COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00153 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVVH

Minute N° : 25/00331

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e HEQUET

Dossier + Copie délivrés à :M^e VILLIANO-PREFECTURE

le :17/06/2025

DEMANDEUR

S.A.R.L. BELL’TER prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

né le 12 Avril 1968 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Lara VILLIANO, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-84007-2024-929 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2011, [O] [E] a consenti à [H] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 260,00 euros charges non comprises.

Par acte authentique du 26 juin 2023, [O] [E] a vendu l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué par [H] [R] à la SARL BELL’TER de sorte que cette dernière est devenue bailleresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la SARL BELL’TER a fait délivrer à [H] [R] un commandement de payer la somme totale de 1020,22 euros selon décompte arrêté au 09 octobre 2023 et dont la somme de 900,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés des mois de juillet à octobre 2023 (inclus).

Par exploit séparé du même jour, il a été également fait sommation au locataire de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance habitation garantissant les risques sur le bien loué.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et de justification de la souscription d’un contrat d’assurance, la SARL BELL’TER a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [H] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 988,00 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 300,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

Au cours des audiences du 04 juin 2024, 1er octobre 2024 et 04 février 2025, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 20 mai 2025, la SARL BELL’TER, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, au titre des loyers impayés et du défaut d’assurance, ordonner l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux, condamner par provision le défendeur à régler la somme de 1665,00 euros au titres des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer pour les sommes mentionnées dans ce dernier et pour le surplus à compter de l’assignation, condamner par provision le défendeur à régler une somme de 300,00 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, condamner le défendeur à régler une somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles ou aux entiers dépens comprenant la délivrance des commandements de payer et de justifier d’une assurance.

Au cours de cette audience, [H] [R] représenté et a fait valoir le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues à l’oral et a formulé les demandes suivantes :

le rejet des demandes de la SARL BELL’TER,juger qu’il n’est redevable que de la somme de 104,00 euros après compensation avec les sommes versées par la CAF, l’autoriser à déposer cette somme de 104,00 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations, en tout état de cause, lui accorder les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la condamnation de la bailleresse à lui régler la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 10] a été communiqué.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 20 février 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 04 juin 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 13 octobre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 15 février 2011 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SARL BELL’TER a fait signifier à [H] [R], le 12 octobre 2023, un commandement de payer la somme totale de 900,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de juillet 2023 à octobre 2023 inclus.

Or, [H] [R] conteste l’opposabilité du commandement de payer puisqu’il fait valoir que les sommes réclamées au titre du commandement de payer étaient pour partie payées de sorte que le bailleur ne pouvait réclamer une telle somme.

Au soutien de son argumentation, il produit une quittance de loyer signée par la SARL BELL’TER le 17 juillet 2023 attestant du paiement du loyer du mois de juillet 2023.

Il ajoute que les sommes réclamées au titre des charges sont erronées notamment sur les charges récupérables.

Ces éléments constituent une contestation sérieuse sur l’opposabilité du commandement de payer au locataire de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers et charges impayés.

En outre, par exploit de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la SARL BELL’TER a fait sommation à [H] [R] de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance habitation concernant le bien loué et ce, dans le délai d’un mois.

Le bail du 15 février 2011 contient une clause résolutoire pour défaut de souscription d’un contrat d’assurance habitation garantissant le bien loué.

[H] [R] n’a pas justifié dans le délai d’un mois de la souscription d’un contrat d’assurance habitation mais a justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation à compter du 08 avril 2024, soit plusieurs mois après la délivrance du commandement du 12 octobre 2023.

Or, il est constant qu’à défaut d’assurance souscrite dans le mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise.

Aussi, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2023, soit après la délivrance du commandement de justifier.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 15 février 2011, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler que la clause résolutoire est acquise depuis le 12 novembre 2023, en raison du défaut de souscription contrat d’assurance.

La SARL BELL’TER sollicite des sommes au titre des loyers et charges impayées et produit un décompte actualisé au 19 mai 2025 à hauteur de 1665,00 euros.

Tel que susmentionné, [H] [R] conteste les sommes dues au titre des loyers puisqu’il a produit une quittance de loyer du 17 juillet 2023 rédigée par le bailleur attestant du règlement du loyer du mois de juillet 2023 alors que les sommes dues au titre du commandement de payer incluait cette échéance. La SARL BELL’TER n’apporte aucune explication sur cette attestation et sur sa demande de règlement de cette échéance au titre des loyers et charges impayés. Il a également soutenu que le bailleur n’a pas tenu compte de tous les versements d’aide aux logements.

[H] [R] conteste également les sommes réclamées sur les charges récupérables en ce qu’il explique qu’il ne doit pas régler la taxe des ordures ménagères puisque le bâtiment ne dispose d’aucun bac à poubelle ou containers dédiés à cet effet, l’obligeant à déposer ses ordures dans les lieux proches mis à disposition par la mairie. Il ajoute que les charges contiennent des sommes dues au titre de l’eau et de l’électricité alors qu’il paie de son côté un abonnement en ce sens.

La SARL BELL’TER n’apporte aucune explication sur l’absence de containers à poubelle ou de décompte précis des charges réclamées auprès de son locataire, l’appel de fonds du syndic n’étant pas suffisant pour justifier lot par lot des charges sollicitées auprès du locataire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [H] [R] élève des contestations qui revêt un caractère sérieux que seul l’examen du dossier par un juge du fond pourra permettrait de trancher

Aussi, il n’y a pas lieu à référer sur les sommes dues au titre du solde locative étant précisé que ces sommes dues s’arrêtent au 12 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence de résiliation du bail.

Il convient de préciser qu’en l’absence de condamnation au paiement de sommes provisionnelles, il n’y a lieu de statuer sur la demande délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire étant précisé que ces délais et cette suspension n’est prévue qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 12 novembre 2023, [H] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [H] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [H] [R] constitue une faute et cause un préjudice à la SARL BELL’TER qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SARL BELL’TER.

En l’espèce, il convient de condamner [H] [R] à verser à la SARL BELL’TER, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 13 novembre 2023, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[H] [R] sera donc condamné à titre provisionnel verser à la SARL BELL’TER la somme de 260,00 euros par mois correspondant au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation. Il convient de préciser que cette somme n’inclut pas les charges qui auraient été dues en raison des contestations sérieuses émises par le locataire sur celles-ci et de l’absence de production d’un relevé détaillé des charges récupérables par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[H] [R] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 12 octobre 2023

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [H] [R] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SARL BELL’TER a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SARL BELL’TER concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], loué par [H] [R] suivant contrat de bail du 15 février 2011,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers et charges impayés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2011 entre la SARL BELL’TER et [H] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 novembre 2023, au titre du défaut de souscription d’un contrat d’assurance,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 12 novembre 2023,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de délais de paiement de suspension de clause résolutoire en conséquence,

CONSTATONS que [H] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 13 novembre 2023,

AUTORISONS l’expulsion de [H] [R] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [H] [R] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 260,00 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [H] [R] à régler à la SARL BELL’TER une indemnité d’occupation de 260,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 13 novembre 2023 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10],

CONDAMNONS [H] [R] à régler à la SARL BELL’TER la somme de 300,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [H] [R] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge