Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 MARS 2025

N° RG 23/00045 – N° Portalis DB22-W-B7H-Q5E7

Code NAC : 72E

LCD

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 21 Juin 1940 à [Localité 11] ( HONGRIE),

demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Christelle ONILLON du cabinet CARRE-LEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et pris en son établissement secondaire FONCIA MANSART SAINT GERMAIN situé [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 30 Novembre 2022 reçu au greffe le 03 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, M. JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 27 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [T] est propriétaire d’un appartement de la Résidence de l’Orée du [Localité 7] sise [Adresse 6].

Le 15 décembre 2014, le [Adresse 10] a conclu un contrat avec la société [J] pour des travaux de rénovation de la chaufferie (remplacement du fioul par du gaz).

Le syndicat des copropriétaires était assisté dans le cadre de ces travaux par la société ECOTEC, bureau d’études chargé d’une mission de suivi desdits travaux de rénovation.

L’installation a été réceptionnée le 4 juin 2015 avec les réserves suivantes :

— Qualité de la peinture du sol et des murs,

— Revoir la programmation cascade en cohérence avec vannes d’isolement chaudière, et les températures de consigne,

— Problème acoustique et de turbulence hydraulique au niveau de la pompe double de chauffage à revoir (réglages, relevés hydrauliques),

— Essais en période hivernale.

La société [J], qui assurait également les prestations de maintenance de l’installation, est intervenue à plusieurs reprises sans trouver de solution.

Indiquant que quatre des six radiateurs de son appartement émettaient un bruit important et continu, audible dans tout l’appartement sauf la cuisine,

M. [T] a sollicité une conciliation, assigné le syndic et le président du conseil syndical de la Résidence devant le tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye, puis assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles devenu tribunal judiciaire de Versailles. Il a également déposé plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction du tribunal de grande instance de Versailles contre le syndic, le président du conseil syndical de la Résidence et l’ancien président de la société ECOTEC.

Par un jugement en date du 15 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles, saisi par le syndicat des copropriétaires, a notamment condamné in solidum la société [J], son assureur la SMABTP, et la société ECOTEC à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  12.923,90 euros TTC au titre des frais de remplacement de la pompe ;

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2022,

M. [T] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8]orée du bois sise [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE SEINE, afin d’obtenir réparation de son préjudice résultant de bruits de radiateurs, sollicitant à ce titre que lui soit allouée une somme de 36.000 euros.

Par ordonnance en date du 27 mars 2024, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d’incident du syndicat des copropriétaires, a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 31 mai 2022 soulevée par le syndicat des copropriétaires,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 octobre 2024, M. [T] demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— constater la durée de 72 mois du désordre décrit, consistant en des bruits de radiateurs, par un réglage inadéquat de la pompe et le refus de remplacement de celle-ci ;

— dire que ce désordre a été préjudiciable pendant chacun des semestres de chauffe des six années, soit 36 mois de gêne inacceptable ;

— condamner les défendeurs à payer au demandeur au titre des 36 mois de trouble, la somme de 36 x 1000 = 36.000 euros de dommages-intérêts,

— condamner les mêmes à payer les entiers dépens, qui comprendront le coût de la présente assignation et des quatre constats d’huissier de justice (4x340=1.360 euros) qui y sont visés, ainsi que 6.500 (six mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] fait valoir qu’entre le 21 avril 2015 et le 18 mars 2021, date à laquelle les bruits ont cessé, le syndicat des copropriétaires et le syndic n’ont pas agi, ont gardé le silence sur ses réclamations et lui ont interdit de contribuer à l’expertise diligentée dans le cadre de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la société [J] et à la société ECOTEC.; qu’ils ont par ailleurs laissé perdurer le bruit pendant la même période (moins 14 mois de saison chaude), lui occasionnant un préjudice psychologique énorme. Il ajoute que les remèdes étaient identifiés dès 2017 ; que l’expert avait probablement détaillé ce qu’il fallait faire et que c’était au demeurant très simple, techniquement et en droit.

S’agissant du chiffrage de son préjudice, le demandeur soutient que le désordre a été préjudiciable pendant chacun des semestres de chauffe des six années, soit 36 mois de gêne qui devront être indemnisés à hauteur de 1.000 euros par mois soit un total de 36.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— le recevoir dans ses écritures, et l’y déclarer bien fondé ;

En conséquence,

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions ;

— condamner M. [T], à titre reconventionnel, à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [T] à lui payer une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que, pour pouvoir valablement solliciter une indemnisation sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, M. [T] doit justifier avoir subi un préjudice.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’aucune carence ne saurait lui être reprochée alors qu’il a pris le soin, sur la foi des allégations de M. [T], d’engager une procédure d’expertise judiciaire.

S’agissant des bruits de radiateurs invoqués par M. [T], le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’ils n’ont jamais pu être vérifiés dans le cadre de l’expertise contradictoire, faute d’accès à l’appartement du demandeur ; que contrairement à ce que M. [T] soutient, il était parfaitement informé de la tenue de l’expertise et pouvait permettre l’accès à son appartement. Il ajoute que le demandeur ne démontre pas le caractère certain du préjudice qu’il dit avoir subi et qu’en tout état de cause l’indemnisation qu’il sollicite est totalement disproportionnée, et fluctuante par rapport à la procédure de référé ; qu’il habite la moitié de l’année, et notamment tout l’hiver, en Espagne, et ne peut donc se plaindre d’avoir subi des préjudices durant la période d’hiver au titre de bruits intervenant dans son appartement.

S’agissant de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a été exposé à trois procédures initiées par M. [T], devant le président du tribunal d’instance de

Saint-Germain-en-Laye statuant en référé (assignation du 27 février 2019), devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles (assignation du

31 juillet 2019) et devant le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Versailles (plainte avec constitution de partie civile en date du 3 mai 2018) ; que, dès le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il a décidé de préfinancer les travaux pour pouvoir contenter M. [T] sans attendre l’issue de la procédure au

fond ; que M. [T] n’a eu de cesse d’interférer, invectivant l’expert judiciaire par mail et insultant le syndic et le conseil syndical dans des mails adressés à l’ensemble des copropriétaires ; qu’il a multiplié les actions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de façon particulièrement abusive justifiant qu’il soit condamné à lui verser une somme de 10.000 euros en réparation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose dans ses alinéas 4 et 5 que : “[le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. [Il] est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Il convient de rappeler que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute.

La question de savoir si le syndicat des copropriétaires a été, ou non, diligent, pour résoudre les difficultés ayant résulté de la rénovation de la chaufferie est donc indifférente.

Il appartient au demandeur de démontrer qu’il a subi personnellement un dommage imputable aux parties communes.

En l’espèce, il est constant que la chaufferie est une partie commune.

Il est également constant qu’à l’issue de la rénovation de celle-ci, est apparu un problème de nuisances acoustiques et de vibrations dont se sont plaint plusieurs copropriétaires. A cet égard, il sera relevé que, dès la réception des travaux de la chaufferie, le 4 juin 2015, a notamment été mentionné au titre des

réserves : “problème acoustique et de turbulence hydraulique au niveau de la pompe double de chauffage à revoir (réglages, relevés hydrauliques)”.

Par ailleurs, c’est ce problème de nuisances acoustiques qui a donné lieu à la procédure judiciaire diligentée à l’initiative du syndicat des copropriétaires contre la société [J] et la société ECOTEC, étant relevé que l’expert judiciaire a notamment conclu “Nous retiendrons simplement une inadéquation du choix des pompes ayant été installées lors de la rénovation de chaufferie. Ce choix a entraîné des nuisances acoustiques dans certains radiateurs et colonnes verticales de chauffage traversant les différents niveaux d’immeubles. Il ne s’agit pas de désordres généralisés à l’ensemble des immeubles mais à un petit échantillonnage de quelques appartements, soit quatre sur soixante-seize […]” (page 4 du rapport). L’expert précise en page 19 du rapport que “La réalité des nuisances acoustiques est incontestable, elle trouve son origine dans le fonctionnement hydraulique des pompes de circulation ayant été installées à l’occasion de la rénovation de la chaufferie”.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [T] ne démontre pas le caractère certain du préjudice qu’il dit avoir subi, dans la mesure où l’expert n’a pu visiter son appartement.

Il résulte en effet du rapport d’expertise (page 8) que “en ce qui concerne l’appartement de M. [T] situé au 2ème étage B1, celui-ci n’a pas pu être visité, l’occupant étant absent, fait constaté par l’expert et l’ensemble des participants à cet accédit, personne n’ayant répondu après que nous ayons frappé plusieurs fois sans succès à la porte dudit appartement”.

Toutefois, il résulte du jugement rendu le 15 mars 2023 par la quatrième chambre du tribunal de céans, saisi par le syndicat des copropriétaires contre la société [J] et la société ECOTEC, que “le syndicat des copropriétaires se plaint de nuisances acoustiques affectant une partie commune, la zone du local garage à vélos en sous-sol et quatre appartements appartenant à Messieurs [I] (B1), [V] (C3), [E] (B2) et [T] (B1)”.

Par conséquent, et sans qu’il soit utile de trancher préalablement la question de savoir qui est responsable du fait que l’appartement du demandeur n’ait pu être visité par l’expert, le syndicat des copropriétaires ne saurait désormais remettre en cause la réalité des nuisances acoustiques ayant affecté ledit appartement.

Au surplus, il convient de relever que le demandeur produit, pour apporter la preuve du préjudice subi :

— un courriel adressé au président du conseil syndical, M. [N], le

21 avril 2015 dans lequel il indique que deux de ses six radiateurs sont bruyants, le niveau de bruit étant “inacceptable”,

— deux procès-verbaux de constat d’huissier en dates des 25 mars 2016,

13 mars 2017, aux termes desquels l’huissier de justice indique entendre, au niveau des radiateurs du séjour et des chambres, un “bruit sourd léger et continu”,

— deux procès-verbaux de constat d’huissier en dates des 23 janvier 2018 et

27 novembre 2018 aux termes desquels l’huissier de justice indique avoir procédé à des mesures acoustiques au moyen d’un sonomètre à proximité immédiate des radiateurs, ces derniers étant réglés au maximum, et avoir relevé les mesures suivantes : 45,7 db et 37,8 db pour les radiateurs du salon, 39,3 db pour le radiateur de la chambre gauche, 38,6 db pour le radiateur de la chambre droite au mois de janvier, et respectivement 41,3 db, 43,8 db, 37,8 db et 39,3 db au mois de novembre.

Le syndicat des copropriétaires, qui soutient que M. [T] aurait été absent de son appartement tous les hivers, puisqu’il aurait alors résidé en Espagne, n’en justifie pas.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [T] apporte bien la preuve d’un préjudice de jouissance lié aux nuisances acoustiques émanant de la chaufferie, partie commune, subi dans son appartement, lors de la période de chauffe de l’immeuble, soit six mois par an, entre le mois d’avril 2015 et le mois de mars 2021, date à laquelle il a été mis fin à ces nuisances sonores.

Il sollicite en réparation de ce préjudice un montant de 36.000 euros, soit

1.000 euros par mois de chauffe.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce quantum est disproportionné et fluctuant par rapport à la procédure de référé.

Il résulte en effet des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que M. [T] avait sollicité une provision de 200 euros par mois de trouble dans son assignation en date du 27 février 2019 devant le président du tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye statuant en référé, étant relevé que cette procédure était dirigée non pas contre le syndicat des copropriétaires mais contre le syndic et le président du conseil syndical, mais que le même trouble était visé, à savoir les bruits des radiateurs.

M. [T] avait par ailleurs sollicité une provision de 300 euros par mois de trouble dans son assignation en date du 31 juillet 2019 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles.

Le demandeur ne s’explique pas sur ces variations et ne produit aucune pièce relative au chiffrage de son préjudice de jouissance.

Compte tenu du caractère modéré des bruits constatés au vu des décibels relevés par l’huissier de justice les 23 janvier et 27 novembre 2018 au regard de l’échelle des décibels, l’indemnisation de ce préjudice sera ramenée à de plus justes proportions. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser à M. [T] une somme de 150 euros par mois de nuisances sonores, soit un total de 5.400 euros (36 mois x 150 euros).

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel la condamnation du demandeur à lui verser une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour abus de droit et procédures abusives.

Si force est de constater que M. [T] a en effet multiplié les procédures à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du syndic et du conseil syndical, la teneur de la présente décision conduit à retenir que M. [T] n’a pas fait un usage abusif de son droit d’agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Dans la mesure où ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, les frais de constats d’huissier engagés par M. [T] ne constituent pas des dépens mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera donc débouté de sa demande tendant à voir intégrer ces frais dans les dépens.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui comprendront les frais des constats d’huissier des 25 mars 2016, 13 mars 2017, 23 janvier 2018 et 27 novembre 2018, lesquels font partie des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Orée du [Localité 7] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 5.400 euros à M. [P] [T] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Orée du [Localité 7] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande reconventionnelle ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Orée du [Localité 7] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [P] [T] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Orée du [Localité 7] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY