TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 9]

[Courriel 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00489 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNU6

JUGEMENT

DU : 24 Janvier 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS “FONCIA VBDS”

DEFENDEUR(S) :

[C] [S]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 24 Janvier 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 24 Janvier

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 29 Novembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS “FONCIA VBDS”

inscrite au RCS de PONTOISE sous le n° 728 203 480 dont le siège social est [Adresse 5], prise en son agence sis à [Adresse 10].

représentée par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par M^e CHARBONNIER Marion, avocat au barrau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [C] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté d’Aurélie BOUIN, Directrice de Greffe des services judiciaires.

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] est placé sous le régime de la copropriété, et [C] [S] y est propriétaire des lots numéros 58 et 127.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 8 octobre 2024, fait assigner [C] [S] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 5548,33 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1506,48 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1213 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et indiqué que les charges impayées s’élèvent aujourd’hui à 6575,47 €. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisés.

Bien qu’ayant été cité à étude, [C] [S] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2022 au troisième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2021 au 1er juillet 2024,

— les mises en demeure des 7 février, 9 mai, 2 juin et 9 août 2022, 9 février, 6 mars, 23 août et 20 septembre 2023, et 5 août 2024,

— la sommation de payer du 20 décembre 2023,

— le contrat de syndic.

/

Il ressort de ces documents que [C] [S] reste devoir la somme de 5548,23 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 2 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’envoi des mises en demeure des 7 février, 9 mai 9 août 2022, 23 août 2023 et 5 août 2024 est démontré, mais leur récurrence excessive conduit à ne retenir comme nécessaires que les trois dernières et la première. La signification de la sommation de payer a été rendue nécessaire par l’absence de réception par le défendeur des lettres recommandées qui lui ont été adressées. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [C] [S] à payer au syndicat la somme de 320,55 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [C] [S] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Le silence gardé par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 300 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [S] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [C] [S] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] :

— la somme de 5548,23 € au titre des charges impayées au 2 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024,

— la somme de 320,55 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [C] [S] aux dépens ;

CONDAMNE [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE SIGNATAIRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU