Du 04 juillet 2025

5AF

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02365 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5QF

[B] [P], [Y] [H]

C/

S.C.I. MOULIN DE LASSALLE

— Expéditions délivrées à

l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

S.C.I. MOULIN DE LASSALLE

— FE délivrée à S.C.I. MOULIN DE LASSALLE

Le 04/07/2025

Avocats : l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [P]

né le 02 Mars 1994 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

Madame [Y] [H]

née le 02 Juillet 1989 à [Localité 10] (TCHAD)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

DEFENDERESSE :

S.C.I. MOULIN DE LASSALLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par [V] [E], gérant,

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 10 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2023, la SCI MOULIN DE LASSALLE a donné à bail à effet du 1er novembre 2023 à Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] une maison située [Adresse 6]) moyennant un loyer révisable mensuel de 1.030€ charges comprises.

Par acte introductif d’instance du 10 décembre 2024, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] ont fait assigner la SCI MOULIN DE LASSALLE devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 janvier 2025 aux fins de voir :

— Ordonner à la SCI MOULIN DE LASSALLE de réaliser, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, les travaux permettant le chauffage du logement, de l’eau ménagère et la mise aux normes de l’installation électrique en ce compris un compteur individuel pour le logement loué par Monsieur [B] [P] et Madame [Y] [H] au [Adresse 7] ; -Ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignations dans l’attente de la réalisation des travaux précités;

— Condamner la SCI MOULIN DE LASSALLE à payer à Monsieur [B] [P] et Madame [Y] [H] la somme de 5.000€ à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance en lien avec la location d’un logement non décent, n’étant pas en bon état d’usage et de réparation, insalubre et dangereux ;

— Condamner la SCI MOULIN DE LASSALLE à payer à Monsieur [B] [P] et Madame [Y] [H] la somme de 1.000€ à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’audience du 24 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 mars 2025 puis au 11 avril 2025.

A l’audience, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P], représentés par leur conseil, sollicitent désormais de :

A titre principal,

— Ordonner le renvoi de l’affaire à une audience du juge des contentieux de la protection pour qu’il soit statué au fond conformément aux dispositions de l’article 837 al 1 du CPC;

— Réserver les frais irrépétibles et les dépens ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI MOULIN DE LASSALLE à payer à Monsieur [B] [P] et Madame [Y] [H] la somme de 5.000€ à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance en lien avec la location d’un logement non décent, n’étant pas en bon état d’usage et de réparation, insalubre et dangereux ;

— Condamner la SCI MOULIN DE LASSALLE à payer à Monsieur [B] [P] et Madame [Y] [H] la somme de 1.000€ à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

En toute hypothèse,

— Débouter la SCI MOULIN DE LASSALLE de toutes ses demandes reconventionnelles et/ou contraires.

Ils indiquent avoir quitté le logement et précisent que cet élément nouveau induit une modification des demandes. Ils réclament, à titre principal, un renvoi du dossier à une audience pour qu’il soit statué au fond au visa de l’article 837 alinéa 1er du Code de procédure civile dès lors que leur demande principale, à savoir l’exécution de travaux sous astreinte, est devenue sans objet à la suite de leur départ des lieux. Ils allèguent qu’il est préférable que le juge des contentieux de la protection statuant au fond puisse analyser de manière pleine et entière leur demande indemnitaire.

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, l’octroi d’une provision sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 correspondant à une avance sur l’indemnisation du préjudice qu’ils ont subi vivant dans un logement non décent, dangereux, insalubre et qu’ils sont, par ailleurs, soumis aux exigences de leur bailleur lequel exigeait la régularisation de charges en dehors de la périodicité annuelle et sans en justifier. Ils expliquent que le caractère non décent des lieux loués est établi par le rapport du Maire de la commune de [Localité 11] du 23 juillet 2024 et précisent qu’une nouvelle visite a eu lieu le 31 octobre 2024 par le Maire de la commune qui a conclu au caractère indigne du logement ainsi qu’à sa dangerosité nécessitant des mesures d’urgence afin de protéger les locataires.

Ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles formées par la SCI MOULIN DE LASSALLE arguant de l’existence de contestations sérieuses. Ils font valoir que la dette locative est sérieusement contestable dès lors qu’il est impossible de distinguer le loyer des charges ; que le bailleur ne peut en outre se prévaloir de sa défaillance dans la délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation pour se prévaloir d’un préjudice moral quand ils initient une procédure à son encontre. Ils ajoutent que le préjudice de jouissance réclamé par le bailleur n’est pas explicité.

En défense, la SCI MOULIN DE LASSALLE, régulièrement représentée par son gérant, Monsieur [V] [E], sollicite du juge saisi de :

— Débouter les colocataires de leurs allégations d’indécence et d’insalubrité de la maison qu’ils ont reçu neuve, pour absence de preuve et manœuvres dilatoires destinées à profiter gratuitement d’un bien exceptionnel.

— Condamner Mme [H] [Y] et M. [P] [B] à régler à M. [E] [V], gérant de la SCI familiale, la somme de 4.574,18 € (quatre mille cinq cent soixante-quatorze euros dix-huit centimes) au titre de loyers et charges locatives mesurées avec des compteurs agréés, et impayés tel que définis au bail signé.

— Condamner Mme [H] [Y] et M. [P] [B] à payer à Monsieur [E] [V], gérant de la SCI familiale, la somme de 3.000 € (trois mille euros) pour préjudice moral et trouble de jouissance paisible et méritée

— Condamner Mme [H] [Y] et M. [P] [B] à payer à Monsieur [E] [V], gérant de la SCI familiale, la somme de 1.000 € (mille euros) à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique ne pas être opposée à un renvoi de l’affaire au fond. Elle s’oppose toutefois à la demande de provision expliquant que la maison entièrement rénovée ne peut être qualifiée d’indécente. Elle allègue que le Maire de la commune de [Localité 11] n’exerce pas ses missions avec impartialité, probité et intégrité ce qui fausse les écrits de son rapport et donc la réalité de la situation ; que, lors des visites, le Maire a pris en compte exclusivement les allégations des locataires. Elle conteste la mise en demeure de la mairie.

Elle sollicite, à titre reconventionnel, une somme au titre des loyers et charges ainsi qu’une somme en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance paisible et méritée expliquant que les manigances des ex-locataires l’ont profondément affectées moralement et psychologiquement et démontré que toutes ces manœuvres n’avaient qu’un but profiter d’une maison neuve sans payer aucune charge. Elle ajoute que, malgré la mise à disposition d’une maison neuve, irréprochable, équipée de tous les éléments de confort, les locataires ne se sont pas consacrés à l’entretien de la VMC, du gazon et des jardinières, qu’ils ont laissé beaucoup de traces d’huiles usagées sur le béton neuf, garage et terrasse nord sans prendre de précaution.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond

Aux termes de l’article 837 alinéa 1er du Code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

L’urgence est toujours requise pour pouvoir ainsi déroger aux modalités ordinaires de l’action.

En l’espèce, il y a lieu de relever que les locataires ont quitté les lieux le 31 décembre 2024 et que leur demande se cantonne désormais à l’obtention de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] ne caractérisent pas l’urgence justifiant un renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué sur le fond. Partant, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Partant, il n’y a pas lieu de réserver les frais irrépétibles ni les dépens tel que sollicité par les consorts [H] et [P].

Sur la demande de provision

L’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] sollicitent l’allocation d’une provision à hauteur de 5.000€ à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

En premier lieu, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] réclament cette somme sans aucune précision ou démonstration quant au quantum sollicité.

Par ailleurs, si les consorts [H] et [P] allèguent d’une insalubrité, il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu concernant ce logement. De même, s’agissant du caractère dangereux avancé par les demandeurs, il y a lieu de relever qu’aux termes du procès-verbal de constatations de la Mairie de [Localité 11] en date du 31 octobre 2024, le caractère dangereux du logement n’a pas été constaté ni caractérisé. Il y est uniquement mentionné : “le refus du propriétaire de nous donner la possibilité d’apprécier la qualité des branchements du chauffe-eau, nous conduit par principe de précaution, à qualifier ce logement de dangereux (…)”.

S’agissant du problème de chauffage, si des désordres ont été relevés par la Mairie, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] ne démontrent pas que les lieux n’ont pas été chauffés du 1er novembre au 31 décembre 2024, date de leur départ des lieux ni que des frais de chauffage d’appoints seraient restés à leur charge. Au demeurant, aucune pièce n’est versée corroborant l’absence de chauffage concernant le premier hiver de la location, les demandeurs étant entrés dans les lieux le 1er novembre 2023 étant précisé que le rapport de visite de la Mairie date du 23 juillet 2024 et le procès-verbal de constatations de la Mairie du 31 octobre 2024.

En définitive, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] échouent à démontrer l’existence de l’obligation non sérieusement contestable de la SCI MOULIN DE LASSALLE. Partant, leur demande émise au titre de la provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles émises par la SCI MOULIN DE LASSALLE

— Sur les demandes au titre de la dette de loyer, des charges et des frais de remise en état

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 17-1 I. de la même loi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’article 23 de la loi précitée prévoit en outre que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Enfin, conformément à l’article 7 c) et d) de la loi précitée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si le preneur est tenu de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons, il n’est toutefois pas tenu de la remise à neuf des locaux.

Aussi, même s’il a reçu les lieux à l’état neuf, le locataire n’a pas à les rendre dans le même état à sa sortie mais seulement en état d’usage.

En l’espèce, la SCI MOULIN DE LASSALLE soutient que sa créance s’établirait à la somme de 4.574,18€ décomposée comme suit 1.098€ de loyers, 2.519,18€ au titre des charges locatives ainsi que la somme de 1.987€ au titre des frais de remise en état et après déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 1.030€.

S’agissant de la dette de loyer à hauteur de 1.098€ réclamée, la SCI MOULIN DE LASSALLE indique que celle-ci correspond au reste dû du loyer révisé du mois de novembre 2024 (34€) ainsi qu’au loyer de décembre (1.064€).

Il résulte du contrat de bail conclu entre les parties que la révision du loyer est contractuellement prévue aux termes du point n°4 prévoyant une révision au 3ème trimestre. Par ailleurs, la SCI MOULIN DE [Adresse 9] a, par courrier du 3 septembre 2024, manifesté sa volonté de réviser le loyer à compter de la date d’anniversaire du bail indiquant que le loyer serait désormais de 1.064€ par mois à compter du 1er novembre 2024.

Toutefois, si la SCI MOULIN DE LASSALLE allègue que le loyer subira une haute de 3,26% suivant l’IRL publié par l’INSEE, il y a lieu de relever que le mode de calcul opéré par la bailleresse est erroné. Il convient d’appliquer le calcul suivant : = 1.030 € x (indice de référence des loyers du 3ème trimestre de l’année 2024 (144,51) / indice de référence des loyers du 3ème trimestre de l’année 2023(141,03)) = 1.055,42 €. Ainsi, le loyer révisé ne s’élève qu’à la somme mensuelle de 1.055,42€.

Les consorts [H] et [P] ne démontrent pas avoir réglé la somme de 25,42€ au titre du solde dû pour le loyer du mois de novembre 2024 ni avoir réglé le loyer du mois de décembre 2024 (1.055,42€).

Toutefois, au regard des déclarations de la SCI MOULIN DE LASSALLE quant au dépôt de garantie non restitué à hauteur de 1.030€, il y a lieu de condamner les Consorts [H] et [P] à la somme de 50,84€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

En outre, la SCI MOULIN DE LASSALLE sollicite la condamnation de Madame [H] et Monsieur [P] à lui verser la somme de 2.519,18€ au titre des charges sans produire aucun justificatif relatif auxdites charges. Ainsi, en l’état du dossier, l’obligation de Madame [H] et Monsieur [P] au paiement de charges locatives est sérieusement contestable.

Enfin, s’agissant des frais de remise en état, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de démontrer l’existence de dégradations imputables aux locataires. Par ailleurs, il y a lieu de relever que les frais sollicités consistent en une liste émanant de la SCI MOULIN DE LASSALLE comportant des montants sans qu’aucun justificatif ou devis ne soit versé à l’appui de ses demandes. Ainsi, les frais de remise en état tels que présentés par la SCI MOULIN DE LASSALLE ne peuvent être mis à la charge des consorts [H] et [P].

— Sur le préjudice moral et trouble de jouissance paisible

Le préjudice moral doit s’analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d’un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales.

La SCI MOULIN DE LASSALLE réclame la condamnation de Madame [H] et Monsieur [P] au paiement d’une somme en réparation de son préjudice moral expliquant que les manigances des ex-locataires l’ont profondément affectées moralement et psychologiquement.

En l’espèce, aucun élément n’est fourni par la SCI MOULIN DE LASSALLE permettant de caractériser et quantifier le préjudice moral qu’elle allègue.

De même, la SCI MOULIN DE LASSALLE échoue à caractériser un trouble de jouissance paisible.

Partant, la SCI MOULIN DE LASSALLE sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SCI MOULIN DE LASSALLE et Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] à verser à la SCI MOULIN DE LASSALLE la somme de 50,84€ au titre l’arriéré de loyer arrêté au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Déboutons Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] de leurs demandes ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboutons Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] et la SCI MOULIN DE LASSALLE de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION