MINUTE N°

N° RG 25/01007 – N° Portalis DB22-W-B7J-TM2F

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [T] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro B 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [H], né le 21 mars 1988 à [Localité 7] (Algérie) – demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marc BRESDIN

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [T] [H]

RAPPEL DES FAITS

La Sa d’HLM EFIDIS a donné à bail à monsieur [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 4 septembre 2013, pour un loyer mensuel de 309,46 € et 108,70 € de provision sur charges.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL est venue aux droits de la bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sa d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 13 novembre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – demande, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [T] [H] ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8.599,37 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle demande le débouté des demandes reconventionnelles de monsieur [T] [H].

Monsieur [T] [H] comparaît et reconnaît être en délicatesse à l’endroit de son bailleur. Il expose avoir procédé à un versement récent de 4.000 euros et donné son préavis.

Il explique avoir volontairement retenu le paiement des loyers au regard de l’inaction du bailleur à régler des problèmes affectant son logement : contestation de charges, refoulement des eaux usées et développement de moisissures. Estimant le logement insalubre, il demande la condamnation de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à remplacer le parquet du hall et du séjour, à lui verser 4.000 euros au titre de son trouble de jouissance, 3.500 euros au titre de son préjudice moral, outre 500 euros au titre de son préjudice matériel.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026. Au vu du versement de 4.000 euros revendiqué par le locataire, il a été demandé au bailleur de produire dans le temps du délibéré, avant le 28 novembre 2026, un décompte actualisé, ce qu’il a régulièrement effectué.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par un courrier en date du 4 octobre 2024, dont l’accusé de réception porte la date du7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le non paiement des loyers et l’acquisition des effets la clause résolutoire :

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL se prévaut d’un arriéré locatif. Monsieur [T] [H] expose avoir volontairemnt retenu le paiement des loyers au vu de l’insalubrité de son logement. La société bailleresse conteste les faits et arguments présentés par monsieur [H].

Il appartient à chaque partie de soutenir la charge de la preuve des faits qu’il invoque. Or, monsieur [T] [H] n’a pas été autorisé par le juge à consigner les loyers, il le confirme à l’audience sur question du magistrat. Si monsieur avait bien saisi le président du tribnunal de proximité en ce sens, ce dernier a rejeté sa requête. Par ailleurs, monsieur se prévaut d’un trouble de jouissance et de l’insalubrité de son logement, évoquant un refoulement des eaux usées depuis 2021.

Or, il communique :

— des courriers realtifs aux travaux à engager suite au refoulement des eaux usées et aux travaux de reprise qu’il a adressés au directeur de la société bailleresse les 9 janvier, 29 mars et 4 novembre 2024, sans accusé de réception ni preuve d’envoi ;

— un mail expédié le dimanche 10 août 2025, ainsi que l’avis du transfert de son mail au service compétent le 19 septembre 2025 :

— un constat d’échec de conciliation en date du 26 juillet 2024 ;

— des échanges entre son assureur (la société PACIFICA) et son bailleur quant à la réalisation des travaux, en date des 22 mars 2024, 4 juillet 2024, 9 mai 2025 ;

— des courriels de réclamations quant au montant des loyers et charges en date des 21 novembre 2024, 28 novembre 2024 et 6 décembre 2024 ;

— des mails échangés entre lui et maître [I] [G], huissier de justice, entre le 5 novembre 2024 et le 3 janvuer 2025 ;

— un courrier de contestation de charges reçu par le bailleur le 12 septembre 2024 ;

— un mail du 14 novembre 2024 relatif à un constat de dégât des eaux ainsi ce cette pièce signée par le seul défendeur ;

— un avis de résiliation de bail de la part de monsieur [H] en date du 9 novembre 2025 ;

— une attestation de témoin rédigée le 12 févrir 2025 par [P] [V] [E] selon laquelle madame aurait remis le 24 octobre 2024 les clefs du logement à la CDC HABITAT SOCIAL pour la réalisation de travaux et aurait alors constaté une odeur semblable à celle des égouts [qui] semblait émaner du parquet

Ces différents éléments sont insuffisants à permettre de considérer comme acquis le trouble de jouissance. Il ne peut en aucun cas être considérer que monsieur a à bon droit retenu le paiement des loyers et des charges.

Il sera également débouté de toutes ses demandes indemnitaires.

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 4 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 5.751,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 décembre 2024.

L’expulsion de monsieur [T] [H] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé dans le temps du délibéré démontrant que monsieur [T] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.599,37 € à la date du 28 novembre 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4.599,37 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.720,55 € à compter de l’assignation (28 avril 2025) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Monsieur [T] [H] demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement au titre de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Or il ne justifie pas de sa situation financière et ne s’est pas acquitté de son loyer courant, il sera ainsi débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, monsieur [T] [H] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [T] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2013 entre la Sa d’HLM CDC HABITAT SOCIAL et monsieur [T] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Sa d’HLM CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [T] [H] à verser à la Sa d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.599,37 € (décompte arrêté au 28 novembre 2025, incluant paiement de 4.000 euros en date du 9 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.720,55 € à compter du 28 avril 2025 et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [T] [H] à verser à la Sa d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [T] [H] à verser à la Sa d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 8 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,