N° RG 25/00918 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCCA

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00918 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCCA

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à Maître Nicolas DALMAYRAC

à M^e Marine COMBES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS

Mme [Z] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marine COMBES, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [E] [X], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marine COMBES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [V] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [D] [Y] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 6 mai 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame [Z] [G] et Monsieur [E] [X] ont fait assigner Monsieur [V] [C] et Madame [D] [Y] épouse [C] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l’immeuble sis [Adresse 6] et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions, Madame [Z] [G] et Monsieur [E] [X] maintient les demandes de leur assignation en précisant que l’expert devra investiguer sur les 7 désordres (le plancher flottant, l’isolation thermique au sol, les salles d’eau et leur conséquences sur les pièces attenantes, l’isolation de la 4ème chambre initialement composée du garage, les suintements des toilettes suspendues, la dégradation prématurée de la terrasse et l’envahissement des pousses de bambou), dont la matérialité est corroborée par le rapport d’expertise amiable et qui sont susceptibles d’engager tant la responsabilité décennale des vendeurs que leur garantie légale des vices cachés.

Concluant en réponse, Monsieur [V] [C] et Madame [D] [Y] épouse [C] s’opposent à titre principal à la mesure d’expertise et sollicite la condamnation des demandeurs aux dépens et à leur verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, au motif que les travaux réalisés par eux ont été exécutés il y a plus de 10 ans (parquet séjour, salles d’eau), et que pour le reste, soit ils n’étaient pas connus d’eux et ne leur sont pas imputable (suintements toilettes), soit ils étaient connus des acquéreurs (isolation thermique au sol, isolation de la 4ème chambre), soit ils ne sont pas démontrés (parquet chambres). A titre subsidiaire, ils demandent à ce qu’ils leur soient donné acte de leurs protestations et réserves d’usage et que les demandeurs soient condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, soulignant que la mission ne saurait être exploratoire et doit devant se cantonner aux seuls désordres visés dans l’assignation et non à ceux potentiels et éventuels qui pourraient survenir dans le futur.

MOTIFS DE LA DECISION

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement de l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, il sera rappelé que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » des défendeurs, étant rappelé au surplus qu’il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En l’espèce, il convient d’examiner les 7 désordres listés par les demandeurs.

Il sera relevé d’emblée, s’agissant des suintements des toilettes suspendues de la dégradation prématurée de la terrasse et de l’envahissement des pousses de bambou, seules sont produites des photographies, qui sont insuffisantes en présence de contestation et en l’absence d’élément technique pour objectiver la vraisemblance du désordre et de leur imputabilité aux vendeurs.

De même, s’agissant de l’isolation de la 4ème chambre initialement composée du garage, si les demandeurs se plaignent de son inhabitabilité en raison d’une absence d’isolation et des températures extrêmes en été et hivers, force est de constater qu’ils n’apportent aucun élément qui viendrait objectiver leurs simples déclarations.

S’agissant du plancher flottant, il est produit un rapport d’expertise amiable ESCERT IMMO du 26 septembre 2024 mentionnant des « claquements émis depuis le parquet » et des « irrégularités au travers du parquet ». Deux causes sont mentionnées par l’expert : l’absence de joint de dilatation pour les claquements et pour les irrégularités, soit les recouvrements ou plissements des feuilles d’isolation, soit la mauvaise qualité de la chape qui se délite.

Quant à l’isolation thermique au sol, il est indiqué dans le rapport d’expertise amiable, pour les sols : le choix d'« un isolant pas assez épais » et d’une « chape en mauvais état ou mal aplanie », et il a été constaté pour la chambre du petit garçon que « chaussettes aux pieds forte fraicheur ressentie pleinement perçue sous la voûte plantaire ».

S’agissant enfin des salles d’eau et leurs conséquences sur les pièces attenantes, l’expertise amiable relève une absence de cloisons-placo hydrofuge sur les murs des pièces humides, avec une mauvaise odeur provenant des murs et de la douche, et indique que la carton et plâtre composant le mur entre la salle de bain et la chambre est imprégné d’humidité (relevés hygrométriques 15,1). Il préconise le remplacement ou doublage des plaques de placo-standard par des plaques hydrofugées.

L’ensemble de ces éléments rend ainsi vraisemblable les désordres relatifs au parquet, à l’isolation thermique des sols et aux salles d’eau, et peu important à ce stade qu’ils ne soient pas contradictoires, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées au titre de ces désordres est largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse. Il n’appartient pas au juge des référés, à ce stade exploratoire, d’anticiper des débats de fond que l’expertise a pour finalité de nourrir d’un point de vue technique en recherchant les causes du sinistre, à ce jour non identifiées de façon certaine. Il sera relevé que s’il n’est effectivement pas justifié de ce que des ouvrages soient intervenus sur ces éléments dans un délai de 10 ans, les demandeurs ont précisé qu’ils entendaient aussi se fonder sur la garantie légale des vices cachés du vendeur.

Il est dès lors justifié de l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire dans les termes du dispositif, portant sur le parquet, l’isolation thermique des sols et les pièces d’eau et pièces attenantes, en mettant à la charge de Madame [Z] [G] et Monsieur [E] [X] le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire des vendeurs, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Les dépens seront à la charge du demandeur, Madame [Z] [G] et Monsieur [E] [X], dès lors que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d’expert

[F] [W]

SAS [Adresse 9]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.29.76.47.59 Mèl : [Courriel 12]

ou en cas d’indisponibilité

[A] [B]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Port. : 06.77.44.09.04 Mèl : [Courriel 8]

Au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente instance

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire le parquet, les sols et les pièces d’eau et pièces attenantes les pièces d’eau de la maison située [Adresse 6] et les pièces attenantes,

— dire s’ils sont affectés des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution,

— préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’ouvrage en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’appartement impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise selon les devis produits par les parties,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Dit que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, Madame [Z] [G] et Monsieur [E] [X] devra consigner à la régie du tribunal, une somme de trois mille euros (3 000 euros), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX011]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Enjoint :

— au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

— adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

— vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

— établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite « des 45 jours »), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

— préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 10]) ;

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé ;

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : "lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées", Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelle que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas ;

Souligne qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Condamne Madame [Z] [G] et Monsieur [E] [X] aux dépens de l’instance.

La minute a ébté signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,