TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02937 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5QY

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[W] [R] épouse [P]

[L] [P]

C/

[G] [B]

[V] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Valérie REDON-REY(Barreau de TOULOUSE)

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [G] [B]

M. [V] [K]

M^e Valérie REDON-REY (Barreau de TOULOUSE)

Préfecture du CALVADOS

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Madame [W] [R] épouse [P]

née le 30 Mai 1959 à LA FERRIERE AUX ETANGS (61450)

demeurant Lieu-dit-Huchepie – 61450 LA FERRIERE AUX ETANGS

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

Monsieur [L] [P]

né le 28 Octobre 1957 à COURCOME (16240)

demeurant 12 Rue de l’Aunay Les Monts d’Aunay – 14260 BAUQUAY

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [G] [B]

née le 19 Octobre 2002 à CAEN (14000)

demeurant 9 Impasse du Val Bât B – Porte B09 – 14650 CARPIQUET

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [K]

né le 07 Février 2001 à CAEN (14000)

demeurant 9 Impasse du Val Bât B – Porte B09 – 14650 CARPIQUET

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des débats : 21 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date du 4 mars 2023, avec effet au 6 mars 2023, Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P], représentés par leur mandataire ont donné à bail à Mme [G] [B] et M. [V] [K] un logement à usage d’habitation situé route de Bretteville (devenu 9 impasse du Val) – bât. B – rdc – n° B09 – 14 650 Carpiquet, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 60 euros.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 17 juin 2024, Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 515 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 19 juillet 2024, Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] ont fait assigner Mme [G] [B] et M. [V] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

À titre principal,

– constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

– juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet 2024 à janvier 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants ;

À titre subsidiaire,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance ;

À titre infiniment subsidiaire,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause,

– ordonner sans délai l’expulsion de Mme [G] [B] et M. [V] [K] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le bail ;

– juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 1 656,66 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 11 juin 2024, quittancement de juin 2024 inclus ;

* à compter de la résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit la somme de 680,98 euros ;

– les condamner in solidum au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement ;

– juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P], représentés par leur conseil, sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 894,38 euros.

Mme [G] [B] et M. [V] [K] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs au soutien de leur demande en paiement de la somme de 1 894,38 euros produisent aux débats :

– le bail conclu de manière dématérialisée en date du 4 mars 2023, avec effet au 6 mars 2023, lequel prévoit qu’en cas de pluralité de locataires, ils seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail (loyer, charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations et dégradations locatives) ;

– le commandement de payer du 28 mars 2024, portant sur la somme en principal de 1 515 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 7 janvier 2025, terme de janvier 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 894,38 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [G] [B] et M. [V] [K] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’ils sont débiteurs de la somme de 1 894,38 euros selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [G] [B] et M. [V] [K] seront condamnés solidairement à payer à Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] la somme de 1 894,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 515 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 141,66 euros à compter du 12 juillet 2024, date l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [G] [B] et M. [V] [K], par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024 et portant sur la somme en principal de 1 515 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif actualisé que, dans ce délai, bien que les locataires aient effectués 2 règlements en date des 9 avril et 13 mai 2024 portant sur les sommes respectives de 577,90 euros et 660 euros, ceux-ci n’ont pas permis de régulariser l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, leur dette locative s’élève à la somme de 1 656,66 euros, terme de mai 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 mai 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [G] [B] et M. [V] [K], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 28 mai 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent l’expulsion sans délai de Mme [G] [B] et M. [V] [K].

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que Mme [G] [B] et M. [V] [K] ne sont pas entrés dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ce, dans la mesure où ces derniers ont initialement contracté un bail avec Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, Mme [G] [B] et M. [V] [K] soient occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2024 et qu’ils s’y maintiennent depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de leur part.

Par conséquent, Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] seront déboutés de leur demande tendant à ordonner l’expulsion sans délai de Mme [G] [B] et M. [V] [K].

Sur le bénéfice de la trêve hivernale

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent l’expulsion sans délai de Mme [G] [B] et M. [V] [K].

Néanmoins, comme évoqué auparavant, Mme [G] [B] et M. [V] [K] ne sont pas entrés dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Mme [G] [B] et M. [V] [K] causent un préjudice à Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 28 mai 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [B] et M. [V] [K], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré, ainsi qu’à payer à Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [B] et M. [V] [K] à payer à Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] la somme de 1 894,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 515 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 141,66 euros à compter du 12 juillet 2024, date l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu de manière dématérialisée le 4 mars 2023, avec effet au 6 mars 2023, entre d’une part, Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P], représentés par leur mandataire et d’autre part, Mme [G] [B] et M. [V] [K] portant sur un logement à usage d’habitation situé route de Bretteville (devenu 9 impasse du Val) – bât. B – rdc – n° B09 – 14 650 Carpiquet, à la date du 28 mai 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [G] [B] et M. [V] [K] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 28 mai 2024 ;

DIT que Mme [G] [B] et M. [V] [K] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] à faire expulser Mme [G] [B] et M. [V] [K] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] de leur demande tendant à ordonner l’expulsion sans délai de Mme [G] [B] et M. [V] [K] ;

CONDAMNE Mme [G] [B] et M. [V] [K] à payer in solidum à Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 mai 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] ;

CONDAMNE Mme [G] [B] et M. [V] [K] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré ;

CONDAMNE Mme [G] [B] et M. [V] [K] à payer in solidum à Mme [W] [R] épouse [P] et M. [L] [P] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,