TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00250

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZPQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

C/

[I] [H] [C]

[S] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [H] [C]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [S] [A]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Monsieur [I] [H] [C], muni d’un pouvoir

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 novembre 2015, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 519,91 euros et une provision sur charges mensuelle de 107,73 euros.

Le 18 novembre 2024, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 31 mars 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 14097,51 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 5 septembre 2025, quittancement de septembre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

Ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 octobre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la S.A CITE JARDINS, représentée par Maître [T], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4110,93 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La S.A CITE JARDINS confirme la reprise du paiement du loyer courant mais s’oppose à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [H] [C] comparaît en personne et dit représenter Madame [S] [A], non comparante. Il a été autorisé à produire en délibéré le pouvoir de représentation lui permettant de représenter Madame [S] [A]. Monsieur [I] [H] [C] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique avoir effectué la veille de l’audience un virement de 1900 euros. Il dit ne percevoir à titre personnel aucun revenu en raison d’une difficulté liée à l’obtention de son titre de séjour, sa demande ayant été rejetée. Il expose que Madame [S] [A] est employée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et que ses ressources s’élèvent à 1400 euros par mois.

La S.A CITE JARDINS a été sollicitée afin de produire dans le cadre du délibéré un décompte actualisé afin de vérifier la réalité du versement évoqué par les défendeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

En date du 3 février 2026, Madame [S] [A] a transmis au tribunal le pouvoir de représentation accordé à Monsieur [I] [H] [C] pour l’audience du même jour.

En date du 16 février 2026, la S.A CITE JARDINS a produit un décompte actualisé arrêté au 9 février 2026, confirmant un versement de 1900 euros effectués par les défendeurs au profit du bailleur en date du 03 février 2026, jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 31 mars 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article « La résiliation pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2227,03 euros a été signifié le 18 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1560 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CITE JARDINS produit un décompte du 9 février 2026 démontrant que Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] restent devoir la somme 2210,93 euros, mensualité de janvier 2026 comprise. Il convient cependant de soustraire les frais de poursuite (370,50 euros), ainsi que les frais d’assurance et de pénalités d’enquête facturés à compter du 20 juin 2022, date à laquelle le compte n’était plus débiteur qu’à hauteur de 119,62 euros, permettant de considérer que les frais antérieurs à cette date ont été réglés par les débiteurs. Cependant, s’agissant des frais d’assurance facturés du 20 juin 2022 au 3 février 2026 à hauteur de 233,34 euros, et des frais de pénalité d’enquête sur la même période à hauteur de 297,18 euros, leur caractère dû et leur montant n’ont pas été justifiés. Il convient donc de déduire du décompte la somme 901,02 euros au titre des frais.

Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1309,91 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 3 février 2026, mensualité de janvier 2026 comprise.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 150 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 novembre 2015 entre la S.A CITE JARDINS et Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 7] situé [Adresse 8] [Localité 3] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1309,91 euros (décompte arrêté au 3 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026) ;

AUTORISONS Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 150 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] soient condamnés solidairement à verser à la S.A CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [H] [C] et Madame [S] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,