TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Valérie COURTOIS

Madame [M] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline UZAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TR

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline UZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1570

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 4]

assisté de Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R129 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-024962 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [M] [H]

en sa qualité de caution,

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 11 mai 2019, Mme [I] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1071 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [M] [H].

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6895,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 28 février 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [H] le 19 février 2024.

Par assignations des 17 juin 2024 et 4 juillet 2024, Mme [I] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement la résolution judiciaire du bail, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [H] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [M] [H] au paiement des sommes suivantes :

-11.169,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.424,54 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le dossier a été successivement renvoyé lors des audiences du 10 octobre 2023, du 21 janvier 2025 et du 7 mars 2025.

À l’audience du 7 mars 2025, Mme [I] [R] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2025, s’élève désormais à 11.804,48 euros. Il rejette la demande de délais formée par les défendeurs.

En défense, M. [F] [H] sollicite du juge des contentieux et de la protection de débouter la requérante de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcée la résiliation judicaire du bail.

A titre de demande subsidiaire, il sollicite que lui soient accordés des délais de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative en l’autorisant à régler 50 euros par mois en sus du loyer courant pendant 35 mois et le solde à la 36e échéance et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite de :

Lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative en application de l’article 1343-5 du code civil en l’autorisant à régler 150 euros par mois pendant 23 mois et le solde à la 24e échéance, après déduction de la somme de 5.244 euros.Lui accorder six mois de délais pour quitter les lieux en application des dispositions de l’article L412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,Dire d’y avoir lieu à exécution provisoire,Débouter la requérante de ses demandes accessoires,Condamner la requérante à lui régler la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [H] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6895,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Si le quantum de la dette est contesté s’agissant des charges et taxe sur les ordures ménagères, la dette locative apurée des charges n’est en revanche pas contestée et n’a pas été réglée dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [F] [H] travaille dans la restauration et a connu à compter de 2023 une diminution de ses revenus. Il ressort de sa situation déclarative 2024 qu’il a en effet perçu un revenu mensuel moyen de 1347 euros en 2023 alors qu’il justifie désormais être employé en contrat à durée indéterminée et percevoir un revenu à hauteur de 1629 euros. Il ressort en outre du diagnostic social et financier que celui-ci pourrait prétendre à une allocation logement de 389 euros par mois et une prime d’activité de 533 euros mensuelle. Ces aides ne sont toutefois actuellement pas mises en place et son seul revenu ne lui permet raisonnablement pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel lequel s’élève à un montant quasiment identique à celui de son seul revenu.

Il convient toutefois de noter que M. [F] [H] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En revanche ces délais ne pourront excéder 24 mois et ne seront pas suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu à lui accorder un délai dérogatoire pour se reloger.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, si le défendeur reconnait une dette locative, comme mentionné ci-avant, le montant des charges et taxes sur ordures ménagères est en revanche contesté.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que :

« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande".

Il est admis que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment et jusqu’au jour des plaidoiries, dans la limite toutefois du délai de la prescription triennale, de sorte que le locataire n’a pas droit au remboursement intégral des provisions lorsque le bailleur est en mesure de produire le justificatif des charges.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 et qui s’applique aux baux en cours selon la loi Macron du 6 août 2015 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce Mme [I] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, M. [F] [H] lui devait la somme de 11804,48 euros, soustraction faite des frais de procédure (pièce 16). Le défendeur conteste toutefois cette somme à hauteur de 1334 euros s’agissant des taxes sur ordure ménagère et 3910 euros au titre de la restitution des provisions sur charges.

Il ressort du commandement de payer du 16 février 2024, que la bailleresse a effectivement sollicité le règlement des taxes sur ordures ménagères des années 2019 à 2023. La prescription triennale s’appliquant, les charges antérieures à 2021 sont prescrites de sorte que le défendeur est bien fondé à dire que les taxes correspondant aux années 2019 et 2020 sont prescrites soit 130 euros au titre de 2019 et 229 euros au titre de 2020 (soit 359 euros au total) et doivent être déduites du décompte.

S’agissant des charges postérieures, soit 2021 à 2023, la bailleresse verse les justificatifs afférents (pièces 15) de sorte que la demande du défendeur de voir décompté les taxes pour ces années est mal fondée.

S’agissant des autres charges récupérables, le défendeur ne peut du fait de la prescription triennale se prévaloir des charges antérieures à 2020. Il réclame ainsi pour l’année 2022 la somme de 170 euros x 12 soit 2040 euros, pour l’année 2023, la somme de 170 euros x 10 soit 1700 euros et pour l’année 2024 la somme de 170 euros au titre d’octobre 2024.

Aux termes du bail, une provision mensuelle de 170 euros au titre des charges est prévue. Le bailleur était tenu de justifier annuellement de la réalité des charges récupérables pour lesquelles il sollicite le règlement de provisions, ainsi que la quote-part des parties communes affectées aux locaux. Le bailleur conserve le droit d’en réclamer le paiement dans la limite du délai de prescription de 3 ans.

Si la demande de régularisation du trop perçu de charges est à l’initiative du locataire, il résulte néanmoins que la bailleresse produit les justificatifs afférents et qu’ainsi il convient de calculer l’éventuel trop perçu du bailleur.

Le locataire a formulé sa demande de trop perçu des charges lors de l’audience du 21 janvier 2025, de sorte que la prescription triennale s’applique pour les années antérieures à 2022.

Pour l’année 2021-2022 les charges locatives récupérables se sont élevées à 1585 euros (pièce 10 demandeur), somme arrondie à l’entier inférieur, soit 132 euros par mois, soit un trop perçu en faveur du locataire de 456 euros au titre de 2022.

Pour l’année 2022-203 les charges locatives se sont élevées à la somme de 1782 euros (pièce 11 demandeur), somme arrondie à l’entier inférieur, soit 148,5 euros par mois, soit un trop perçu en faveur du locataire de 258 euros.

Pour l’année 2023-2024 les charges locatives se sont élévées à la somme de 2406 euros (pièce 12 demandeur), somme arrondie à l’entier inférieur, soit la somme mensuelle de 200,5 euros, soit une somme à percevoir pour le bailleur de 366 euros.

Au total, le trop perçu en faveur du locataire au titre des charges est de 348 euros.

En déduisant les taxes d’ordures ménagères prescrites évoquées ci-dessus à hauteur de 359 euros, le trop perçu en faveur du locataire s’élève ainsi à la somme de 707.

Ce trop perçu doit être déduit de la dette locative arrêtée au 1er février, de sorte que l’arriéré locatif établi au 1er février, taxe sur ordures ménagères et régularisation de charges comprises, s’élève à la somme de 11.097,48 euros.

Ainsi M. [F] [H] et sa caution, Mme [M] [H] seront solidairement condamnés à verser au bailleur cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1424,54 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [R] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [H] et Mme [M] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique de M. [F] [H], l’équité commande de ne pas condamner celui-ci aux frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 11 mai 2019 entre Mme [I] [R], d’une part, et M. [F] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 17 avril 2024,

CONDAMNE M. [F] [H] solidairement avec Mme [M] [H], à payer à Mme [I] [R] la somme de 11.097,48 euros (onze mille quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025,

AUTORISE M. [F] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 463 euros (quatre cent soixante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [F] [H] solidairement avec Mme [M] [H], à payer à Mme [I] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1424,54 euros, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

ORDONNE à M. [F] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE Mme [I] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [H], solidairement avec Mme [M] [H], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2024 et celui des assignations des 17 juin 2024 et 4 juillet 2024

DEBOUTE les parties pour le suprlus,

ECARTE l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge