TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 24/03685 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGUB

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIER SAPHIR

C/

,

[L], [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIER SAPHIR, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [L], [W], demeurant, [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [L], [W] est propriétaire des lots n°17 et 46 au sein de la copropriété de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société IMMOBILIER SAPHIR, a fait délivrer à Madame, [L], [W] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société IMMOBILIER SAPHIR, a fait assigner Madame, [L], [W] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024.

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société IMMOBILIER SAPHIR – représenté par son conseil – reprend les termes de ses dernières conclusions actualisées, valablement signifiées à Madame, [L], [W] par acte de commissaire de justice remis à étude le 16 janvier 2026, pour demander de condamner Madame, [L], [W] à lui régler la somme de 5030,06€ au titre des charges impayées incluant le 1er trimestre de 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022, date de la mise en demeure ; de la condamner à lui régler la somme de 373,40 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic, visés dans le décompte, à l’exception des frais de médiation, compris dans la somme mais non visés dans le décompte, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; de la condamner à lui verser également la somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût de signification de l’assignation et des différents jeux de conclusion; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que si Madame, [W] argue de l’existence d’infiltrations dans son logement pour justifier le défaut de paiement des charges, elle a entamé une procédure judiciaire distincte s’agissant de ces désordres, qui a conduit à une ordonnance rendue en référé, prononçant une expertise, pour laquelle Madame, [L], [W] n’a pas encore consigné. Elle estime que Madame, [W] a effectué une reconnaissance de dette par l’intermédiaire de son avocat par courrier du 29 janvier 2025.

Madame, [L], [W] comparaît en personne à l’audience. Elle expose qu’elle ne conteste pas le principe des charges de copropriété. Elle dit cependant ne pas connaître le détail des sommes réclamées. Elle justifie le fait de ne pas payer les sommes facturées par l’existence d’un sinistre dans son logement, dont elle impute la responsabilité au syndic. Elle indique que malgré de nombreuses relances, elle n’a pas obtenu d’intervention quant à ces désordres, alors que la situation est grave sur le plan sanitaire. Elle précise avoir épargné les sommes sollicitées. Elle estime que l’expertise ordonnée dans le cadre de la décision en référé n’a pas d’intérêt.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] justifie que Madame, [L], [W] est bien propriétaire des lots n°17et 46 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du

22 décembre 2020, du 29 novembre 2021, du 23 mai 2022, du 7 juin 2023, et du 22 mai 2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame, [L], [W] ; et un extrait du compte de copropriété avec décompte arrêté à la date du 16 janvier 2026.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Madame, [L], [W] fait état de désordres affectant son bien, dont elle impute la responsabilité au syndicat des copropriétaires, et justifie sa carence dans le paiement des charges de copropriété par l’inertie du syndic face à ses demandes liées au sinistre constaté dans son logement.

En l’espèce, il convient de relever que le sinistre évoqué par Madame, [W] a fait l’objet d’un traitement judiciaire distinct, de sorte que suite à la décision rendue en référé, une expertise a été ordonnée judiciairement, afin d’obtenir des éléments en vue de l’examen des demandes de Madame, [W]. Il n’est pas contesté par cette dernière que c’est de son seul fait que l’expertise n’est à ce jour pas diligentée, dès lors qu’elle n’a pas payé la consignation nécessaire. Madame, [W] indique à l’audience que cette expertise n’est pas nécessaire. Madame, [W] ne peut en conséquence se prévaloir de l’inertie du syndicat des copropriétaires dans le traitement du sinistre alors même qu’une mesure d’expertise pour permettre la prise en compte et l’objectivation des difficultés a été ordonnée, et n’est freinée dans sa mise en œuvre que du fait de Madame, [W] elle-même.

En outre, l’exigibilité des charges de copropriété relative à un lot n’est pas subordonnée à l’utilisation effective de ce lot, mais seulement à la propriété de ce lot.

En tout état de cause, un propriétaire d’un lot ne peut faire valoir des troubles de jouissance dans sa partie privative même dus à l’incurie du syndicat pour échapper au paiement des charges relatives à ce lot.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame, [L], [W] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 4930,06€.

Madame, [L], [W] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 8], [Localité 2], [Adresse 9] la somme totale de 4930,06€, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2022 sur la somme de 2097,82€, à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 3647,73€, et à compter de la présente décision pour le surplus.

II. SUR LES INTERETS ET FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il convient à titre liminaire de préciser que le courrier évoqué par la partie demanderesse, s’agissant d’une reconnaissance de dette de Madame, [W] par l’intermédiaire de son conseil, n’est pas de nature à faire obstacle à la vérification des frais facturés, de leur nature et de leur caractère nécessaire. Il est en outre relevé qu’il est indiqué dans ce courrier que Madame, [W] « accepterait de procéder au règlement des sommes suivantes », la formulation, de surcroît au conditionnel, ne permettant pas d’estimer que Madame, [W] a reconnu devoir ces sommes.

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seuls la mise en demeure du 22 septembre 2022 et le commandement de payer du 25 septembre 2023 doivent être comptabilisés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires. Les frais au titre des mises en demeure du 29 décembre 2022 et du 21 juin 2023 ne peuvent être ainsi retenus.

— sur les frais de médiation :

Une médiation a été engagée par le syndicat alors qu’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, restait ouverte.

En tout état de cause, il n’est produit que le constat d’échec de médiation, et non le justificatif de la facturation au titre de la médiation.

Les frais de médiation resteront donc à sa charge, le débiteur n’ayant pas à supporter le coût du choix de son créancier.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier, à hauteur de 100€ de frais d’honoraires de « constitution dossier huissier » en date du 22 septembre 2023.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Madame, [L], [W], à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame, [L], [W] sera donc condamnée uniquement au paiement de la somme de 177,40€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure et du commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter du

18 juillet 2024, date de l’assignation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame, [L], [W], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [L], [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société IMMOBILIER SAPHIR, les sommes de :

—  4930,06€ avec les intérêts au taux légal légal à compter du 22 mai 2022 sur la somme de 2097,82€, à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 3647,73€, et à compter de la présente décision pour le surplus, au titre des charges et provisions impayées au 16 janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus),

—  177,40€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame, [L], [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société IMMOBILIER SAPHIR, une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] de ses autres demandes ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame, [L], [W] aux dépens.

La greffière, Le juge