Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE Me [M]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DÉCISION N° 2025/446

N° RG 25/02466 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFVD

DEMANDERESSE :

S.D.C. LES FAUVETTES

1/7 rue des Fauvettes

06400 CANNES

C/o son syndic, Cabinet VESTA’S IMMOBILIER

Tour Center – 799 avenue de Tournamy

06250 MOUGINS

représentée par M^e Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [K] [I]

APP 3C, 24 HILLSIDE AVENUE, MONCLAIR

07042 NEW JERSEY, ETATS-UNIS,

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 24 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [I] veuve [S] est propriétaire des lots numéros 165, 200 et 358 au sein de la résidence LES FAUVETTES, sise à CANNES (06400), 1-7 rue des Fauvettes.

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES a fait assigner, par acte envoyé à l’autorité compétente étrangère le 7 avril 2025, Madame [K] [I] veuve [S] devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« DECLARER la demande du Syndicat des copropriétaires LES FAUVETTES recevable et bien fondée,

Par conséquent,

CONDAMNER Madame [K] [I] veuve [S] au paiement de la somme de 12.034,57 €, au bénéfice du Syndicat des copropriétaires LES FAUVETTES, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 03 janvier 2022 sur la somme de 7.083,08 € et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance,

JUGER que l’ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive de Madame [K] [I] veuve [S] au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Par conséquent,

CONDAMNER Madame [K] [I] veuve [S] au paiement de l’ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits, soit la somme de 1.760,90 €,

CONDAMNER Madame [K] [I] veuve [S] au paiement de la somme de 1.000 € au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

CONDAMNER Madame [K] [I] veuve [S] au paiement de la somme de 1.000 € au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [K] [I] veuve [S] aux entiers dépens de l’instance,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

*****

La clôture a été prononcée le 13 octobre 2025 par la Juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 24 octobre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 19 décembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [K] [I] veuve [S], non comparante, a cependant été citée suivant les dispositions de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS

Sur la demande de recevabilité

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du demandeur, alors que celle-ci n’est pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le Tribunal se devrait de relever d’office, n’est en jeu en l’espèce.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur  ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un relevé de propriété,

— un jugement rendu le 19 février 2021 par le Tribunal de proximité de Cannes (RG n°11-20-000974),

— un décompte de la Selarl [G] et associés arrêté au 22/08/2022,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 3 janvier 2022,

— un décompte débiteur arrêté au 01/04/2025,

— un extrait du règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— le grand livre de l’exercice 2020,

— des appels de fonds du 01/07/2024 au 31/12/2024, du 01/01/2025 au 30/06/2025.

Sur le décompte débiteur arrêté au 1er avril 2025, le Tribunal relève au débit un « Solde à nouveau au 31122020 » de 340,70 euros.

Cette somme n’est pas détaillée, de sorte que le Tribunal ne peut en vérifier la réalité.

La créance du syndicat des copropriétaires sera donc expurgée du montant de 340,70 euros.

En conséquence, il appert ainsi que Madame [K] [I] veuve [S] reste devoir la somme de 11.693,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus (13.795,47 € – 1.760,90 € de frais – 340,70 € de solde à nouveau).

*****

En effet, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, à savoir :

-16/02/2021 – LAUGA MED : 120,00 € ;

-04/10/2021 – Foncia frais suivi procédure : 97,00 € ;

-23/02/2022 – [G] sommation : 166,38 € ;

-23/02/2022 – [G] inscription hypo légale : 300,00 € ;

-02/09/2022 – Foncia frais suivi procédure : 99,00 € ;

-12/09/2022 – Foncia frais transmission dossier avocat : 398,52 € ;

-02/06/2023 – Foncia frais suivi procédure : 130,00 € ;

-11/09/2023 – Foncia frais transmission dossier avocat : 130,00 € ;

-08/12/2023 – MED AVOCAT : 120,00 € ;

-07/03/2024 – MED AVOCAT : 140,00 € ;

-25/10/2024 – MED ME [M] : 60,00 €.

Et ce pour un montant total de 1.760,90 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

Il est constant que le Tribunal retient une mise en demeure par année civile.

En l’espèce, le Tribunal retiendra donc une mise en demeure pour les années 2021, 2023 et 2024 (120 + 120 + 60), soit la somme de 300 euros.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 994,52 euros, frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité ci-dessous énumérés :

-04/10/2021 – Foncia frais suivi procédure : 97,00 € ;

-02/09/2022 – Foncia frais suivi procédure : 99,00 € ;

-12/09/2022 – Foncia frais transmission dossier avocat : 398,52 € ;

-02/06/2023 – Foncia frais suivi procédure : 130,00 € ;

-11/09/2023 – Foncia frais transmission dossier avocat : 130,00 € ;

-07/03/2024 – MED AVOCAT : 140,00 €.

*****

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES sollicite la condamnation de Madame [K] [I] veuve [S] au paiement de l’arriéré de charges dû avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 3 janvier 2022 sur la somme de 7.083,08 euros et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance.

En l’espèce, le Tribunal relève que ladite sommation porte sur la somme de 7.083,08 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent sur les sommes dues de la manière suivante :

— la somme de 7.083,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 3 janvier 2022 ;

— le surplus, soit la somme de 4.610,79 euros (11.693,87 – 7.083,08), assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 7 avril 2025.

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En conséquence, Madame [K] [I] veuve [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES :

— la somme de 7.083,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2022 et le surplus, la somme de 4.610,79 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;

— la somme de 766,38 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que Madame [K] [I] veuve [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [K] [I] veuve [S], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Madame [K] [I] veuve [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [I] veuve [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES la somme totale de 11.693,87 euros, soit :

—  7.083,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2022,

— le surplus, soit la somme de 4.610,79 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [I] veuve [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES la somme de 766,38 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [I] veuve [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [I] veuve [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [I] veuve [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FAUVETTES la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE