TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

AUDIENCE DU 06 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/01380 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E45C

MINUTE N° 26/4

JUGE DE L’EXÉCUTION

Rendu le SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Olivia REMOND, Juge du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge chargée de l’exécution,

Assistée de Sylvie CHESNAIS, Greffière lors des débats et Emmanuelle BEDOUET, Greffière lors du prononcé,

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CHENAIS ENERGIE VANNES précédemment dénommée FLAMME ET FOYERS,

immatriculée au RCS de VANNES sous le numéro 850 416 116

28 Avenue Louis de Cadoudal

ZC LUSCANEN 2

56880 PLOEREN

Représentée par Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocat au barreau de NANTES

ET

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. LES 3 AMURES

immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 850 153 594

27 Rue de la Touche Ablin

35510 CESSON SEVIGNE

Représentée par Maître Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES

DÉBATS : L’affaire a été plaidée le 09 Décembre 2025, et mise en délibéré pour jugement rendu le 06 Janvier 2026.

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2019, la SCI LES 3 AMURES a donné à bail à la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES, venant aux droits de la SARL FLAMMES ET FOYERS, un local commercial situé ZAC de Luscanen II à PLOEREN.

Suite à des impayés, la SCI LES 3 AMURES a fait assigner la Société CHENAIS ENERGIE VANNES devant le Président du Tribunal Judiciaire de VANNES, statuant en référé, afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2025 et de condamner le preneur à régler son arriéré, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 22 mai 2025, décision signifiée le 27 mai suivant et dont la Société CHENAIS ENERGIE VANNES a interjeté appel le 6 juin 2025.

Parallèlement, la société CHENAIS ENERGIE VANNES a également fait assigner la SCI LES 3 AMURES devant le Juge de l’Exécution (JEX) de Vannes afin d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Par décision en date du 5 août 2025, le Juge de l’exécution a :

Accordé à la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette envers la SCI LES 3 AMURES et ce, de la manière suivante :

Paiement d’un loyer de retard et du ¼ du restant dû de la taxe foncière 2024 outre le loyer du mois de juillet le 03/07/2025 (fait, quoiqu’avec retard)

Paiement d’un loyer de retard et ¼ du restant dû de la taxe foncière 2024, outre le loyer du mois d’août le 05/08/2025

Paiement d’un loyer de retard et du ¼ du restant dû de la taxe foncière 2024, outre le loyer du mois de septembre le 05/09/2025

Paiement d’un loyer de retard et du ¼ du restant dû de la taxe foncière 2024, outre le loyer du mois d’octobre le 05/10/2025

Dit que les délais seront caducs de plein droit en cas de non respect de cet échéancier, dans son montant ou son calendrier précis

Suspendu les effets de la clause résolutoire du bail commercial et dit qu’elle sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect dudit échéancier et au contraire, retrouvera son plein effet en cas de manquement

Rappelé que les procédures d’exécution engagées par la SCI LES 3 AMURES sont suspendues du fait des délais octroyés

Débouté la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES de sa demande en nullité des opérations de saisie vente

Condamné la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES à payer à la SCI LES 3 AMURES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamné la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES aux entiers dépens de l’instance.

La dernière échéance ayant été réglée avec retard (le 9 au lieu du 5), un courriel officiel a été adressé par le conseil de la SCI à celui de la SARL puis le 14 octobre, un commandement de quitter les lieux a été délivré à cette dernière, avant une tentative d’expulsion le 23 octobre.

Le 28 octobre 2025, la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES a interjeté appel de la décision du JEX de Vannes du 5 août 2025. Elle a également saisi le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes d’une demande de suspension de l’exécution provisoire des décisions de référé du 22 mai et du JEX du 5 août.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES a de nouveau fait assigner la SCI LES 3 AMURES devant le Juge de l’exécution de Vannes pour contester l’expulsion comme abusive, la dette ayant été réglée.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 décembre 2025 puis mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion

Si la décision du Juge de l’exécution a suspendu les effets de la clause résolutoire et prévu un échelonnement de l’apurement du passif de la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES, force est de constater qu’elle a également prévu une clause de déchéance automatique en cas de non respect de l’échéancier.

Or, en l’espèce, il n’est pas contesté que l’échéance d’octobre a été réglée avec retard par rapport au calendrier fixé et ce dépassement du terme a entrainé la résiliation automatique du bail par le jeu de la reprise de la clause résolutoire, étant observé qu’à cet égard, ni le caractère minime du manquement, ni l’éventuelle volonté de nuire du bailleur ou l’absence de préjudice par lui subi n’ont à être pris en compte pour y faire obstacle dès lors que le non respect est caractérisé, ce rend la clause acquise, sans que le juge ne puisse, en constatant que les obligations ont finalement été remplies par la suite, y faire obstacle et faire revivre le bail.

La décision du JEX était d’ailleurs suffisamment claire à ce propos en mentionnant :

Dans les motifs : « clause de déchéance automatique en cas de non respect par la SARL CHENAIS de l’échéancier qu’elle a proposé, que ce soit sur le montant des sommes dues ou le règlement à bonne date. La clause résolutoire sera suspendue et en cas de règlement de l’entier passif, sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, dans le cas contraire, elle retrouvera son plein effet sans autre formalité »

Dans le dispositif : « une caducité de plein droit des délais en cas de non respect du… calendrier précis »

Il s’en évince que le défaut de paiement de l’intégralité des sommes dues à bonne date entrainerait l’exigibilité de la créance entrainement l’effet immédiat de la clause résolutoire et justifierait une éventuelle procédure d’expulsion puisque le bail est alors résilié.

Or, force est de constater que la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES se contente de relativiser le manquement et ne justifie d’aucun motif susceptible de faire considérer le retard dans le règlement comme constituant un cas de force majeure qui seul aurait pu la faire échapper à la résiliation automatique du bail.

Dès lors que l’expulsion initiée est fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire faute pour la débitrice d’avoir respecté scrupuleusement le calendrier de paiement échelonné, aucune faute ou abus n’est imputable à la bailleresse et seule la preneuse est à l’origine du préjudice qu’elle dit subir du fait de la tentative d’expulsion, préjudice non démontré au demeurant.

Par suite, aucune invalidation de l’expulsion pour abus de droit ne peut intervenir et aucune indemnisation n’est due à ce titre.

Sur les délais

La SARL CHENAIS ENERGIE VANNES sollicite sur le fondement de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, d’être autorisée à se maintenir dans les lieux au moins jusqu’au printemps 2026, faisant état de ses efforts pour régler sa dette rapidement, de son activité prospère en période hivernale et de l’absence de possibilité de s’installer dans un autre local.

L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation… ».

Pour bénéficier de délais, la demanderesse indique qu’aucun local commercial disposant de caractéristiques similaires n’est disponible dans les environs.

Or, elle ne justifie pas de ses démarches concrètes de relogement, se contentant de produire des captures d’écran où figurent des entrepôts, sans espace de vente ou bureau, sanitaires….

Elle ne démontre donc pas de réelles difficultés à se procurer un autre local établissant que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales comme l’exige le texte, alors que c’est sur elle que pèse la charge de la preuve.

De plus, outre qu’elle ne s’est pas montrée très diligente dans le respect de ses obligations puis de l’échéancier qui lui avait été accordé, elle n’a pas réglé spontanément la taxe foncière 2025, ni les condamnations au titre de l’article 700 ou des dépens, ce qui laisse présager que l’octroi de délais risquerait d’aggraver la situation du bailleur, d’autant que l’activité cyclique habituellement prospère en hiver n’a cependant pas empêché la survenance d’impayés l’an dernier, motif supplémentaire d’inquiétude.

Aussi, aucun délai ne sera ici accordé, le salut éventuel de la SARL dépendant désormais de la décision du Premier Président de suspendre ou non l’exécution provisoire et du sort réservé aux recours interjetés contre les décisions de référé et du JEX.

Sur les demandes indemnitaires

La SARL CHENAIS ENERGIE s’estime en droit de réclamer des dommages intérêts compte tenu de la tentative d’expulsion qu’elle a subi et dont il serait résulté pour elle des préjudices (psychologique pour ses salariés présents lors de la venue du commissaire de justice, comme d’image et de réputation compte tenu de la présence de clients également, avec des répercussions économiques).

Toutefois, dès lors que la mesure a été ici jugée fondée, il ne saurait y avoir de faute de la part de la SCI bailleresse, étant observé de manière surabondante que la SARL ne démontre pas davantage la réalité des préjudices qu’elle allègue.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire, faute pour elle de justifier en remplir les conditions.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES sera tenue aux dépens de la présente instance ainsi qu’au règlement à la SCI LES 3 AMURES d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros afin que celle-ci ne supporte pas la charge des frais qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES de l’ensemble de ses demandes (de mainlevée, de délais, de dommages intérêts et au titre des frais irrépétibles) ;

CONDAMNE la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES à régler à la SCI LES 3 AMURES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL CHENAIS ENERGIE VANNES aux entiers dépens de l’instance.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la Juge de l’Exécution et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION