TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 avancé au 31 mai 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Octobre 2023

GROSSE :

Le 31mai 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 mai 2024

à M^e Sandra VAKNIN

Le 31 mai 2024

à M^e Anaïs LEVHA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01783 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3D37

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra VAKNIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anais LEVHA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 5 novembre 2015, la société d’HLM Logirem a donné à bail à Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 633,25 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM Logirem a fait signifier à Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 474,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023, la société d’HLM Logirem a fait assigner Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel sMme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 décembre 2022, soit la somme de 3 361,81 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à indexer,

— condamner Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM Logirem expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 29 novembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 juillet 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 octobre 2023.

A cette audience, la société d’HLM Logirem, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 080,14 euros, selon décompte en date du 30 septembre 2023, terme de septembre inclus.

Mme [P] [X] épouse [C], représentée par son conseil, reconnaît la dette locative. Elle demande le rejet de la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion. Elle sollicite des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise avoir conclu un échéancier avec le bailleur et payer 127 euros en plus du loyer courant tous les mois. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile tenant à la séparation du couple et à un divorce conflictuel. Elle demande que M. [I] [C] soit tenu de régler solidairement avec elle la dette locative. Elle explique que son époux qui était en charge du paiement du loyer ne l’a pas informée de la cessation des paiements dont elle a n’a pas eu connaissance avant son retour en France ayant été contrainte pour récupérer ses enfants, retenus en Algérie par son époux, d’y résider elle même une partie de l’année 2022 et 2023 et d’y entamer des procédures ainsi qu’auprès du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Marseille.

M. [I] [C], représenté par son avocat, expose que le logement familial a été abandonné par madame tant en Algerie, lors des vacances d’été 2022, comme en France de sorte qu’après avoir averti la caisse d’allocations familiales, il a cessé de régler le loyer, a scolarisé les enfants du couple en Algérie, madame étant rentrée seule en France, et a récupéré ses affaires en septembre 2023. Il est désormais hébergé par son frère. Il explique que le divorce a été prononcé par le juge algérien le 16 janvier 2023. Il demande que sa bonne foi soit retenue, le bailleur étant informé du départ des lieux de la famille depuis août 2022, de débouter la société Logirem de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de débouter Mme [P] [X] de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la dette locative qu’elle forme à son encontre compte tenu de son départ en Algerie en août 2022 et du divorce prononcé le 16 janvier 2023 . Subsidiairement, il demande à n’être tenu solidairement de la dette que jusqu’au 16 janvier 2023 et de lui accorder les plus larges délais de paiement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier dans lequel la société Logirem indique ne pas s’opposer à des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 décembre 2023 prorogée au 18 avril 2024 puis au 06 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 février 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 6 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM Logirem justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 5 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 6.6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2022 pour la somme en principal de 2 474,83 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

A ce titre, M. [I] [B] ne justifiant pas avoir donné un congé régulier à la société Logirem dans les formes et délais prévus à l’article 6.4 du contrat de bail, il ne saurait se prévaloir d’une rupture du bail à son égard depuis le mois de septembre 2022, suite au courrier du 28 août 2022 qu’il produit destiné à la seule caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône.

De plus, s’il se prévaut d’un jugement de divorce du juge algérien en date du 16 janvier 2023, il ne justifie pas de sa transcription sur les registres d’état civil et force est de constater que cette décision ne statue pas sur l’attribution du logement familial en France.

Dès lors, il ne rapporte pas la preuve de ce qu’il n’est plus titulaire du bail du 5 novembre 2015 et partant, qu’il n’est plus débiteur d’une obligation de paiement des loyers et des charges.

Enfin, si le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail, le créancier, la société d’HLM Logirem ne demande pas la condamnation solidaire de Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] au paiement des sommes réclamées à titre de provision, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la prononcer, Mme [P] [X] épouse [C], en sa qualité de codébitrice du loyer, ne pouvant se prévaloir d’une telle solidarité.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] restent devoir la somme de 2 912,14 euros, à la date du 30 septembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus et déduction faite de la somme de 168 euros de frais de procédure qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2 912,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 474,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que le versement du montant intégral du loyer courant a été repris avant la date d’audience et que la société d’HLM Logirem est d’accord pour l’octroi de délais de paiements.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Mme [P] [X] épouse [C], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C], devenus occupants sans droit ni titre seront condamnés à verser à la société d’HLM Logirem une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à réviser comme le loyer,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société d’HLM Logirem les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 novembre 2015 entre la société d’HLM Logirem et Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 janvier 2023 ;

CONDAMNE Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] à verser à la société d’HLM Logirem, à titre provisionnel, la somme de 2 912,14 euros décompte arrêté au 30 septembre 2023, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 474,83 euros à compter du 29 novembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 80,84 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, laquelle sera révisée comme le loyer, soit 655,21 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [X] épouse [C] et M. [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la société d’HLM Logirem formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président