Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 14 mars 2025, n° 24/03921

TJ Toulouse 14 mars 2025

Arguments

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Accepté
Propriété du lot et obligation de paiement des charges
La cour a jugé que la propriété d'un lot implique l'obligation de payer les charges, même si le propriétaire ne peut pas utiliser le lot. L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend la créance certaine et exigible.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que l'absence d'un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire ne permet pas de caractériser la mauvaise foi de Monsieur [J] [E].
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a condamné Monsieur [J] [E] aux dépens, ce qui justifie le remboursement des frais de justice au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 14 mars 2025, n° 24/03921
Numéro(s) :	24/03921
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne DURAND-RAUCHER
Cabinet(s) :	CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

NAC: 72A

N° RG 24/03921

N° Portalis DBX4-W-B7I-[Localité 12]

JUGEMENT

N° B

DU 14 mars 2025

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DOMICIMM

[J] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND RAUCHER

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le vendredi 14 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 janvier 2025, a rendu la décision suivante le 20 février 2025 prorogé au 14 mars 2025, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

Représenté par son syndic en exercice la SARL DOMICIMM dont le siège social est [Adresse 1],

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [E],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [E] est propriétaire du lot n°57 (parking sous-sol n°10) dans l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6].

Le 20/07/2001, il avait vendu à Mme [R] un appartement, une cave et un garage en sous-sol.

Suivant assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 16/05/2001, la création de places de parking privatives en sous-sol prises sur les parties communes et l’attribution de la place n°10 à M. [E] avait été votée. La modification du règlement de copropriété avait été actée le 17/04/2002 et publiée à la Conservation des Hypothèques le 24/05/2002.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, a fait assigner Monsieur [J] [E] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 07/08/2024.

Après un renvoi, à l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance au 02/01/2025 pour demander de condamner Monsieur [J] [E] à lui régler la somme de 1015,89 € avec les intérêts au taux légal à compter du 07/08/2024 ; de le condamner à lui verser également les sommes de 5000,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er appel provisionnel de l’exercice 2025 (1015,89 €).

Monsieur [J] [E] comparaît en personne et s’oppose à tout paiement.

Il explique qu’à la suite de l’arrêt de la Cour d’Appel en date du 08/09/2008, qui a déclaré innopposable à Mme [R] la modification de l’etat descriptif de division et du règlement de copropriété résultant des résolutions de l’AG du 16/05/2001, il ne peut plus utiliser l’emplacement n°10 objet du litige.

Il soutient donc ne devoir aucune charge de copropriété attachée à ce lot.

Autorisé à déposer en cours de délibéré la copie complète de l’arrêt de la Cour d’Appel sur lequel il se fonde pour rejeter la demande en paiement des charges, M. [E] a, par courrier du 20/01/2025, transmis cette pièce au tribunal mais a aussi rajouté des nouvelles demandes reconventionnelles et diverses pièces alors que les débats étaient clos et qu’il n’y avait pas été autorisé par le tribunal.

Ces prétentions et pièces complémentaires sont donc irrecevables.

Le conseil du syndicat a répondu aux observations de M. [E] par courriel en date du 22/01/2025.

Le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] justifie que Monsieur [J] [E] est bien propriétaire du lot n°57 (parking sous-sol n°10) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 20/03/2019, du 14/01/2020, du 08/04/2021, du 26/01/2022, du 19/01/2023 et du 27/11/2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [J] [E] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 02/01/2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

M. [E] soutient ne pouvoir utiliser le lot n°57, mais aucune décision judiciaire n’y fait obstacle.

L’arrêt de la Cour d’Appel de TOULOUSE se borne à déclarer la modification de l’EDD et du RC à la suite de l’AG du 16/05/2001 innoposable à Mme [R]. Par contre, M. [E] reste tenu par cette modification qui lui a attribué la place de parking en sous-sol n°10.

Par ailleurs, c’est de son seul chef qu’il a renoncé à partir de 2008 à utiliser cette place de parking. En tout état de cause, il n’est pas établi que sa responsabilité puisse être engagée envers Mme [R] ou un autre tiers du seul fait de l’utilisation de cette place de parking.

L’exigibilité des charges de copropriété relative à un lot n’est au surplus pas subordonnée à l’utilsation effective de ce lot, mais seulement à la propriété de ce lot.

En tout état de cause, un propriétaire d’un lot ne peut faire valoir des troubles de jouissance dans sa partie privative même dus à l’incurie du syndicat pour échapper au paiement des charges relatives à ce lot.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [E] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 1015,89 €.

Monsieur [J] [E] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] la somme totale de 1015,89 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 943,91 € à compter de l’assignation du 07/08/2024 et à compter de la date du jugement sur le solde.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du Code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur [J] [E] . La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [E] , partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] une somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, la somme de 1015,89 € au titre des charges et provisions impayés au 02/01/2025 (1er appel provisionnel exercice 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 07/08/2024 sur la somme de 943,91 € et à compter de la date du jugement sur le solde ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, une somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux dépens.

La greffière, Le juge,