N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

04 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04090 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLV2

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7], agissant poursuites et diligences de son Syndic l’Agence SQUARE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

ET :

DEFENDEURS :

Madame [L] [E]

née le 23 Juillet 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparante représentée par M. [T] [Y] muni d’un pouvoir de représentation,

Monsieur [Y] [T]

né le 30 Juin 1970 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffier.

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 février 2025 prorogée au 04 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 04 Mars 2025, assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [L] [E] et M. [Y] [T] sont propriétaires des lots n°202 dans l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (37).

Le 4 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires la résidence [7] a donné assignation à Mme [L] [E] et M. [Y] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 515,31 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 30 septembre 2024, incluant les frais exposés; la provision de 219,78 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 30 septembre 2024 la somme de 515,31 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de leurs charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience de renvoi du 14 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires la résidence [7], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 1834,51 € selon décompte en date du 10 janvier 2025.

M. [Y] [T] est présent et représente Mme [L] [E]. Ils expliquent qu’ils ont cessé de réglé les sommes dues en raison de l’inaction du syndic concernant notamment les chenilles processionnaires qui affectent les arbres de la copropriété et également pour un certain nombre d’autres négligence. Il souligne le mépris du syndic qui ne répond pas à ses courriers.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025 et prorogée au 04 mars 2025 (déficit de greffe).

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires la résidence [7] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 novembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 10 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) pour un montant total de 1834,51€.

De ce décompte, doit être déduit les sommes objets du précédent titre exécutoire (jugement du 18 octobre 2023) à savoir:

— le solde de 875,54 € au 01er janvier 2024 au titre des frais de recouvrement de 120 € et des charges de 755,54 € échus au 31 mars 2024 ;

— la provision de 69,77 €

— l’article 700 de 1000 €

De ce total de 1945,31 € doit être déduit les versements réalisés après le 01er janvier 2024 soit la somme de 945,31 €, de 984,63 € et de 32,57 €. Il en résulte que les sommes résultant du titre exécutoire précédent ont été entièrement réglées, les versements d’un total de 1962,51 € couvrant cette créance.

En revanche, la somme de 500,48 € intitulé “ Saint cricq “ correspondant aux honoraires d’avocat du cabinet Saint Cricq imputée le 09 juin 2023 correspond à une somme déjà incluse dans la somme de 1000 € accordée au titre de l’article 700 accordé par le jugement du 06 septembre 2023 . Cette somme ne pouvait pas être ajoutée et sera déduite n’ayant aucun fondement (seul l’article 700 en avait un – ou sinon le décompte aurait dû préciser “solde article 700 à hauteur de 499,52 € soit 1000€-500,48 €).

Il en découle que le décompte se porte en réalité à 1334,03 € [1834,31-500,48].

Charges sollicitées

680,27

Frais sollicités

653,76

TOTAL

1334,03

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [L] [E] et M. [Y] [T] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 10 janvier 2025 à hauteur de la somme de 680,27€.

Mme [L] [E] et M. [Y] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 680,27€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 10 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 32 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndicVu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 85 €.

En revanche, il sera retiré la somme de 536,76 € facturée au titre des frais d’avocat de la présente instance en cours puisque relevant de l’article 700 du Code de procédure civile qui sera examinée ci-après.

***

Mme [L] [E] et M. [Y] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 117 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 20 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires la résidence [7] a mis en demeure Mme [L] [E] et M. [Y] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

A ce jour, il reste un seul trimestre non échu, Mme [L] [E] et M. [Y] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 73,26 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Bien que déjà condamné en 2023 pour des charges impayés, la présence pour la première fois à l’audience des défendeurs a permis de comprendre la confusion de ces copropriétaires entre le rôle :

— du syndicat des copropriétaires représentant tous les copropriétaires et créancier des charges de copropriété;

— du syndic choisi par l’assemblée générale, à savoir Square Habitat, pour gérer la copropriété.

Mme [L] [E] et M. [Y] [T] opposaient manifestement une sorte d’exception d’inexécution au paiement des charges en raison notamment d’une problématique des chenilles processionnaires, selon eux non réglée, mais contre le mauvais créancier. Dans ces conditions, aucune faute des défendeurs ne sera retenue. La demande de dommages et intréêts sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [L] [E] et M. [Y] [T] seront tenus solidairement aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l’article 700 englobe les frais et honoraires d’avocats tels que déjà facturés le 10 septembre 2024 (536,76 €) . Ces frais ne pourront pas en conséquence être imputés une deuxième fois au compte des défendeurs (seul le solde 800-536,76€ pourra l’être).

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort;

Condamne solidairement Mme [L] [E] et M. [Y] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires la résidence [7] les sommes suivantes :

680,27 € (SIX CENT QUATRE-VINGTS EUROS VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 10 janvier 2025 ;

117,00 € (CENT DIX-SEPT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

73,26 € (SOIXANTE-TREIZE EUROS VINGT-SIX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025.

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires la résidence [7];

Condamne solidairement Mme [L] [E] et M. [Y] [T] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale;

Condamne solidairement Mme [L] [E] et M. [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires la résidence [7] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Président

C. BELOUARD