Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 23/01609 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWDW

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] situé [Adresse 2] [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société d’Administration et de Gérance immobilières (SOCAGI), société à responsabilité limitéé immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 385 213 293 dont le siège social est situé [Adresse 5] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François BLANGY, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [B]

né le 10 Août 1962 à [Localité 12] (08),

demeurant [Adresse 6],

Non comparant, représenté par Maître Thomas REKSA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Delphine LOISEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [B] est propriétaire des lots n°61, 65, 78, 98 et 465 de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11].

Faisant grief à M. [B] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires lui a adressé deux mises en demeure par courriers recommandés avec accusés de réception en dates des 21 avril 2022 et

14 juin 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 4] et [Adresse 3] à LES MUREAUX (78130) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, a par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 remis à étude, fait assigner M. [B] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des arriérés de charges de copropriété, à des dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2024 à laquelle elle a été renvoyée au 10 juin 2024.

A l’audience du 10 juin 2024, le président a relevé d’office la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action et a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par

son conseil, a demandé au président statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— condamner M. [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 6.798,79 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 avril 2022, au titre de l’arriéré de charges compte copropriétaire n°15574A,

* ainsi que l’ensemble des provisions sur charges et travaux non encore échues,

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [B] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître François BLANGY, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il a renvoyé à ses conclusions n°4 pour un exposé exhaustif de ses moyens et prétentions et a indiqué ne pas contester la réalité du virement effectué par M. [B] au syndic le 6 janvier 2025 à hauteur de 935,20 euros.

M. [B], représenté par son conseil, a demandé au président de :

In limine litis :

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre,

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux dommages et intérêts et aux frais de recouvrement à son encontre,

En conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [B],

Sur le fond :

— juger que M. [B] ne doit aucune somme au titre des charges de copropriété,

— juger que M. [B] n’est pas tenu au versement des frais de recouvrement,

— juger que M. [B] n’a causé aucun préjudice au syndicat des copropriétaires,

En conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de paiement à son encontre,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

A titre subsidiaire :

— réduire le montant des sommes dues au titre des frais de recouvrement,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il a renvoyé à ses conclusions n°3 pour un exposé exhaustif de ses moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [B] pour les lots n°61, 65, 78, 98 et 465,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 21 avril 2022 pour un montant de 4.968,66 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 14 juin 2023 pour un montant de 5.760,39 euros par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 17 juin 2023,

— un extrait de compte sur la période courant du 31 décembre 2020 au 14 juillet 2023 pour un solde débiteur de 5.7560,39 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 31 décembre 2021 au 7 janvier 2025 pour un solde débiteur de 6.272,81 euros,

— des extraits du grand livre au 13 septembre 2019,

— les relevés de charges des exercices 2019, 2020, 2021, 2022

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2019 au 30 juin 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

6 juillet 2018, 14 juin 2019, 23 juillet 2019, 30 décembre 2020, 14 décembre 2021, 15 décembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre des assemblées des 6 juillet 2018,

23 juillet 2019, 30 décembre 2020, 14 décembre 2021 et 15 décembre 2022.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [B] deux mises en demeure, le 21 avril 2022 et le 14 juin 2023.

La mise en demeure du 21 avril 2022 indique notamment : “A ce jour, votre relevé de compte copropriétaire – dont copie jointe – laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de 4.968,66 euros au titre d’un défaut de règlement des appels de charges au titre du budget prévisionnel et du fond travaux sur l’année en cours et les exercices précédents. (…)

C’est pourquoi, par la présente, nous vous mettons en demeure de payer la somme de 4.968,66 euros au titre de votre arriéré de charges et ce, sous un mois”.

De même, la mise en demeure du 14 juin 2023 indique notamment : “A ce jour, votre relevé de compte copropriétaire – dont copie jointe – fait apparaître un solde débiteur d’un montant de 5.760,39 euros au titre d’un défaut de règlement des appels de charges afférents au budget prévisionnel et au fond travaux sur l’année en cours et les exercices précédents. (…)

C’est pourquoi, par la présente, le syndicat des copropriétaires m’a chargé de vous mettre en demeure de payer la somme de 5.760,39 euros au titre de votre arriéré de charges et ce, dans un délai de trente jours”.

Force est de constater que, si le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est rappelé, ces mises en demeure ne mettent pas en demeure M. [B] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 4.968,66 euros pour la première et 5.760,39 euros pour la seconde.

Elles ne font par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée.

Ces mises en demeure n’indiquent donc pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Comme le relève à juste titre le défendeur, elles ne précisent pas la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, les mises en demeure des 21 avril 2022 et 14 juin 2023 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11] à verser la somme de 1.000 euros à M. [S] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY