TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 24/00260 – N° Portalis DB22-W-B7I-R265

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES NOUVEAUX HORIZONS BAT. A situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [C] [U]

né le 05 Septembre 1987 à [Localité 8] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [O] [D] épouse [U]

née le 09 Janvier 1992 à [Localité 7] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [U] et Mme [O] [D], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°213 et 203 de l’immeuble de la Résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Faisant grief aux époux [U] de ne plus s’acquitter de leurs charges de copropriété depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à Elancourt (78990) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France Paris Ile-de-France, les a, par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 22 février 2024, fait assigner devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.351,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 834,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 439 euros au titre des frais de recouvrement exposés par lui,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.859,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Par jugement du 6 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur :

— la configuration du syndicat des copropriétaires et son incidence sur la version de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au présent litige,

— la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour octroyer des dommages et intérêts ou mettre à la charge du débiteur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et renvoyé la cause et les parties à l’audience du 10 juin 2024.

Par jugement du 14 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur l’éventuelle fin de non-recevoir liée à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 22 janvier 2025 (RG 23/06001) et ses conséquences sur la présente instance, et renvoyé la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 10 mars 2025 à 14h00 pour évoquer la difficulté soulevée.

A l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a indiqué que la présente procédure concernait le syndicat secondaire, tandis que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le

22 janvier 2025 (RG 23/06001) concernait le syndicat principal. Il a maintenu

ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Les époux [U], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 22 février 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires des époux [U] pour les lots n°203 et 213,

— une ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal de proximité de Rambouillet en date du 14 avril 2022, enjoignant aux époux [U] de payer solidairement au syndicat des copropriétaires LES NOUVEAUX HORIZONS, la somme de 1.470,89 euros en principal (charges impayées) avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021 et 485,24 euros au titre des frais de recouvrement, outre 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— une mise en demeure en date du 10 octobre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 6.532,78 euros,

— un décompte sur la période courant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 pour un solde débiteur de 5.476,37 euros dont 1.125,34 euros de frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2024,

— la répartition individuelle de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— le relevé général des dépenses pour l’exercice du 1er octobre 2021 au

30 septembre 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

10 mars 2022 et 13 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices clos au 30 septembre 2021 et au 30 septembre 2022, voté les budgets prévisionnels

du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et du 1er octobre 2023

au 30 septembre 2024, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 10 mars 2022 et prenant fin le 30 juin 2024,

— une demande de renseignements et une demande de copies ou d’extraits de documents,

— des factures d’honoraires d’avocats, de syndic et de frais d’enquête civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé, par l’intermédiaire de

son conseil,aux époux [U], une mise en demeure en date

du 10 octobre 2023, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 17 octobre 2023, d’avoir à payer la somme de 6.532,78 euros dont

417,37 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et des deux premiers trimestres de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que les époux [U] sont redevables

de la somme de 4.351,03 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er janvier 2024, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre de l’exercice du

1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (soit le 1er trimestre 2024) inclus.

M. [U] et Mme [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 834,74 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par les époux [U] de la somme de 834,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (soit les 2ème et 3ème trimestres 2024).

M. [U] et Mme [D] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 439 euros correspondant aux frais suivants :

—  14 euros de demande de renseignements sommaires,

—  17 euros de levée du titre de propriété,

—  180 euros au titre de la mise en demeure du 10 octobre 2023,

—  228 euros au titre de l’enquête de solvabilité ATER.

Il produit à l’appui de sa demande, outre ladite mise en demeure, la facture d’honoraires correspondante ainsi que les documents de demande de renseignements sommaires et de demande de titre de propriété.

Ces frais étant nécessaires au recouvrement de sa créance, les époux [U] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 211 euros au titre des frais de recouvrement.

S’agissant de l’enquête de solvabilité ATER, si le syndicat des copropriétaires produit également la facture correspondante, il ne justifie pas de la nécessité d’une telle enquête. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] et Mme [D], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [U] et Mme [D] seront codamnés in solidum à lui payer la somme de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] et Mme [D], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne solidairement M. [C] [U] et Mme [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à

[Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 4.351,03 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2024, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (soit le 1er trimestre 2024) inclus,

Condamne solidairement M. [C] [U] et Mme [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 834,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (soit les 2ème et 3ème trimestres 2024) devenus exigibles,

Condamne solidairement M. [C] [U] et Mme [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 211 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum M. [C] [U] et Mme [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [C] [U] et Mme [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [U] et Mme [O] [D] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] A, sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE