TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00113

N° Portalis DBX4-W-B7J-UY6E

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[L] [R]

[A] [D] épouse [R]

C/

[E] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mars 2026

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [A] [D] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [C]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 23 et 29 juillet 2024, prenant effet le 25 juillet 2024, Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [E] [C] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, n° B102 – lot 128) ainsi qu’un parking aérien (n°16) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 549 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 17 juillet 2025, Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] ont fait signifier à Madame [E] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] ont ensuite fait assigner Madame [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat et le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre l’enlèvement et dépôt des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.290,86 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 7 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, du 28 août 2025 jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.186,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Ils s’opposent à la demande d’échelonnement de la dette, bien que le loyer courant soit payé.

Madame [E] [C] comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre une somme comprise entre 30 et 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir eu des soucis de santé l’an passé et avoir perdu son travail, raison pour laquelle a eu deux mois d’arriéré de loyer. Elle ajoute qu’elle a depuis retrouvé un emploi en alternance, avec 1.600 euros net par mois, qu’elle n’a pas de personne à charge mais a 300 euros de crédit à payer chaque mois et qu’elle est aidée pour la constitution d’un dossier auprès de l’organisme de la MDPH.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

Le bail signé les 23 et 29 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.888 euros a été signifié le 17 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Toutefois, il convient de déduire du montant visé au commandement les sommes de 579 euros et de 100 euros, qui avaient été réglées les 5 et 16 juillet 2025, antérieurement au commandement de payer. Il sera donc vérifié si la locataire s’est acquittée de la somme de 1.209 euros, seule due à la date du commandement de payer.

Madame [E] [C] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 606 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] produisent un décompte du 20 janvier 2026 démontrant que Madame [E] [C] reste devoir la somme de 1.028,27 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (158,62 euros).

Madame [E] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.028,27 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du paiement de la quasi-totalité du loyer et des charges depuis le mois d’octobre 2025 et des propositions de règlements formulées par Madame [E] [C], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 25 mensualités de 40 euros chacune et d’une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [E] [C], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [E] [C] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R], la locataire sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 et 29 juillet 2024 entre Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] et Madame [E] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, n° B102 – lot 128) ainsi qu’un parking aérien (n°16) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 août 2025 ;

CONDAMNONS Madame [E] [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 1.028,27 euros (décompte arrêté au 20 janvier 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026) ;

AUTORISONS Madame [E] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 40 euros chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [E] [C] soit condamnée à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [E] [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [A] [D] épouse [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,