TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

N° RG 24/06160 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LE4Z

Jugement du 21 Novembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 10 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1]) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 393,88 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 31 mars 2015.

Par jugement en date du 7 décembre 2018, le tribunal d’instance de RENNES a, notamment, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et, l’a condamné à payer à l’OPH ARCHIPEL HABITAT la somme de 5 979,09 euros au titre des loyers, charges et provisions pour charges impayés échus au 9 novembre 2018 outre les sommes dues depuis et jusqu’au 7 décembre 2018 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à son départ effectif.

Un procès-verbal de reprise a été dressé le 20 mai 2021 par Maître [V], huissier de justice à [Localité 4].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 30 août 2021 par le même huissier de justice au titre de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 6 novembre 2023, le bailleur a mis en demeure la locataire de payer la somme de 6 283.10 euros dont 922.04 euros au titre des réparations locatives. Ce courrier est revenu portant la mention « pli avisé et non réclamé ».

Mme [S] [Y] ne s’est pas présentée à la tentative de conciliation à laquelle elle a été conviée à la demande du bailleur le 29 janvier 2024.

Par assignation délivrée le 29 mai 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner Mme [S] [Y] au paiement des sommes suivantes :

529,04 euros au titre des réparations locatives ;94.58 euros correspondant à 50 % du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice ;50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [J] [O] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation.

A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montre un usage anormal du logement et parfois un usage abusif caractérisé. Elle estime justifier des sommes dues par la locataire et précise qu’elle a appliqué la charte de vétusté signée par les bailleurs sociaux du département.

A l’audience, Mme [S] [Y] n’a pas comparu ni personne pour elle. L’acte introductif d’instance a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 31 mars 2015 lors de l’entrée de Mme [S] [Y] dans les lieux fait état d’un logement globalement en bon état. Il porte la mention d’une mise en service ou d’une remise à neuf le 18 novembre 2014 et, pour certaines pièces ou éléments en décembre 2014.

L’état des lieux de sortie a été établi par constat d’huissier de justice le 30 août 2021. Il souligne de manière globale un appartement et des éléments poussiéreux voire sales ou entartrés. Il est également relevé que la peinture sur papier peint de plusieurs pièces est grisée ou jaunie et défraîchie voire comporte des taches et des traces de frottement dans certaines pièces.

Il est mentionné que l’ensemble des clés du logement n’ont été remises par la locataire.

Le bailleur produit des factures et des bons de travaux pour justifier de sa demande. Il justifie également du détail des remises en état qu’il entend imputer à la locataire après application de la vétusté.

Il convient de relever qu’en dehors de la chambre n°3 où le bailleur estime que 75,24 euros doivent être mis à la charge de la locataire au titre de la pose d’un nouveau papier peint, les sommes demandées apparaissent justifiées. Toutefois la réfection du papier peint de la chambre n°3 ne saurait être retenu celui-ci étant mentionné comme vétuste par le bailleur.

Par suite, au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, les sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives seront ainsi fixées :

922.04 euros – 75.24 euros = 846.80 euros.

Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 393 euros selon la mention portée au contrat de bail ; ainsi, reste dû : 846.80 – 393 = 453.80 euros.

En conséquence, Mme [S] [Y] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 453.80 euros au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

2/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par huissier de justice dans les suites d’une résiliation judiciaire du bail. Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que le commissaire de justice a convoquée l’ancienne locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 août 2021 conformément aux dispositions précitées. Il est justifié du coût de l’acte à hauteur de 189.17 euros. Dès lors la moitié de cette somme soit 94.58 euros sera mise à la charge de Mme [Y].

En conséquence, Mme [S] [Y] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 94.58 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, Mme [S] [Y] sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [S] [Y] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 453.80 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 94.58 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge