ARRÊT DU

02 juillet 2025

DB/CH

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N° RG 24/00623 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DHTI

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Société SCCV LES CONSULS DE GASCOGNE

C/

S.A. GASCONNE D’HLM DU GERS

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SCCV LES CONSULS DE GASCOGNE

RCS DE GAP 815217195

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Clara BOLAC, avocat postulant au barreau du GERS

et par M^e Nathalie PEYRON avocat plaidant substitué à l’audience par M^e BUFALINI Eleonora, tous deux avocats au barreau de PARIS et membres de la SELARL DELSOL AVOCATS

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’Auch du 22 mai 2024, RG 22/00199

D’une part,

ET :

S.A. GASCONNE D’HLM DU GERS

RCS DE AUCH B 396 920 084

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Vincent THOMAS, MISSIO AVOCATS, avocat au barreau du GERS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Mai 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

Par actes des 9 février et 25 mars 2016, la SCCV Les Consuls de Gascogne (la SCCV), maître de l’ouvrage, a confié à la SAS Avic la construction d’une résidence d’hébergement de personnes âgées située [Adresse 1] composée de 6 bâtiments :

— un accueil,

— un logement de fonction,

—  8 logements T2, 13 logements T3, 3 logements T4,

—  25 places de stationnement, espaces verts, voirie, éclairage, réseaux.

Le permis de construire avait été accordé par arrêté du 26 octobre 2015.

La réception de l’ouvrage a été fixée au 31 janvier 2017.

Le chantier de construction a été déclaré ouvert le 22 avril 2016.

Par acte authentique du 9 juin 2016, établi par Me [R] [J], notaire associé à [Localité 4], avec la participation de Me [S] [M], notaire à [Localité 6], la SCCV a vendu cette résidence en l’état futur d’achèvement à la SA Gasconne d’HLM du Gers (la SA Gasconne) pour un prix de 2 382 538,69 Euros HT, soit 2 513 578,32 Euros TTC.

Dans cet acte, la livraison de la résidence à la SA Gasconne a été fixée au 31 mars 2017.

Il a été convenu que la construction serait réalisée selon un procédé innovant : la mise en oeuvre de murs composés de panneaux isothermiques.

La notice descriptive du 29 juillet 2015 annexée à l’acte de vente mentionne que les murs extérieurs et les refends des bâtiments seront constitués par des panneaux de structure verticale en matière composite (tôle acier avec isolant incorporé), et stipule que 'Le système constructif mis en place sera conforme à l’ATEX-a n° 1594 du CSTB (= centre scientifique et technique du bâtiment) ou ATEX-b, compris ensemble des profils aciers et accessoires d’assemblage suivant les épaisseurs et nuances préconisées par cet ATEX et ses avenants, ainsi que pour le rivetage, vissage et boulonnage'.

L’appréciation technique d’expérimentation (ATEX) est une évaluation technique établie par un collège d’experts qui la délivre au vu d’un dossier qui lui est déposé, sur la faisabilité, la sécurité, le risque de désordre et l’aptitude à satisfaire à la réglementation, d’un procédé constructif.

Plus précisément, une ATEX-a vise un produit ou un procédé appliqué sur différents chantiers, a une durée limitée et porte sur une quantité totale déterminée.

Une ATEX-b concerne un chantier précis.

La SA Gasconne a payé 1 696 162,65 Euros à la SCCV au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Après avoir refusé de payer l’appel de fonds d’un montant de 63 342,17 Euros du 22 mai 2018 correspondant à la mise hors d’eau du bâtiment, par acte du 23 octobre 2018, la SA Gasconne a fait assigner la SCCV et sa gérante et actionnaire majoritaire, la SAS Sairenor, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Auch, en se prévalant du retard des travaux et de la livraison, d’avis suspendus ou défavorables émis par le contrôleur technique, la SAS Socotec, et de l’existence de désordres et non-conformités.

La SCCV et la SAS Sairenor ont appelé en cause la SAS Avic.

Par ordonnance du 19 février 2019, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à [U] [K], ensuite remplacé par [V] [X], architecte, avec la mission suivante :

— donner son avis sur l’état d’avancement du chantier,

— vérifier s’il présente des désordres, non-façons, malfaçons ou non-conformités contractuelles, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition et la cause,

— donner son avis sur le procédé constructif mis en oeuvre par la SCCV et la SAS Sairenor pour réaliser la structure du bâtiment et dire s’il bénéficie d’un avis technique favorable,

— vérifier auprès du maître d’oeuvre si tous les intervenants au chantier bénéficient d’une assurance décennale,

— décrire et chiffrer les travaux et délais nécessaires pour achever l’ouvrage,

— fournir tous éléments de nature à évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, subis par la SA Gasconne,

— donner son avis sur le compte entre les parties.

La SAS Avic a été placée en liquidation judiciaire le 29 mai 2019.

Son liquidateur, la SCP Olivier Zanni, a été appelée aux opérations d’expertise.

M. [X] a déposé son rapport le 25 février 2020.

Ses conclusions sont les suivantes :

— Le procédé constructif sous ATEX-a n° 1594 n’a pas été mis en oeuvre.

— Il n’est pas possible de donner un avis sur la mise en oeuvre du procédé constructif.

— Aucune liste exhaustive des entreprises intervenues dans le projet n’a été transmise, ce qui ne permet pas de vérifier les assurances décennales et celles communiquées peuvent ne pas jouer.

Par acte du 7 février 2022, publié au Service de la Publicité Foncière, la SA Gasconne a fait assigner la SCCV devant le tribunal judiciaire d’Auch afin de voir prononcer la résolution de la vente du 9 juin 2016, et d’obtenir restitution des sommes versées ainsi que l’allocation de dommages et intérêts, en se prévalant d’un mode constructif non conforme au contrat et d’un retard de livraison.

Par jugement rendu le 22 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Auch a :

— prononcé la résolution de la vente intervenue le 9 juin 2016 entre la SA Gasconne d’HLM du Gers et la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne à restituer à la SA Gasconne d’HLM du Gers la somme de 1 696 162,65 Euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne à récupérer à ses frais l’objet de la vente,

— débouté la SA Gasconne d’HLM du Gers de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne à verser à la SA Gasconne d’HLM du Gers la somme de 6 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne au paiement des entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— écarté l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a retenu qu’en 2016, la SCCV s’est engagée à livrer une résidence construite sur un mode constructif ayant fait l’objet d’une ATEX dont la validité était, en réalité, expirée depuis plusieurs années, et même antérieurement au dépôt du permis de construire ; que finalement ce procédé constructif n’a pas été mis en oeuvre, avec changement des panneaux prévus ; que le nouveau procédé constructif ne bénéficie d’aucune ATEX en cours de validité, ni d’avis technique favorable émanant du CSTB, ni d’une enquête de technique nouvelle émanant d’un bureau agréé ; que faute de communication de documents techniques, le bureau Socotec a émis un avis défavorable le 7 août 2018 ; que ces manquements sont d’une telle gravité que la résolution de la vente doit être prononcée, avec restitution de la somme déjà versée par la SA Gasconne d’HLM du Gers ; qu’enfin, la demande forfaitaire visant à être indemnisée d’un préjudice financier présentée par cette dernière ne peut être admise.

Par acte du 13 juin 2024, la SCCV Les Consuls de Gascogne a déclaré former appel du jugement en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— prononcé la résolution de la vente intervenue le 9 juin 2016 entre la SA Gasconne d’HLM du Gers et la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne à restituer à la SA Gasconne d’HLM du Gers la somme de 1 696 162,65 Euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne à récupérer à ses frais l’objet de la vente,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne à verser à la SA Gasconne d’HLM du Gers la somme de 6 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS SCCV Les Consuls de Gascogne au paiement des entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

La clôture a été prononcée le 30 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 5 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCCV Les Consuls de Gascogne présente l’argumentation suivante :

— Le déroulement du chantier :

* lors de l’assignation en référé, le rapport final du contrôleur technique n’était pas établi, et des avis suspendus ou défavorables rendus en cours de chantiers sont normaux, car ils sont destinés à être levés par la suite.

* le rapport final du contrôleur technique doit être transmis à l’acquéreur dans un délai de 45 jours à compter de la levée des réserves.

* le tribunal n’a pas tenu compte du caractère évolutif des avis techniques et du fait que la conformité contractuelle ne pouvait être appréciée en cours de chantier.

* pourtant la SAS Socotec a établi un avis de chantier favorable le 29 août 2022, applicables aux techniques de construction non courantes.

— Son procédé constructif est valide :

* les panneaux isothermiques sont autoporteurs et apportent pérennité et isolation performante.

* ils ont fait l’objet d’un ATEX-a n° 1594, d’un brevet que la SAS Avic peut exploiter et sur la base duquel une résidence à [Localité 5], comportant 36 logements, a été construite en 2013 sans donner lieu à des avis techniques suspendus ou défavorables, ni malfaçon.

* après l’expiration de l’ATEX-a n° 1594, le propriétaire du procédé a demandé une enquête technique nouvelle (ETN) avec réalisation d’essais transmis au contrôleur technique, qui n’a finalement pas été poursuivie mais transformée selon la procédure simplifiée d’avis de chantier.

* cet avis de chantier favorable a été délivré par la SAS Socotec le 29 août 2022, et il est expliqué dans sa note du 19 mai 2022, complétée le 23 juillet 2024.

* elle a également fait établir une note par M. [N], architecte, qui explique la technique constructive mise en oeuvre et indique que le contrôleur technique a désormais émis un avis favorable ; que la technique remplit l’exigence contractuelle permettant de garantir la conformité du procédé à l’ATEX-a n° 1594 ; et que la seule chose restant à vérifier est la couverture d’assurance.

* sur ce point, le chantier est couvert par une assurance comme en atteste la copie du contrat Delta Chantier émis par la SMABTP avec effet du 22 avril 2016, et son avenant du 15 novembre 2017 étendant la couverture aux procédés de construction non courants sans ATEX ni ETN, ainsi que des certificats établis les 18 et 29 avril 2025.

* le tribunal a fait référence à l’isolation acoustique ou thermique alors que l’ATEX-a n° 1594 ne vise pas ce type de performance.

— Le changement de panneaux est légitime :

* les panneaux Isocab prévus ont été remplacés par des panneaux d’une autre marque pour respecter les changements de réglementation thermique (RT 2012).

* il y a un avis de chantier favorable.

* le contrat autorise un changement de prestations sans augmentation de coût et sans l’accord du maître de l’ouvrage.

— Les appels de fonds sont impayés :

* le contrat impose de les payer dans les 10 jours suivants le certificat établi par le maître d’oeuvre.

* la SA Gasconne devait payer le stade hors d’eau au plus tard le 2 juin 2018 et doit se voir appliquer la pénalité contractuelle de 1 % par mois de retard sur le montant TTC de l’appel de fonds.

* c’est ce défaut de paiement qui a justifié l’arrêt du chantier.

— Elle a exposé des frais suite à l’arrêt du chantier :

* frais de surveillance, honoraire, etc…

* surcoût des matériaux.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— infirmer le jugement sur les points de son appel,

— rejeter les demandes présentées par la SA Gasconne,

— la condamner à lui payer l’appel de fonds du 22 mai 2018, soit 63 342,17 Euros TTC assorti de la pénalité contractuelle de retard de 1 % par mois de retard à compter du 22 mai 2018, soit 83 % au 16 avril 2025 (et non 2026 comme indiqué par erreur matérielle), pour 52 573,86 Euros, un total à parfaire de 115 916,03 Euros,

— ordonner le règlement des appels de fonds en fonction de l’avancement,

— la condamner à lui payer 640 767,34 Euros HT au titre de l’ensemble des frais réglés et à régler causés par l’arrêt du chantier, suite à l’absence de règlement des appels de fonds, somme à parfaire actualisée au mois de février 2025, avec la TVA en vigueur et intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2018, date de l’échéance de paiement de l’appel de fonds du 2 mai 2018,

— rejeter la demande de sommation de communiquer,

— condamner la SA Gasconne d’HLM aux dépens et à lui payer la somme de 20 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SA Gasconne d’HLM du Gers présente l’argumentation suivante :

— La résolution judiciaire du contrat est encourue :

* il était contractuellement prévu que la construction soit conforme à l’ATEX-a n° 1594.

* ce document et le justificatif de l’enquête technique nouvelle ont été demandés par le bureau de contrôle dès le rapport initial en mai 2016 et n’ont pas été communiqués malgré rappels pendant plus de 3 ans.

* en mai 2018, la SCCV était dans l’incapacité de justifier d’un avis sur la solidité, la sécurité incendie, l’étanchéité et l’isolation thermique et acoustique, ce qui a abouti à des avis suspendus puis à un avis défavorable.

* aucun document probant n’a été communiqué à l’expert judiciaire qui a indiqué ne pouvoir donner un avis sur le procédé constructif utilisé, faute de communication de l’ATEX-a n° 1594 ou d’une enquête technique nouvelle qui s’y serait substituée.

* la SAS Avic est présidée par [F] [T], et détenue par son mari, [Y] [T], maître d’oeuvre et assistant à la maîtrise d’ouvrage qui atteste pour la SCCV sans indiquer ces éléments.

* selon le contrat conclu entre la SAS Sairenor et la SAS Avic, la première devait s’assurer dès l’issue de la phase de conception que la seconde avait établi l’attestation de conformité des matériaux structurels sous ATEX, ATC ou ETN qui seraient mis en oeuvre, attestation qui n’a jamais été délivrée, et ce a toujours été dissimulé.

* elle a découvert que l’ATEX-a n° 1594 avait une validité jusqu’au 18 avril 2011, soit plusieurs années avant le contrat signé avec la SCCV, et cette dernière a faussement conclu devant le tribunal que lors du dépôt du permis de construire, l’ATEX-a était en cours de validité.

* la SCCV a finalement informé l’expert le 22 octobre 2019 que le procédé constructif mis en oeuvre n’était pas celui prévu à l’ATEX-a.

* l’avis de chantier produit pour la première fois en janvier 2023 ne peut se substituer à ces documents et ne correspond ni à un ATEX-a ni à une enquête technique nouvelle, précise qu’il ne peut y être assimilé, et atteste d’un retard à lever les avis émis entre 2016 et 2018.

* elle a également découvert 6 ans après la date de livraison que ce sont des panneaux 'Frigo’ qui ont été mis en oeuvre, alors que le contrôleur technique indique que leur domaine d’emploi ne vise pas les structures d’habitations et ERP, et qu’ils sont plus épais que les murs listés dans l’ATEX, contrairement à la notice descriptive.

* il n’y a toujours aucun avis sur l’isolation thermique et acoustique.

* l’expert a également constaté que les garanties décennales qui lui ont été communiquées peuvent ne pas s’appliquer et en octobre 2018.

* l’assurance dommages-ouvrage a initialement été conclue pour la couverture de travaux de techniques courantes et ce n’est que fin avril 2025 qu’une attestation émanant de l’assureur indique que les travaux de techniques non courantes sont couverts, sans que l’avenant correspondant ne soit communiqué, ce qui atteste que le changement de technique constructive a été dissimulé pendant plusieurs années.

* les attestations de garantie décennale des intervenants sur le chantier n’ont jamais été vérifiées.

* il existe un retard de livraison de plusieurs années.

— Les explications de la SCCV sur le retard de chantier sont injustifiées :

* les retards imputés à la commune ne reposent sur aucun élément.

* le retard de fabrication de la chape et de fourniture de matériaux ne constitue pas une cause légitime.

* la défaillance de la SAS Avic et de son sous-traitant, la société Colkit et d’autres, est postérieure à la date de livraison et n’ont fait l’objet d’aucune lettre recommandée.

* la SCCV a désigné la SAS Avic en qualité d’entreprise principale et lui a confié la totalité du marché alors qu’elle n’a qu’une activité d’ingénierie et d’études techniques.

* aucun des documents habituels en cette matière n’atteste de la survenance d’intempéries.

* actuellement, le retard est de plus de huit années.

— La situation lui est préjudiciable :

* elle a immobilisé des fonds.

* elle subit des pertes de loyers et un préjudice d’image.

* il est habituel d’accorder en cette matière une indemnité représentant 10 % du prix payé.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

— condamner la SCCV à lui payer 150 000 Euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeter les demandes reconventionnelles présentées par la SCCV,

— la condamner à lui payer la somme de 20 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

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MOTIFS :

Aux termes du premier alinéa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ensuite, le vendeur est tenu de délivrer une chose dont les caractéristiques correspondent à la commande, et l’acheteur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée (Civ1, 1er décembre 1987 n° 85-12046).

Enfin, aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ; dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

1) Sur le procédé constructif de la résidence :

a : sur l’ATEX-a n° 1594 ou une ATEX-b :

En premier lieu, lors de la vente en l’état futur d’achèvement, il a été expressément prévu, dans la notice descriptive ayant valeur contractuelle, que les murs des bâtiments en rez-de-chaussée, étage, et les bâtiments en R +1, seraient construits selon un procédé innovant constitué de panneaux de structures verticales composés de tôles en acier, de mousse d’isolation PUR ou PIR entre les tôles, et que ces panneaux seraient 'porteurs sur la hauteur de la construction'.

Il a également été stipulé que ce système constructif 'sera conforme à l’ATEX-a n° 1594 du CSTB ou ATEX-b'.

La validation, par un organisme certificateur reconnu, de ce système de panneaux, était un élément déterminant d’acceptation, par la SA Gasconne, d’un procédé innovant qui permettait un gain de temps très important dans la construction de la résidence.

La conformité à une ATEX lui permettait d’être garantie sur à la qualité et la pérennité des murs.

En deuxième lieu, dans le cadre de la mission de contrôle qui lui a été confiée, la SAS Socotec a émis les avis suivants :

— Rapport initial du 12 mai 2016 : avis suspendu : pour la structure verticale et les panneaux préfabriqués porteurs : 'dossier d’exécution à nous communiquer pour examen et avis comprenant : ATEX du CSTB, ETN, détails d’exécution spécifique, détails de pied de bardage.'

— Rapport du 5 octobre 2016 : avis suspendu : dossier d’exécution panneaux de façade, 'dossier d’exécution à nous communiquer pour examen et avis comprenant : ATEX du CSTB, ETN, détails d’exécution spécifique, détails de pied de bardage.'

— Rapport du 16 janvier 2017 : avis suspendu : 'dossier ETN en cours de validité à nous communiquer pour examen et avis'.

— Rapport du 2 juin 2018 : avis défavorable : 'Avis technique ou ETN sur le procédé constructif. Nous rappelons qu’il est nécessaire de nous communiquer un avis technique ou ETN sur le procédé technique constructif afin de donner un avis conséquent sur les ouvrages en terme de solidité, sécurité incendie, thermique, acoustique. Seul ce document pourra nous permettre de nous prononcer.'

— Rapport du 3 août 2018 : avis défavorable : 'avis technique ou ETN sur le procédé constructif – POUR RAPPEL. Nous rappelons qu’il est nécessaire de nous communiquer un avis technique ou ETN sur le procédé technique constructif afin de donner un avis conséquent sur les ouvrages en terme de solidité, sécurité incendie, thermique, acoustique. Seul ce document pourra nous permettre de nous prononcer. Aujourd’hui, ce document ne nous a pas été communiqué et les ouvrages ne peuvent donc pas être justifiés dans la mesure où ils n’entrent pas dans le cadre dit 'traditionnel'.'

En troisième lieu, au cours de l’expertise judiciaire, M. [X] a demandé à la SCCV de lui communiquer l’ATEX-a n° 1594 du CSTB ou une ATEX-b.

Dans un dire à l’expert du 22 octobre 2019, la SCCV et la SAS Sairenor lui ont indiqué que 'la demande de permis de construire du programme d'[Localité 6] a été déposée avec la référence à l’ATEX-a 1594 en cours de validité au moment du dépôt du permis’ et que 'concernant l’ATEX, qui pour des raisons rappelées ci-dessus est un document confidentiel, mes clientes m’indiquent qu’elles ont réussi à le récupérer auprès d’Avic, et qu’elles peuvent le produire dans le cadre de l’expertise moyennant un engagement de confidentialité et de non-diffusion. Je vous remercie de m’indiquer votre accord ainsi que celui de mon confrère et de son client, pour la mise en place de cette communication confidentielle'.

Cependant, dans ce même dire, la SCCV a également indiqué que le procédé ayant fait l’objet de l’ATEX-a n° 1594 n’avait finalement pas été mis en oeuvre sur le chantier d'[Localité 6], ce qui a été confirmé par le propre expert amiable de l’appelante, M. [N], dans une note du 4 mars 2025 qui indique 'on peut certes dire, comme l’avance la SA Gasconne, que le système constructif prévu n’est pas celui décrit à l’ATEX n° 1594 du CSTB'.

En quatrième lieu, il est désormais acquis que l’ATEX-a n° 1594 a été délivré le 18 avril 2008 pour une validité qui a expiré le 18 avril 2011.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, d’une part, que la SCCV s’est engagée, envers la SA Gasconne, dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 9 juin 2016, à construire la résidence selon un procédé innovant faisant l’objet de l’ATEX-a n° 1594 alors que cet ATEX n’était plus valide depuis plusieurs années et qu’il n’était pas susceptible de couvrir le procédé constructif et, d’autre part, que la SCCV n’a eu de cesse de dissimuler à sa co-contractante, pendant plusieurs années l’absence de tout ATEX.

Ce comportement caractérise des manquements graves aux engagements pris par la SCCV le 9 juin 2016 qui justifient la résolution de la vente.

b : panneaux effectivement mis en oeuvre :

L’expertise a mis en évidence que les panneaux qui devaient être mis en oeuvre ont été remplacés par des panneaux 'Frigo PAP DIR’ fabriqués par la société Dagard.

Il s’agit de panneaux rigides de type sandwich constitués d’une âme en mousse de polyisocyanurate ignifugée injectée entre deux parements en tôle d’acier prélaquée.

En premier lieu, il est singulier que la SCCV prétende que ce changement de panneaux aurait été nécessité par la réglementation thermique édictée par la norme RT 2012.

En effet, cela revient à reconnaître que la notice descriptive annexée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait la pose de panneaux en réalité non conformes à cette réglementation, pourtant antérieure de plusieurs années au contrat et même au permis de construire, ce qu’admet le propre expert de l’appelante qui indique 'il va de soi qu’il n’était pas question d’employer des panneaux aux caractéristiques ne permettant pas de respecter la norme RT 2012".

En outre, il est acquis qu’ils n’ont pas la même épaisseur que ceux prévus à la notice descriptive qui renvoyait à des panneaux d’une épaisseur prévue à l’ATEX.

En deuxième lieu, à aucun moment au cours des opérations d’expertise, la SCCV n’a remis de documentation technique à l’expert judiciaire pour lui permettre de donner son avis sur l’utilisation des panneaux 'Frigo PAP DIR'.

Cette carence a conduit l’expert judiciaire a conclure dans les termes suivants :

'Il m’est impossible de me prononcer en l’absence de communication de l’entier dossier technique de projet, plans et note d’exécution, et bien évidemment de l’évaluation du procédé constructif. En l’absence d’avis technique ou ETN, sur le procédé constructif, la 'synthèse des avis suspendus et défavorables non suivis d’effets’ établie le 7 août 2018 par le BET Socotec chargé du contrôle technique du programme – document 11 de la SA Gasconne d’HLM du Gers – reste évidemment d’actualité, particulièrement concernant la solidité, la sécurité incendie, les qualités thermiques et acoustiques.'

En troisième lieu, il est constant que ces panneaux n’ont fait l’objet d’aucune ATEX.

La SCCV reconnaît également qu’un dossier afin d’obtenir la certification dite 'enquête technique nouvelle', ou ETN, a été établi mais qu’il a été abandonné avant d’aboutir.

Par conséquent, les panneaux utilisés pour constituer la structure n’ont fait l’objet d’aucune validation par un organisme officiel, alors que cette validation était une condition déterminante du consentement de la SA Gasconne à l’achat de la résidence.

En quatrième lieu, à défaut de pouvoir se prévaloir d’une ATEX ou d’un ETN, la SCCV invoque l’avis de chantier favorable émis le 29 août 2022 par la SAS Socotec après visite du 5 mai 2022.

Mais en préambule de cet avis, la SAS Socotec y mentionne qu’il 'ne doit en aucun cas être interprété comme une validation type 'Enquête de Technique Nouvelle’ qui validerait un domaine d’emploi pour différentes opérations.'

Il ne peut donc être assimilé à une validation technique telle que prévue au contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Cet avis de chantier indique également que les panneaux employés 'font l’objet d’une norme harmonisée (EN 14509) et d’un DTA n° 2.3/16-1746 V1 pour la réalisation de locaux agro-alimentaires et frigorifiques’ mais surtout que 'leur domaine d’emploi ne vise pas les structures d’habitation et établissements recevant du public'.

En cinquième lieu, la SCCV dépose aux débats des analyses effectuées par son expert amiable, M. [N].

La Cour ne peut que s’étonner de la pratique qui a consisté, pour l’appelante, non pas à se présenter devant l’expert judiciaire avec M. [N] afin que ce dernier y fasse valoir ses explications, voire ses objections, dans le cadre de dires, mais à ne le consulter que postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, dans des conditions exclusives de tout débat contradictoire.

Ainsi, les appréciations portées par M. [N] ne peuvent être examinées qu’avec circonspection.

En tout état de cause, les avis de M. [N] sont les suivants :

— Un 'rapport de visite et arrêté de compte’ établi le 20 mai 2022 : il se limite aux comptes entre les parties et ne contient aucune mention sur les procédés constructifs.

— Un 'avis d’expert’ établi le 4 mars 2025 : M. [N] y admet que le domaine d’emploi des panneaux 'concerne les locaux frigorifiques et agro-alimentaire ; il ne s’agit donc pas du domaine d’emploi décrit dans le document d’évaluation du produit, ce qui explique qu’il s’agit, pour ce chantier, d’une technique de construction non courante'. Il ne poursuit pas l’analyse sur ce point et rappelle l’avis favorable donné par la SAS Socotec le 29 août 2022 qui rend sans objet l’avis défavorable émis par ce bureau le 2 juin 2018 et indique qu’il n’y a plus lieu d’invoquer l’ATEX.

Il résulte de ces éléments que le contrat portait sur des panneaux qui, en réalité, n’étaient pas conformes à la réglementation thermique applicable depuis plusieurs années; que les panneaux mis en oeuvre ne font l’objet d’aucune ATEX, condition essentielle du consentement de la SA Gasconne, ni même d’une ETN, mais d’un simple avis de chantier émis par la SAS Socotec qui ne peut y être assimilé ; que leur épaisseur n’est pas conforme à celle prévue à la notice contractuelle ; et qu’ils sont destinés, par leur notice, à être employés pour la construction de locaux frigorifiques et agro-alimentaires et non dans une résidence d’habitation.

Il s’agit de manquements graves, commis par la SCCV, qui justifient également la résolution du contrat de vente.

2) Sur le retard de livraison de la résidence :

En premier lieu, en vertu du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la résidence devait être livrée à la SA Gasconne le 31 mars 2017.

En l’absence de livraison à cette date, des échanges sont intervenus entre les parties.

Par lettres recommandées des 20 juillet, 24 novembre 2017 et 5 février 2018, la SA Gasconne a demandé à la SCCV de lui indiquer à quelle date elle prévoyait cette livraison.

La SCCV n’a pas fait connaître cette date et n’a pas donné d’explication sur les retards.

Ces retards ne pouvaient être justifiés par le comportement de la SA Gasconne qui, jusqu’alors, s’était acquittée des appels de fonds.

En deuxième lieu, l’expert judiciaire a constaté qu’au début de ses opérations, l’avancement du chantier était le suivant :

— Bâtiment A : Des rails verticaux ont été posés sur les panneaux mais les doublures intérieures ne sont pas réalisées. La pose d’un isolant a été réalisée sur une partie des sols, lesquels ne sont pas achevés.

— Bâtiment B : Le logement témoin n° 2 est pratiquement achevé ; pour les autres logements, les lots plâtrerie et carrelage sont très avancés.

— Bâtiment C : idem que pour le bâtiment B à part les lots plâtrerie et menuiseries intérieures, moins avancés.

— Bâtiment D et E, étant du bâtiment F : Pour les extérieurs, la pose des supports des bardages est en cours, le bâtiment D étant le plus avancé ; les escaliers d’accès aux logements de l’état ne sont pas posés ; intérieurement, les plaques et plâtres et isolation, ainsi que les cloisons de distribution, et les menuiseries intérieures en rez-de-chaussée ne sont que partiellement posées ; la plâtrerie est plus avancée en étage qu’en rez-de-chaussée, mais les liaisons plâtrerie-sol restent à voir et les revêtements de sol restent à poser.

En troisième lieu, la lecture des avis suspendus puis des avis défavorables émis par la SAS Socotec de mai 2016 à août 2018 démontre que la SCCV lui a laissé croire que les panneaux en matière composite utilisés pour la structure des bâtiments faisait l’objet d’une ATEX, voire d’une ETN, ce qui n’était pas le cas de sorte que la SCCV, dans l’incapacité de produire les documents demandés, a provoqué ces avis et l’impossibilité de livrer la résidence à la SA Gasconne à la date convenue.

Devant l’expert judiciaire, la SCCV n’a également pu fournir aucun document technique permettant la levée des avis défavorables.

Ce n’est qu’en mai 2022 que les éléments permettant au contrôleur technique de lever ses avis défavorables lui ont été fournis, et seulement en début d’année 2023 que la SA Gasconne en a été avisée.

Il existe ainsi un retard de livraison de six années du chantier de la résidence, sans rapport avec les aléas inhérents à tout chantier de construction, comme par exemple les faillites d’entreprises ou les intempéries, mais causé par la carence de la SCCV, entre mai 2016, date du premier avis suspendu dans l’attente de documents émis par la SAS Socotec, et mai 2022, date à laquelle des documents ont été transmis.

L’appelante ne saurait se retrancher derrière l’absence de paiement des appels de fonds alors que jusqu’en mai 2018, soit une année après la date contractuelle de livraison, la SA Gasconne était à jour des paiements et qu’ensuite, elle était fondée à refuser de régler tout nouvel appel de fonds compte tenu des tergiversations de la SCCV qui tentait de faire croire que les panneaux bénéficiaient d’une ATEX, voire d’une ETN, sans en justifier et que l’expert judiciaire a été mis dans l’incapacité d’émettre un avis sur la technique constructive employée, de sorte qu’à ce jour, 8 années après la date de livraison prévue, celle-ci n’est toujours pas programmée.

Ce retard, imputable aux manquements de la SCCV, justifie, d’ailleurs à lui seul, la résolution du contrat de vente.

Finalement, le jugement qui a prononcé la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour manquement de la SCCV à ses obligations sera confirmé, ce qui emporte restitution des sommes versées par la SA Gasconne et rejet des demandes formées par la première.

3) Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SA Gasconne :

L’intimée ne produit strictement aucun élément justifiant du préjudice qu’elle allègue.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera également confirmé sur ce point.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer à l’intimée, en cause d’appel, la somme de 10 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE la SCCV Les Consuls de Gascogne à payer, en cause d’appel, à la SA Gasconne d’HLM du Gers la somme de 10 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE la SCCV Les Consuls de Gascogne aux dépens de l’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT