Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00063 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITNJ

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 28 Mars 2025

ENTRE :

Monsieur [V] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e DAUVILLIERS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [T] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [G] [M] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

par défaut et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte établi le 11 avril 2024 par Maître [U] [S], notaire au sein de la SELRL « Armelle DUVAL – ORMEZZANO – RICHAUD, Notaires associés », M. [V] [K] a consenti à Mme [T] [L] et M. [G] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur un local commercial dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], pour un montant de 49 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. La promesse de vente prévoyait, en outre, une indemnité d’immobilisation de 4 900 euros et était consentie pour une durée expirant le 22 juillet 2024 à seize heures.

Par lettres recommandées en date du 2 septembre 2024 puis du 28 septembre 2024, M. [K] a mis Mme [L] et M. [J] en demeure de payer la somme de 4 900 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, M. [K] a fait assigner Mme [L] et M. [J], devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, M. [K] a été représenté par son avocat qui a été entendu en ses observations au cours desquelles il s’en est, notamment, référé à écritures. Par conclusions, il demande au tribunal de :

Condamner les consorts [L] / [J] à verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation de 4 900 euros à M. [K] ;Condamner solidairement les consorts [L] et [J] à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, il invoque les articles 1589, 1221, 1231-5 du code civil et 1304-1, alinéa 1, du code civil. Il précise que la promesse de vente du 11 avril 2024 prévoyait expressément qu’en cas de non-réalisation de la vente promise, la somme prévue au titre de l’indemnisation d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice chargé de la délivrance de l’acte, Mme [L] et M. [J] n’ont pas comparu, ni été représentés lors de l’audience du 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1304-1, alinéa 1, du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a satisfait aux exigences de la promesse de vente pour parvenir à la réalisation de la condition. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l’option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

***

En l’espèce, la promesse prévoit une condition suspensive au profit du bénéficiaire, d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 100 000 euros pour une durée de 25 ans au taux d’intérêt de 4,20 % l’an (hors assurance) et précise expressément que :

« Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. […]

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 21 juin 2024 ».

M. [K] a mis en demeure, à deux reprises, par lettres recommandées les consorts [L] et [J] de justifier des démarches entreprises. Les accusés de réception sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il s’ensuit que la défaillance de la condition suspensive n’est pas démontrée de sorte que cette condition suspensive d’obtention d’un prêt doit donc réputée accomplie.

***

Par ailleurs, la clause intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » stipule que :

« En contrepartie de la promesse faite par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE ce dernier s’engage à verser la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT EUROS (4 900 euros) à titre d’indemnité d’immobilisation. […]

En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

La condition suspensive étant réputée réalisée et les consorts [L] / [J] n’ayant pas répondu aux lettres de mise en demeure, l’indemnité d’immobilisation est due au promettant sans que celui-ci ne doive démontrer l’existence d’un préjudice.

En conséquence, Mme [L] et M. [J] seront condamnés à payer au promettant la somme de 4 900 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

II – Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L] et M. [J] qui succombent dans la présente instance, seront condamnés aux dépens et à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [L] et M. [G] [J] à payer à M. [K] la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT EUROS (4 900 euros) au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M. [G] [J] à payer à M. [K] la somme de MILLE EUROS (1 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M. [G] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et après lecture faite, le Président a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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