TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00788 – N° Portalis DB22-W-B7J-TODR

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

DEFENDEUR(S) :

[U] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 10 Février 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX FEVRIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 12 Décembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 3] sis [Adresse 4], représentée par son syndic en exercice la Société FONCIA VEXIN BOUCLES DE [Adresse 5],

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social [Adresse 6], prise en la personne de son Président.

représentée par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [U] [N]

Chez Mme [G] [D]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] est placé sous le régime de la copropriété, et [U] [N] y est propriétaire du lot numéro 11.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 29 septembre 2025, fait assigner [U] [N] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 3045,97 € arrêtée au 16 septembre 2025, celle de 231,67 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1866 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, soulignant que le dernier paiement effectué par le défendeur remonte à plus d’une année. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été cité à étude, [U] [N] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2024 et 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le relevé général des dépenses pour l’année 2024,

— les appels de charges et travaux pour la période du deuxième trimestre 2024 au quatrième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 31 mars 2024 au 16 septembre 2025,

— les mises en demeure du 10 février et 5 mars 2025,

— la sommation de payer du 17 avril 2025,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents qu'[U] [N] reste devoir la somme de 3045,97 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 16 septembre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seul l’envoi de la première mise en demeure est démontré et la signification d’une sommation de payer est nécessaire car le copropriétaire ne réceptionne pas les lettres recommandées qui lui sont notifiées. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [U] [N] à payer au syndicat la somme de 187,67 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [U] [N] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant que des travaux ont été décidés en 2024 et 2025. Le silence gardé par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 400 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [N] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [U] [N] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 966 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] :

— la somme de 3045,97 € au titre des charges impayées au 16 septembre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus,

— la somme de 187,67 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [U] [N] aux dépens ;

CONDAMNE [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5] la somme de 966 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 5].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LE GREFFIER LE PRESIDENT