MINUTE N°

N° RG 24/00323 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGWJ

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [Y] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DEMANDEUR :

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, SIRET 572 161 321 00037, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-présidente

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [Y] [Z]

RAPPEL DES FAITS

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à monsieur [Y] [Z] un appartement situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – demande de prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement de loyer ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [Y] [Z] et de tout occupant de son chef ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; de le condamner monsieur [Y] [Z] au paiement d’une somme actualisée de 20.522,06 € au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours et ce à compter du 1er juin 2024 et d’une somme de 1.500 € au titre de dommages et intérêts ; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [Z], bien que régulièrement cité à étude, ne comparaissait pas et ne se faisait pas représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

A titre liminaire, il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats que si le contrat de bail ne peut être produit, pour avoir été perdu par le bailleur, des quittancements sont adressés au défendeur depuis 2018 et qu’il a pu procéder à plusieurs paiements avec des montants correspondant. L’existence même du contrat de location est acquise.

S’agissant d’évaluer le manquement grave du locataire à son obligation essentielle qu’est le paiement du loyer. Il convient de rappeler qu’en la matière, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une prescription de 3 ans. S’agissant de la période de 3 ans antérieure à l’assignation, elle se caractérise par le paiement des loyers courants. La dette est exclusivement due à l’application de surloyers depuis le 1er janvier 2024. Le locataire semble ne pas avoir effectivement répondu complètement à l’enquête annuelle concernant ses ressources et la composition de son foyer ayant pour fin de vérifier si sa situation relève du logement social.

Or l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation stipule que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Le dossier du demandeur comporte une lettre du 28 septembre 2023 concernant l’enquête SLS, ainsi qu’un courrier en date du 22 novembre 2023 faisant apparaître que le locataire reste à produire une copie de l’acte de naissance ou du livret de famille mentionnant la naissance de ses enfants. Aucune mise en demeure ne lui a été adressée. Si bien que la procédure prévue pour le supplément de loyer n’a pas été respectée. La dette accumulée depuis plus d’un an étant constituée du seul SLS, il ne peut en être tenu compte.

Ainsi, il ne saurait être considéré que le locataire a manqué à son obligation de paiement.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation du contrat de location et de toutes ses autres demandes. Les dépens de la présente instance seront donc à sa charge.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,