TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [C] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02599 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDM

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDERESSE

Madame [V] [C] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02599 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [C] [F] est propriétaire du lot n°99 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner Mme [V] [C] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

la condamner à lui verser la somme de 3 576,92 euros, arrêtée au 1er avril 2025, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023 et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, la condamner à lui verser la somme de 1 123,84 euros au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal,ordonner la capitalisation des intérêts,la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,la débouter de toute demande de délais de paiement, la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. A titre informatif, il a indiqué que la dette avait augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Mme [V] [C] [F], bien que régulièrement assignée à comparaître à personne, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [V] [C] [F] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°99,un extrait du compte de copropriétaire, arrêté au 1er avril 2025, portant sur la période allant du 1er février 2023 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025, les répartitions de charges des exercices 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 5 décembre 2022, 28 septembre 2023, 14 mars 2024, 5 septembre 2024 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire, produit par le requérant, présente un solde débiteur, au titre des charges de copropriété impayées et travaux, qui s’élève, au 1er avril 2025, à la somme de 3 576,92 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat des copropriétaires est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant bien adopté le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 et 2025, approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et voté les travaux ayant fait l’objet d’appels exceptionnels.

Mme [V] [C] [F] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 576,92 euros, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 4 décembre 2023 (date de présentation de la lettre de mise en demeure datée du 30 novembre 2023), sur la somme de 1 149,06 euros (somme visée à cet acte, déduction faite des frais de mise en demeure) et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1 123,84 euros au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’il est justifié de l’envoi des mises en demeure des 30 novembre 2023 et 29 mai 2025 selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il sera rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires. Par conséquent, elles donneront lieu à remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier LRAR, soit, à hauteur de 5,74 euros chacune.

Le syndicat des copropriétaires produit, par ailleurs, la sommation de payer du 15 octobre 2024 signifiée par commissaire de justice à la défenderesse en étude ; elle donnera donc lieu à remboursement à hauteur de 151,84 euros.

En revanche, le requérant ne justifie pas de l’accomplissement de diligences exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic concernant les frais facturés au titre de la transmission du dossier à l’huissier et la transmission du dossier à l’avocat et dont il n’est, au demeurant, pas justifié. Ils ne donneront donc pas lieu à remboursement.

Par conséquent, Mme [V] [C] [F] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 163,32 euros en remboursement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 de la loi du 6 juillet 1989, à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, à savoir, à compter de la date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le dernier versement effectué par Mme [V] [C] [F] date du mois de janvier 2023, soit depuis près de trois années au moment de l’audience, à laquelle elle ne s’est pas présentée pour s’expliquer sur ces manquements.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, Mme [V] [C] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [C] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [C] [F] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, les sommes suivantes :

3 576,92 euros, arrêtée au 1er avril 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 sur la somme de 1 149,06 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,163,32 euros en remboursement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, à compter du 1er avril 2025,

CONDAMNE Mme [V] [C] [F] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [V] [C] [F] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [C] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente