 février 2025, échéance du mois de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Madame [Y] [U] à payer à Monsieur [B] [G] et Madame [W] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de CINQ CENT CINQUANTE-CINQ EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES (555,48);

CONDAMNE Madame [Y] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2024,

CONDAMNE Madame [Y] [U] à payer à Monsieur [B] [G] et Madame [W] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection