TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00066

N° RG 25/01815 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F52R

Le 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

ET :

Monsieur [V] [R] [W], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [F], demeurant [Adresse 5][Localité 3][Adresse 6]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail signé le 30 août 2024, Monsieur [J] [Z] a donné en location, à Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] une maison nue, à usage de résidence principale située [Adresse 7] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 540 euros.

La date de prise d’effet du contrat de location a été fixée au 1er septembre 2024.

Des impayés ont été constatés dès le mois d’octobre 2024 par Monsieur [J] [Z].

Un commandement de payer la somme de 2.851,73 euros (2.700 euros pour les loyers d’octobre 2024 à février 2025 et 151,73 euros pour le coût de l’acte), visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par un commissaire de justice (dépôt à étude) le 24 février 2025.

Monsieur [J] [Z] a, par actes de commissaire de justice en date du 20 août 2025 (remise à personne, remis à domicile), assigné Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W], devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :

— Prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 30 août 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des locataires à leurs obligations ;

— Dire que Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] sont occupants sans droit ni titre ;

— Ordonner, à défaut pour Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Autoriser, en tant que de besoin, Monsieur [J] [Z] à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tout garde meuble de son choix ;

— Condamner, in solidum, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 5.400 euros, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés d’octobre 2024 à juillet 2025 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2.700 euros à compter du commandement de payer les loyers et pour le surplus à compter de la date de l’assignation (étant précisé que jusqu’au 24 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, il s’agit de loyers et à compter du 25 avril 2025, il s’agit d’indemnité d’occupation) ;

— Condamner, in solidum, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] à payer à Monsieur [J] [Z], une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 540 euros à compter du 1er août 2025 (pour tenir compte du précédent décompte) et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— Condamner, in solidum, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] à payer à Monsieur [J] [Z] une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner, in solidum, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et celui de la notification CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

* * *

A cette date, Monsieur [J] [Z] a comparu et a maintenu ses demandes, actualisant sa dette de loyer. Il mentionne qu’au jour de l’audience le logement est toujours occupé sans qu’aucun paiement ne soit intervenu, précisant que Monsieur [N] [W] est également solidaire de la dette contractée et que c’est lui qui a les moyens de rembourser la dette. Monsieur [J] [Z] accepte que les locataires quittent le logement au 10 décembre 2025.

En défense, Madame [H] [F] a comparu à l’audience. Elle indique que Monsieur [N] [W] n’a jamais résidé dans le logement. Elle précise avoir trouvé un logement et quitter celui-ci au 10 décembre 2025 sans avoir fait de préavis. Elle refuse d’établir un état des lieux de sortie précisant que celui d’entrée n’a jamais eu lieu. Elle propose d’apurer sa dette à hauteur de 100 euros par mois à compter du 10 décembre 2025 et mentionne percevoir une rémunération de 1.033 euros par mois.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice (remis à domicile), Monsieur [N] [W] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 et prorogée au 16 février 2026.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Monsieur [N] [W] a été régulièrement convoqué et est absent à l’audience. Il sera donc statué par décision réputé contradictoire.

1- Sur la recevabilité de l’action en constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.

Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie dématérialisée le 25 février 2025 et avoir adressé une copie de l’assignation à la préfecture des Côtes d’Armor par voie dématérialisée le 20 août 2025.

Les délais requis par les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ayant été respectés, l’action du bailleur est donc recevable.

2- Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’avis émis par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne sont applicables que pour les contrats de bail ou renouvellement signés après l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, un contrat de location d’une maison nue a été signé le 30 août 2024 avec effet au 1er septembre 2024, soit postérieurement à la loi du du 27 juillet 2023 ;

Dès lors le délai de 6 semaines est applicable.

En conséquene, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2025 et que le contrat est résilié à cette date.

3- Sur les loyers et charges impayés

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre.

L’article 1202 du Code civil précise que la solidarité ne se présume point ; elle doit être expressément stipulée. Lorsque tel est le cas, l’article 1200 du même code mentionne qu’il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.

Enfin la combinaison des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du contrat bail que Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] ont conclu tous les deux le contrat de location, et ce, même si Monsieur [N] [W] n’a jamais habité dans le logement, ce dernier n’ayant jamais délivré congé.

Monsieur [N] [W] reste ainsi engagé contractuellement.

Toutefois il convient de constater que le contrat de bail ne comporte pas de clause de solidarité.

Dès lors, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [F] sont tenus conjointement au paiement du loyer.

Le montant mensuel du loyer est contractuellement fixé à 540 euros. Conformément au décompte produit par Monsieur [J] [Z] et non contesté par les locataires, le loyer est impayé depuis octobre 2024. Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] seront donc conjointement tenus au paiement de la somme de 5400 euros, somme arrêtée au 31 juillet 2025.

4- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 8 avril 2025, Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] ont causé un préjudice au bailleur qui ne pouvait disposer de son bien pour le relouer.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] sont donc redevables, conjointement, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges en cours, à savoir 540 euros par mois, à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [H] [F] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette à hauteur de 100 euros par mois. Elle indique percevoir un salaire de 1.033 euros mensuel et indique qu’elle ne peut pas payer compte tenu de la facture d’EDF. Elle indique avoir trouvé un nouveau logement sans préciser le montant du loyer et de manière générale n’a fourni aucun justificatif de sa situation économique venant attester qu’elle n’est pas en mesure de s’acquitter de l’intégralité de la dette.

Dans ces conditions, et faute d’avoir justifié de sa situation, la demande de délai de paiement formée par Madame [H] [F] sera rejetée.

6- Sur la demande d’expulsion

Du fait de la résiliation du bail intervenue par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] sont occupants sans droit ni titre.

Si Madame [H] [F] indique à l’audience libérer les lieux à la date du 10 décembre 2025, il convient cependant d’ordonner la libération des lieux, et faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W], de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

Il y a lieu d’autoriser, si besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans un garde-meuble choisi par Monsieur [J] [Z], soit dans tout autre lieu désigné par les bailleurs, sans que ceux-ci soient tenus de garantir le paiement de toute somme pouvant être due.

7- Sur les frais du procès et de la procédure

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 30 aout 2024.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [J] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros s’agissant des frais déboursés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort ;

— DECLARE recevable l’action engagée par Monsieur [J] [Z] ;

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre Monsieur [J] [Z] d’une part et Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] d’autre part, portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 8], et ce à compter du 8 avril 2025 ;

— CONDAMNE CONJOINTEMENT, en deniers et quittances, Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] à verser à Monsieur [J] [Z] la somme de 5400 euros au titre des impayés arrêté au 31 juillet 2025 ;

— CONDAMNE CONJOINTEMENT, en deniers et quittances, Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] à verser à Monsieur [J] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 540 euros, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux;

— DEBOUTE Madame [H] [F] de sa demande de délai de paiement ;

— ORDONNE la libération des lieux ;

— DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [H] [F] et de Monsieur [N] [W] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, hors période hivernale ;

— AUTORISE, si besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans un garde-meuble choisi par Monsieur [J] [Z], aux frais et risques de Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W];

— CONDAMNE in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 30 août 2024 ;

— CONDAMNE in solidum, Madame [H] [F] et Monsieur [N] [W] à verser à Monsieur [J] [Z] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à [J] [Z]

—  1 CCC par LS

à [V] [R] [W]

à [S] [F]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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