1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e ESSNER + 1 CCC aux parties

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 05 JUIN 2025

S.D.C. de la Communauté Immobilière RESIDENCE LE CAP VERT

c/

[M] [C], [Z] [C]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/05602

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7CD

Après débats à l’audience publique tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LE CAP VERT, sis [Adresse 3], Représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à [Adresse 7], prise en la personne de son Représentant légal en exercice.

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER (établissement secondaire)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [Z] [C]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Monsieur [M] [C] (conformément à la procuration en date du 22 avril 2025 remise à la barre)

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] sont copropriétaires (lots 198 et 297) au sein de la communauté immobilière [Adresse 11] située [Adresse 4].

Suivant actes de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière RÉSIDENCE LE CAP VERT, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 19-2, du décret du 17 mars 1967 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil :

— Constater le vote, par l’assemblée générale du 27 octobre 2023, du budget prévisionnel de l’année 2024/2025 pour un montant de 255.740 €,

— Constater l’effectivité de la mise en demeure adressée aux époux [C] le 15 juillet 2024,

— Constater l’expiration du délai légal de 30 jours,

En conséquence:

— Constater la déchéance du terme,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au [Adresse 12] la somme de 3.859,78 € au titre des charges échues pour les exercices 2020/2021 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 30 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière RÉSIDENCE LE CAP VERT la somme de 910,45 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 1.500 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière RÉSIDENCE LE CAP VERT la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] expose que Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] sont copropriétaires des lots 198 et 297 au sein de la communauté immobilière RÉSIDENCE LE CAP VERT, que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité, que la mise en demeure de procéder au règlement de la somme de 3.811,31 € visant l’article 19-2 est demeurée sans effet, que les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2003 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2023 et 2024/2025 ont été approuvés lors des assemblées générales des 17 septembre 2019, 8 octobre 2020, 15 novembre 2021, 4 novembre 2022 et 27 octobre 2023, que Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] sont redevables de la somme de 3.859,78 € au titre des charges échues pour les exercices 2020/2021 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 30 juin 2025, que les frais nécessaires à hauteur de 910,45 € doivent être laissés à leur charge et que leur inertie lui a causé un préjudice dont il sollicite réparation.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 18 décembre 2024, puis après renvois, à celle du 23 avril 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 11], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, ce dernier ayant indiqué ne pas être opposé à l’échéancier de paiement proposé par les époux [C] et confirmé que les règlements étaient en cours.

A l’audience, Monsieur [M] [C] a comparu en personne et Madame [Z] [C] s’est fait représenter par ce dernier, conformément à la procuration en date du 22 avril 2025 remise à la barre. Ils ne contestent pas les sommes réclamées au principal par le syndicat des copropriétaires et sollicitent un échéancier de paiement consistant en un règlement de 250 € en novembre 2024 puis en des règlements mensuels de 300 € par mois entre décembre 2024 et mai 2026 et un dernier versement de 319 € en juin 2026, soit jusqu’à l’apurement total de la dette, rappelant que les échéances proposées pour novembre 2024 à avril 2025 ont bien été réglées.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE CAP VERT fournit en l’espèce :

— le relevé de propriété confirmant que Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] sont bien copropriétaires des lots 198 et 297 au sein de la résidence [Adresse 10] [Adresse 8] VERT,

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 11] produit notamment aux débats les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2019 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2018/2019, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2019/2020 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021 ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux pour l’exercice 2020/2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2020 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2019/2020, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2021/2022 ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux pour l’exercice 2021/2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2021 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2020/2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023 ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux pour l’exercice 2022/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2021/2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024 ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux pour l’exercice 2023/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025 ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux pour l’exercice 2024/2025.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2018/2019 à 2022/2023 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025, en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions « pli avisé et non réclamé », « pli refusé par le destinataire » ou « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 1er octobre 2024 inclus, récapitulant les sommes échues à cette date (pièce n°1), au moins une provision trimestrielle due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025, approuvé selon assemblée générale des copropriétaires en date du 27 octobre 2023, n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] datée du 30 mai 2024 (postée le 3 juin 2024, reçue en mains propres) d’avoir à régler la somme de 3.665,33 € arrêtée à la date du 22 mai 2024 dont 1.385,70 € au titre des provisions échues pour l’exercice comptable 2023/2024,

— la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] datée du 15 juillet 2024 (présentée le 18 juillet 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ») d’avoir à régler la somme de 3.811,31 € arrêtée à la date du 15 juillet 2024 dont 345,98 € au titre des provisions échues pour l’exercice comptable 2024/2025.

Ces deux mises en demeure leur font obligation de procéder au règlement dans un délai de 30 jours et leur rappellent qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces deux mises en demeure sont incontestablement restées infructueuses passé le délai de 30 jours ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 1er octobre 2024, non contesté par Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C].

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière RÉSIDENCE LE CAP VERT justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— les appels de provision entre le 1er août 2020 et le 31 décembre 2024,

— les décomptes de charges des exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022,

— le bilan annuel de charges des exercices 2022/2023 et 2023/2024,

— les annexes comptables des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023,

— le relevé général des dépenses des exercices 2019/2020, 2021/2022 et 2022/2023.

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] ne contestent pas être débiteurs de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété (page 105). Il est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels de l’exercice 2024/2025 en cours, non encore échus au jour de la mise en demeure et devenus exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux [C] indiquent avoir procédé à plusieurs règlement pour un montant total de 1.750 €, soit un règlement de 250 € en novembre 2024 puis 5 règlements de 300 € chacun en décembre 2024, janvier 2025, février 2025, mars 2025 et avril 2025, ce qui n’est pas contesté par le syndicat requérant.

Au regard des pièces susvisées, du dernier décompte produit tenant compte des règlements opérés jusqu’au mois d’avril 2025 inclus qui ne sont pas contestés, Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.200,37 € décomposée comme suit (étant rappelé qu’en vertu de la règle de l’imputation des paiements prévue par l’article 1342 du code civil, les règlements effectués par les défendeurs doivent être imputés sur les dettes les plus anciennes) :

—  2.500,37 € au titre des charges et provisions échues restant dues au jour de l’envoi de la lettre RAR visant l’article 19-2, pour la période du 1er août 2020 au 1er juillet 2024 inclus, des trois appels de provisions trimestrielles (329,49 € x 3) et des trois appels de fonds Alur (16,49 € x 3) des 1er octobre 2024, 1er janvier 2025 et 1er avril 2025, non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des appels de provisions du 1er février 2025 afférent aux travaux de dépoussiérage (28,91 €), à l’installation compteurs (2,56 €) et à la réfection des joints de la piscine (9,03 €) devenus exigibles en cours d’instance, déduction faite des règlement effectuées jusqu’au 28 mars 2025 inclus par les époux [T],

— moins 300 € réglés par les défendeurs en avril 2025 conformément à l’échéancier de paiement proposé, l’effectivité de ce règlement non mentionné dans le dernier décompte actualisé communiqué par le syndicat des copropriétaires demandeur n’ayant pas été contestée par ce dernier à l’audience.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de l’acte introductif d’instance, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Lors de l’audience, Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] ont fait part de leur souhait d’apurer leur dette au titre des charges de copropriété selon un échéancier de paiement s’arrêtant en juin 2026. Le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il ne s’opposait à cette demande de délais.

Il sera ainsi accordé un délai de paiement à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement d’une somme globale de 910,45 € au titre des frais nécessaires décomposée comme suit :

— mises en demeure des 25 mai 2021, 11 mai 2022, 8 novembre 2022 et 22 août 2023 : 50 € x 4 = 200 €

— frais de mise en demeure du 7 février 2023 : 38 €

— relances des 8 juin 2021, 24 mai 2022 et 6 septembre 2023 : 35 € x 3 = 105 €

— frais de 2èmes relances des 28 novembre 2022 et 28 février 2023 : 21,60 € x 2 = 43,20 €

— constitution du dossier transmis à l’avocat (22 mai 2024) : 398,52 €

— suivi dossier transmis à l’avocat (10 septembre 2024) : 99 €

— intérêts de retard au 25 août 2021, 28 novembre 2022, 28 février 2023 et 6 septembre 2023 : 2,30 € + 5,19 € + 9,06 € + 10,18 €

Les mises en demeure des 25 mai 2021, 11 mai 2022, 8 novembre 2022 et 22 août 2023 sont produites aux débats de sorte qu’elles seront retenues. Les relances, adressées peu de temps après l’envoi des mises en demeure, seront écartées. Il n’est pas précisé à quels frais spécifiques renvoient les « frais de 2ème relance » de sorte qu’ils seront également écartés, comme les frais de mise en demeure du 7 février 2023

Le syndicat requérant sera également débouté de sa demande en paiement de la somme de 398,52 € correspondant aux frais de constitution du dossier transmis à l’avocat ainsi que des frais de suivi du dossier transmis à l’avocat de 99 €.

En effet, ces frais font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, autorise une rémunération supplémentaire du syndic au titre des démarches contentieuses, telles la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat, uniquement en cas de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas démontrées en l’espèce, ni même alléguées.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les sommes réclamées au titre des intérêts de retard ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Le syndicat requérant peut ainsi légitimement réclamer à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C], au titre des frais nécessaires, la somme totale de 200 €. Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], au titre des frais nécessaires, à hauteur de ce montant.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C].

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] ont procédé à des règlements réguliers bien que partiels. En outre, ils justifient s’acquitter de leur dette par des paiements significatifs depuis le mois de novembre 2024. Il n’en demeure pas moins que leur retards de règlements sont de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie.

Le préjudice ainsi caractérisé justifie leur condamnation au paiement d’une somme de 150 € à titre de dommages et intérêts.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En revanche, il n’y a pas lieu de juger qu’ils comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu’ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce issu de l’arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière RÉSIDENCE LE CAP VERT la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, la somme de 2.200,37 € au titre :

— des charges et provisions échues restant dues au jour de l’envoi de la lettre RAR visant l’article 19-2, pour la période du 1er août 2020 au 1er juillet 2024 inclus,

— des trois appels de provisions trimestrielles (329,49 € x 3) et des trois appels de fonds Alur (16,49 € x 3) des 1er octobre 2024, 1er janvier 2025 et 1er avril 2025, non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— des appels de provisions du 1er février 2025 afférent aux travaux de dépoussiérage (28,91 €), à l’installation compteurs (2,56 €) et à la réfection des joints de la piscine (9,03 €) devenus exigibles en cours d’instance,

— déduction faite des règlement effectuées par les époux [T] jusqu’au mois d’avril 2025 inclus(étant rappelé qu’en vertu de la règle de l’imputation des paiements prévue par l’article 1342 du code civil, les règlements effectués par les défendeurs doivent être imputés sur les dettes les plus anciennes) ;

Accorde à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] un délai de 12 mois pour s’acquitter du paiement de ces sommes, soit 9 mensualités de 220 € et une 10ème mensualité soldant le montant restant dû, le premier versement devant intervenir le cinq du mois suivant la signification du présent jugement, puis au plus tard tous les cinq des mois suivants ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, les sommes suivantes ;

—  200 € au titre des frais nécessaires,

—  150 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE SEIZE RÉPUBLIQUE, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires et des dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond