Décret n°78-924 du 22 août 1978 fixant les conditions de location de certains logements anciens vacants

Texte intégral

Les logements pourront faire l'objet d'un bail de six ans conclu dans les conditions des articles 3 bis (2e al. 1° ou 2°), 3 quater et 3 quinquies de la loi susvisée du 1er septembre 1948 ou d'une location dans les conditions des articles 3 (2e al.) et 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 s'ils satisfont aux conditions du présent décret.
Le bail conclu pour une durée de six ans, en application des articles 3 bis (2e alinéa, 1° ou 2°), 3 quater et 3 quinquies susvisés, est renouvelable pour une période ne pouvant être inférieure à trois ans.
Le preneur peut seul donner congé à la fin de chaque année ; toutefois, sous réserve d'un préavis de trois mois, le bail peut être résilié par le preneur à tout moment, pour un motif légitime tiré de raisons familiales ou liées à son activité professionnelle.
Les logements doivent présenter les caractéristiques ci-après :
a) Composition et dimensions :
Un logement comprend une ou plusieurs pièces d'habitation et les pièces de service suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau.
Lorsque le logement comprend plusieurs pièces d'habitation, la surface de l'une d'entre elles doit être de neuf mètres carrés au moins, aucune des autres pièces n'ayant une surface inférieure à sept mètres carrés.
Lorsque le logement comporte une seule pièce d'habitation avec une cuisine séparée, la surface de cette pièce d'habitation doit être d'au moins neuf mètres carrés.
Lorsque le logement comporte une seule pièce d'habitation avec un coin cuisine, la surface de cette pièce d'habitation doit être d'au moins douze mètres carrés.
La surface habitable est déterminée conformément à l'article R. 111-2, deuxième et troisième alinéa du code de la construction et de l'habitation. La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, la hauteur sous plafond peut être inférieure à deux mètres vingt sans être, cependant, inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.
b) Ouverture et ventilation :
Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'air libre et permettant une aération satisfaisante. Dans le cas où la hauteur sous plafond est comprise entre deux mètres et deux mètres vingt, chaque pièce d'habitation doit avoir une ou plusieurs ouvertures donnant sur l'extérieur et présentant au total une section ouvrante au moins égale au dixième de sa surface habitable.
Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant sur l'extérieur ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel ou mécanique.
c) Cuisine ou coin cuisine :
La cuisine ou le coin cuisine comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.
d) La salle d'eau et cabinet d'aisances :
La salle d'eau comporte une baignoire ou une douche et un lavabo alimentés en eau chaude et froide.
Le cabinet d'aisances est intérieur et pourvu d'une cuvette à l'anglaise et d'une chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.
Le cabinet d'aisances et la salle d'eau sont séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Dans les logements de plus de deux pièces d'habitation, le cabinet d'aisance est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas par un sas.
Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche ou de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.
e) Gaz et électricité :
Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes à la réglementation. Le logement est pourvu d'une alimentation électrique conforme aux besoins normaux de l'usager d'un logement.
2°) Les locaux utilisés en tout ou partie à usage professionnel doivent présenter les caractéristiques ci-après :
a) Lorsqu'ils sont utilisés à usage mixte professionnel et d'habitation, la partie à usage d'habitation répond aux caractéristiques définies au 1° ci-dessus ;
b) La partie des locaux à usage professionnel obéit à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.
3°) Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration et de remontée d'eau.
Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.
Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.
Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.
La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.
L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave.

Un exemplaire du constat de l'état du local et de l'immeuble établi soit par huissier, soit contradictoirement par les parties moins de trois mois avant la date de la conclusion du bail ou du contrat de location mentionné à l'article 1er doit être annexé audit bail ou contrat de location. Le respect des conditions d'aménagement, d'équipement et d'entretien définies aux articles 2 et 3 ci-dessus s'apprécie à la date de conclusion du contrat de location.


Lorsque le local et l'immeuble ne remplissent pas les conditions prévues par les articles 2 et 3 ci-dessus, le bail ou le contrat de location mentionné à l'article 1er peut cependant être conclu. Toutefois, ce bail ou ce contrat ne prend effet qu'après exécution par le bailleur des travaux de mise en conformité avec les prescriptions des articles 2 et 3, et à compter de la date du constat de l'état du local et de l'immeuble, établi soit par huissier, soit contradictoirement par les parties. Jusqu'à cette date, les dispositions du titre Ier de la loi du 1er septembre 1948 susvisée régissent les rapports entre le bailleur et le locataire. Le respect des conditions d'aménagement, d'équipement et d'entretien s'apprécie à la date du constat qui suit l'achèvement des travaux.


Ces dispositions sont également applicables au contrat de location faisant suite au contrat conclu en application de l'article 3 quinquies ou, en ce qui concerne les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel, de l'article 3 quater ou de l'article 3 ter.

Pour les locations conclues à compter de la date de publication du présent décret, sont abrogées et remplacées par les dispositions dudit décret, les dispositions des décrets susvisés, relatives aux conditions auxquelles doivent satisfaire les locaux et les modalités de conclusion des baux. Il n'est toutefois pas porté atteinte aux effets découlant de leur application antérieure.