N° RG 25/01256 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHDL

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01256 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHDL

NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jeanne-Cécile [Localité 10]

à M^e Alice PATOUREAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, LECOINTE IMMOBILIER, SNC, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AIMA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Rémy GLAUDES, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant) et M^e Jeanne-Cécile CAHUZAC, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 décembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 25/01256 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHDL

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 07 juillet 2025 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, LECOINTE IMMOBILIER, SNC, a saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la S.A.R.L. AIMA GESTION pour solliciter une consultation du fait de la survenance de fuites d’eau – dans une résidence [Adresse 4] – ayant donné lieu à des factures importantes alors que la consommation facturée est contestée.

Il réclame encore une provision de 1000 euros et 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. AIMA GESTION, régulièrement assignée, réclame débouté et subsidiairement, sollicite que le Syndicat des copropriétaires communique les coordonnées et adresses de M [U] [Z] sous astreinte. En tout état de cause, elle souhaite 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

L’article 256 du Code de procédure civile précise que lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge peut charger la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas les calculs de l’expert POLYEXPERT dans le rapport du 29 septembre 2023. Il estime, par contre, que l’expert n’a pas eu accès à toutes les informations nécessaires puisqu’il ne s’est basé que sur les factures d’eau du 2 décembre 2020 et du 27 novembre 2022 outre les factures de recherche de fuite et réparation.

L’expert a calculé sur la base de la dernière consommation relevée de 9 331 mètres cubes correspondant à une semestre selon facture du 23 décembre 2022 pour la période comprise entre le 21 juin 2022 et le 12 décembre 2022. Or, selon le Syndicat des copropriétaires, les précédentes factures démontrent que la fuite d’eau aurait en réalité généré une perte d’eau avant même le 21 juin 2022.

En effet la facture du 23 décembre 2022 indique un volume d’eau relevé de 9 331 mètres cubes et celle du 27 juin 2022 indique un volume d’eau relevé de 2 250 mètres cubes.

Il considère que les factures d’eau du 25 juin 2021 et 22 décembre 2021 ne correspondaient qu’à des estimations et non à la consommation réelle de la copropriété.

La SARL AIMA GESTION affirme que la consommation d’eau est restée stable entre le 2 décembre 2020 et le 17 juin 2022 et souligne que le rapport du 19 septembre 2023 de l’experta retenu de façon cohérente que la consommation annuelle était de 2 250m3. La fuite n’est donc pas survenue avant le mois d’août 2022. Elle ajoute que si la fuite avait été aussi antérieure que ce que prétend le Syndicat des copropriétaires, elle aurait eu des conséquences visibles sur l’immeuble. Les comptes ont par ailleurs été adoptés par l’assemblée générale sans aucune réserve et alors que le syndic avait précisé que le dépassement de budget était lié à la régularisation du poste eau car le compte d’eau général présentait un relevé de 0m3 durant les années 2019 et 2020 et faisait l’objet d’une régularisation de EAU DE [Localité 13] provoquant un rattrapage.

Des pièces produites, il résulte effectivement que le rapport POLYEXPERT et les indexs de relevés produits, concordent avec la position du syndic quant à la stabilité de la consommation d’eau entre le 2 décembre 2020 et le 17 juin 2022.

Toutefois, si le fait de soutenir que des factures d’eau (25 juin 2021 et 22 décembre 2021) correspondraient en réalité à des estimations et non à la consommation réelle peut questionner, il reste que le rapport établi par EXAA le 4 mars 2025 conclut aussi qu’en prenant les années 2018/2019 et 2023 comme références, période hors sinistre la consommation se situe entre 480m3 et 574 m3. Cet expert estime que la consommation facturée sur l’année 2021 a été établie sans relevé (index estimés) d’où l’importante régulation en 2022.

Aussi, en conclusion, l’expert considère que la surconsommation d’eau liée au sinistre pour les années 2020 à 2022 peut être estimée à 16 715m3 soit 25 576,48 euros après déduction du dégrèvement accordé par Eau de [Localité 13].

Deux rapports se contredisent de sorte que seule la consultation judiciaire sollicitée sera de nature à éclairer valablement tout juge du fond éventuel sur les difficultés et, partant, sur une négligence éventuelle de la SARL AIMA GESTION.

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées est largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, ce qui rend à ce stade peu légitime toute mise hors de cause.

A ce stade procédural et en suivant des éléments produits, la demande afférente à M [Z], copropriétaire ayant exercé les fonctions de syndic non professionnel, n’est pas justifiée. La SARL AIMA GESTION était manifestement syndic auù la fuite d’eau aurait pu ou du (suivant ce qu’en dira le consultant bien sûr) être détectée à la réception de la facture datée du 7 juin 2021.

Compte tenu des débats et de l’objet de la consulation, il n’est pas possible de faire droit à la demande provisionnelle ni aux demandes formulées sur la base de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie demanderesse afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance en premier ressort et exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

VU les articles 145 et 256 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons l’organisation d’une mesure de consultation au contradictoire de toutes les parties : en demande et assignées, et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 13], en la personne de :

[M] [L]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Port. : 06.09.78.11.91 Mèl : [Courriel 9]

à défaut

[I] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.265.57.43.04 Mèl : [Courriel 12]

avec mission de :

prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

visiter les lieux, les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ;

vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

récapituler les données disponibles en terme de consommation d’eau et de facturation de cette consommation entre les deux rapports POLYEXPERT ET EXAA afin d’objectiver, si tel est le cas, les divergences existantes,

donner tout élément utile sur la date de survenance réelle ou très probable de la fuite d’eau,

indiquer à quelle période les factures d’eau reçues auraient permis (si tel devait être le cas) de comprendre l’existence d’une fuite dans la copropriété,

donner toute information sur le volume de perte d’eau subie par le Syndicat des copropriétaires entre les années 2020 et 2022 (si tel est le cas), évaluer son coût et préciser le volume d’eau déjà indemnisé par EAU DE [Localité 13],

Rappelons que les pouvoirs généraux donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l’expertise,

Fixons à la somme de 2000 euros la provision concernant les frais de consultation, qui devra être consignée par le demandeur directement entre les mains du technicien avant le 28 février 2026, sauf à justifier que la partie concernée est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation du technicien sera caduque et de nul effet,

Rappelons que la mission de consultation, étant circonscrite, ne devrait pas faire l’objet de consignation complémentaire mais que, si tel devait être le cas , toute demande exceptionnelle et motivée en ce sens devra être formulée par le technicien auprès du juge en charge du suivi de la mesure,

Disons que le technicien prendra note au cours de la réunion de consultation des observations des parties, lesquelles seront par ailleurs transmises au technicien par écrit dans un délai de 3 semaines maximum après la tenue de la réunion, étant rappelé que les parties seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Disons que le technicien déposera au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse une note de consultation avec mention des observations des parties et suites techniques qui y sont données, avant le 20 juin 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge en charge du suivi de la mesure,

Disons que le juge en charge du suivi des expertises du tribunal judiciaire de TOULOUSE sera compétent pour contrôler le déroulement de la consultation et dit qu’en cas de difficultés, il lui en sera référé,

Déboutons le demandeur de sa demande provisionnelle,

Déboutons le défendeur de sa demande en production de coordonnées sous astreinte,

Déboutons de toute demande d’article 700 du code de procédure civile

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] aux dépens de l’instance.

La minute a été signée par le Président et la Greffière aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, Le Président,