TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03419 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URTI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[A] [H]

C/

[O] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [A] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 août 2014, Madame [A] [H] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Monsieur [O] [C] un appartement à usage d’habitation (Rez-de-chaussée, n°B05) ainsi qu’un parking (n°29) situés [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 400 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 18 juin 2025, Madame [A] [H] a fait signifier à Monsieur [O] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [A] [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 septembre 2025, Madame [A] [H] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.746,96 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité d’août 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement, et intérêts de droit ,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [O] [C] (Article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 septembre 2025.

Après renvois, à l’audience du 06 février 2026, Madame [A] [H], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.659,16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Elle indique qu’un paiement a été réalisé au mois de janvier 2026 et sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 01 septembre 2025, Monsieur [O] [C] n’est ni présent ni représenté. Il a fait parvenir au tribunal un nouveau bulletin d’hospitalisation ainsi que la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne en date du 04 décembre 2025 avec orientation vers des mesures imposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026. Par mail en date du 04 mars 2026, le conseil de la demanderesse a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [A] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 01 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 août 2014 contient une clause résolutoire (article 2. 10. CLAUSE RESOLUTOIRE EXPRESSE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.293,03 euros a été signifié le 18 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [C] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.006,24 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2025.

En outre, si le décompte locatif actualisé produit en délibéré autorisé démontre que le locataire a repris le paiement du loyer courant en janvier 2026, le juge n’a pas été saisi par celui-ci, non comparant, aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A ce titre, il convient de rappeler que l’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 12 décembre 2025, a fait l’objet de deux renvois afin de permettre à Monsieur [O] [C] de comparaître car il était hospitalisé et il lui a été expressément indiqué sur la dernière convocation qu’il devait se faire représenter s’il ne pouvait pas comparaître à l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse n’a pas non plus formé de demande en ce sens. Or le juge ne peut ordonner d’office cette suspension. Dans ces conditions, il ne peut être fait application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’expulsion de Monsieur [O] [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [A] [H] produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que Monsieur [O] [C] reste devoir la somme de 1.795,27 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (147,37 euros +164,89 euros), du paiement de la CAF intervenu le jour de l’audience et du versement de la somme de 423,63 euros intervenu en cours de délibéré et porté en compte au 19 février 2026.

Monsieur [O] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.795,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [O] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 août 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Madame [A] [H] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [A] [H], Monsieur [O] [C] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2014 entre Madame [A] [H] et Monsieur [O] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (Rez-de-chaussée, n°B05) ainsi qu’un parking (n°29) situés [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 19 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [A] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [C] à verser à Madame [A] [H] à titre provisionnel la somme de 1.795,27 euros (décompte arrêté au 19 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [C] à payer à Madame [A] [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [C] à verser à Madame [A] [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [A] [H] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,