TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03307

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIBJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 7]

C/

[J] [U] [C]

[F] [U] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Madame [V] [M], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [U] [C]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [F] [U] [C]

demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 mai 2020, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] un pavillon à usage d’habitation n°5 et deux garages n°52 et n°54, situé [Adresse 3].

Ce bail a été résilié par ordonnance de référé du Président du tribunal d’instance de Toulouse du 02 juin 2021.

Compte-tenu de l’apurement de la dette locative, par contrat prenant effet au 05 décembre 2023, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a redonné à bail à Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] le pavillon à usage d’habitation n°5 et deux garages n°52 et n°54, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 539,89 euros pour le logement et 57,60 euros pour les garages et une provision sur charges mensuelle de 47,79 euros.

Le 28 mai 2024, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls en cas d’abandon du logement, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.040,48 euros, outre les échéances impayées postérieures,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [V] [M], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.212,15 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT demande par ailleurs l’octroi de délai de paiement pendant 24 mois et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités et les loyers sont réglées.

Au soutien de ses demandes, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT indique que la dette est constituée depuis mai 2024 suite à des rejets de prélèvements bancaires et que le dernier paiement date de juin 2024. Il se dit favorable à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, malgré l’absence de reprise du paiement des loyers courants, compte-tenu du fait que les deux locataires sont en CDI et qu’ils se sont engagés à payer une somme de 2.000 euros environ en janvier 2025, outre l’arriéré en 24 mensualités.

Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre des délais de paiement pendant 24 mois.

Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] indiquent que les difficultés de paiement sont nées du changement de statut de Monsieur [J] [U] [C], autoentrepreneur jusqu’en décembre 2023, et de difficultés dans leur famille. Ils s’engagent à payer 2.000 euros environ le 16 janvier 2025 et le solde de leur dette sur 24 mois. Ils précisent gagner respectivement 1.490 euros et 1.450 euros par mois en CDI, avec des charges fixes de 1.011 euros, en plus de leur loyer, comprenant deux crédits à la consommation, une saisie sur salaire pour une dette d’eau et une dette pénale, les différentes assurances, les frais de psychomotriciennes de leurs enfants et leur dette auprès de leur famille.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré jusqu’au 30 janvier 2025, pour vérifier le paiement promis et le montant de la dette. L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a transmis un décompte du 27 janvier 2025, portant mention d’un seul paiement de 677,27 euros le 22 janvier 2025 et un solde de 4.534,48 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.198,37 euros a été signifié le 28 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 666,62 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT produit deux décomptes du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] restent devoir la somme de 4.534,48 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction du paiement réalisé en janvier 2025.

Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.534,48 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] n’ont pas repris le paiement de leurs loyers courants avant l’audience, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, ils ont justifié du versement de leur loyer et de leurs charges courantes pour le mois de décembre 2024, postérieurement à l’audience. Surtout, les deux parties s’accordent sur l’octroi de ses délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pendant 24 mois, leur accord devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il garantit la responsabilisation des locataires, objectif posé par la loi, et en ce qu’il assure la garantie des droits des locataires sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur. En effet, cette solution demandée par les parties et adaptée à la situation financière des locataires permet d’envisager un maintien dans les lieux et un apurement de la dette en 24 mois.

Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 190 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande des locataires et du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT, Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 05 décembre 2023 entre l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT et Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] concernant un pavillon à usage d’habitation n°5 et deux garages n°52 et n°54, [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] à verser à l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.534,48 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 190 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] soient condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] à verser à l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [U] [C] et Madame [F] [U] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,