RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°110

N° RG 23/01081 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IYNX

CC

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NÎMES

10 janvier 2023

RG:2021F00154

S.A.R.L. FONCIERE DE FRANCE

C/

[E]

S.A.S. THIRIX

S.E.L.A.R.L. SBCMJ ([K] [B])

CENTRE DE GESTION ET D ETUDES AGS CGEA DE [Localité 14]

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANG UEDOC

MONSIEUR LE PROCUREUR DE LA RÉPUBLIQUE PRÈS LE TRIBUNAL JUDI

Copie exécutoire délivrée

le 04/04/2025

à :

M^e Bertrand BOUQUET

M^e Jean-marie CHABAUD

M^e Pascale COMTE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Commerce de NÎMES en date du 10 Janvier 2023, N°2021F00154

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M. Yan MAITRAL, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. FONCIERE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bertrand BOUQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [U], [H] [E],

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.S. THIRIX

assignée par procès verbal de recherches infructueuses

[Adresse 4]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. SBCMJ ([K] [B]) agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société THIRIX, fonction à laquelle il a été nommé en remplacement de Maître [D] [Y], es qualités, suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de NIMES en date du 5 décembre 2020,

assignée à personne habilitée

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

CENTRE DE GESTION ET D ETUDES AGS CGEA DE [Localité 14]

assigné à personne habilitée

[Adresse 2]

[Localité 14]

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC Société Coopérative à capital et personnel variables, régie par les articles L 512-20 et L512-54 du Code Monétaire et Financier et par l’ancien Livre V du Code Rural,

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Pascal ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

MINITERE PUBLIC, prise en la personne de Mme la Procureure Générale près la Cour d’Appel de NIMES, domiciliée en cette qualité en son Parquet,

[Adresse 13],

[Localité 6]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 04 Avril 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 28 mars 2023, enregistré le 29 mars 2023, par la SARL Foncière de France à l’encontre du jugement rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal de commerce de Nîmes dans l’instance n° RG 2021F00154 ;

Vu la signification de la déclaration d’appel délivrée le 31 mai 2023 au centre de gestion et d’études AGS CGEA de [Localité 14], intimée, par acte laissé à une personne qui s’est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire, le 2 juin 2023 au parquet général et le 5 juin à la société Thirix par procès-verbal de recherches infructueuses;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 26 juin 2023 par la SARL Foncière de France, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé, signifiées le 21 juin 2023 au ministère public, le 22 juin 2023 au centre de gestion et d’études AGS CGEA de [Localité 14] et le 20 juin 2023 à la société Thirix;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 septembre 2023 par Monsieur [U] [H] [E], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 septembre 2023 par SELARL SBCMJ ([K] [B]), intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 30 août 2023 par la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé, signifiées le 12 septembre 2023 au centre de gestion et d’études AGS CGEA de [Localité 14] ;

Vu les conclusions du ministère public déposées le 19 février 2025 ;

Vu l’ordonnance du 16 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 6 mars 2025.

***

La société Thirix, créée le 9 juillet 1992, exploitait un fonds de commerce de distribution alimentaire sous l’enseigne Intermarché au [Adresse 4] à [Localité 7] (30) dont son dernier président est Monsieur [U] [E].

Par jugement du 22 juin 2012, le tribunal de commerce ouvrait une procédure de sauvegarde à l’encontre la société Thirix et désignait Maître [P] [I] en qualité d’administrateur judiciaire, Maître [D] [Y], en qualité de mandataire judiciaire et Monsieur Albouy en qualité de Juge-Commissaire.

Par jugement du 4 mars 2014, le tribunal de commerce de Nîmes a arrêté le plan de sauvegarde de la société Thirix et a désigné Maître [Y] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement rendu le 3 février 2015 sur saisine du mandataire judiciaire, le tribunal de commerce a fixé provisoirement la date de cessation de paiement au 30 mars 2014, a ouvert une procédure de redressement judiciaire et a désigné notamment Maître [I] en qualité d’administrateur et Maitre [Y] en qualité de mandataire judiciaire.

Le 26 juillet 2016, le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la société Thirix avec poursuite d’activité jusqu’au 31 octobre 2016 pour permettre une éventuelle cession, Maître [Y], étant désigné liquidateur judiciaire.

Par jugement du 28 février 2017, le tribunal de commerce a étendu la liquidation judiciaire aux sociétés civiles immobilières [H] Plantée et Du Village.

Selon un rapport d’expertise du 22 mai 2017, la valeur des biens immobiliers intégrés dans le périmètre des actifs de la société Thirix à liquider a été évaluée à la somme de 2 694 740 euros, ramenée à 2 132 000 euros après déduction du coût de la démolition des constructions qu’il est apparu nécessaire à l’expert de prévoir, compte-tenu de leur mauvais état.

Par ordonnance du 18 octobre 2017, confirmée par arrêt du 14 juin 2018, le juge-commissaire a ordonné la vente de gré à gré, par Maître [Y], ès qualités, de l’ensemble immobilier détenu par la SCI Du Village et La [H] Plantée au profit de la société Foncière de France pour un prix de 2 735 120 '. Le pourvoi formé contre l’arrêt par Monsieur [E] a été rejeté le 8 janvier 2020.

Par acte authentique dressé le 3 juin 2019, Maître [D] [Y], es qualités de liquidateur judiciaire de la société Thirix, a cédé à la société Foncière de France les biens et droits immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire étendue, moyennant le prix de 2 735 120 euros.

Par requête du 14 octobre 2020, Maître [D] [Y], es qualités de liquidateur judiciaire de la société Thirix, a saisi le juge-commissaire à la suite d’un courrier de la société Foncière de France du 18 mai 2020, aux termes duquel cette dernière a sollicité le remboursement d’une somme de 322 100,65 euros qu’elle aurait supportée dans l’intérêt de la procédure collective.

Cette requête, enregistrée au greffe de ce tribunal le 15 octobre suivant, a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 2020JC01961.

Par requête du 15 octobre 2020, la société Foncière de France a, à son tour et directement, saisi le juge-commissaire d’une requête, aux fins d’obtenir le remboursement de la somme totale de 323 600,65 euros.

Cette requête, enregistrée au greffe de ce tribunal le 19 octobre suivant, a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 2020JC02006. Elle tendait à voir le juge-commissaire « accorder le remboursement par la liquidation judiciaire susvisée des frais engagés par la société Foncière de France ».

Par ordonnance du 5 décembre 2020, le président du tribunal de commerce de Nîmes a désigné la société SBCMJ, représentée par Maître [J] [B], en qualité de liquidateur judiciaire dans la procédure étendue de la société Thirix, en remplacement de Maître [D] [Y], compte-tenu du départ en retraite de ce-dernier.

Par deux ordonnances du 13 janvier 2021, rendues en termes identiques dans chacune des instances 2020JC01961 et 2020JC02006, le juge-commissaire a débouté chacun des requérants de ses prétentions.

Par déclaration faite contre récépissé en date du 25 janvier 2021, enregistrée au greffe de ce tribunal le 26 janvier 2021, la société Foncière de France a indiqué « former un recours « opposition » à l’encontre des deux ordonnances précitées. Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal de commerce de Nîmes, au visa des articles 1103, 1104, 1240, 1322, 1324, 1353 et 1363 du code civil, et de l 'article 32-I du code de procédure civile :

« Dit que l’opposition formée par la SARL Foncière de France est recevable, mais l’a dit infondée ;

Déboute en conséquence la SARL Foncière de France de l’intégralité de ses demandes ;

Confirme dans toutes leurs dispositions les ordonnances du 13 janvier 2021 rendues dans les instances 2020JC01961 et 2020JC02006 par Monsieur le juge-commissaire à la liquidation judiciaire étendue de la SAS Thirix ;

Condamne la SARL Foncière de France au paiement d’une amende civile de 5 000,00 euros ;

Condamne la SARL Foncière de France à payer à la SELARL SBCMJ, es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Thirix, la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SARL Foncière de France à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 4 000,00 euros à la SELARL SBCMJ, es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Thirix ;

— la somme de 2 000,00 euros à Monsieur [U] [E] ;

— la somme de 2 000,00 euros à la Caisse Régionale du Crédit agricole mutuel du Languedoc ;

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

Condamne la SARL Foncière de France aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 199,74 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires. ».

La société Foncière de France a relevé appel le 28 mars 2023 de ce jugement pour le voir réformer en toutes ses dispositions.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Foncière de France, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1240, 1322, 1324 1353 et 1363 du code civil, des articles L.642-18 et suivants du code de commerce, de :

« Juger la SARL Foncière de France recevable en ses demandes,

Réformant le jugement du tribunal de commerce de Nîmes en date du 10 janvier 2023,

Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Nîmes rendu le 10 janvier 2023 en ce qu’il a :

(')

Et statuant à nouveau,

Constater les dépenses engagées par la SARL Foncière de France pour la mise en sécurité de l’ensemble immobilier pour le compte de la procédure collective,

Constater les dépenses engagées par la SARL Foncière de France pour la remise en état de l’ensemble immobilier,

En conséquence,

Ordonner et fixer à la somme 323.600,65 euros la somme à rembourser à la SARL Foncière de France sur le prix de vente des actifs de la liquidation judiciaire de la SAS Thirix, étendue aux SCI Du village et SCI La [H] plantée représentée par la SELARL SBCMJ, Maître [K] [B], ès qualité de liquidateur judiciaire, reçu à la signature de l’acte de vente par devant notaire le 3 Juin 2019.

Condamner la SELARL SBCMJ, Maître [K] [B], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Thirix, étendue aux SCI Du village et SCI La [H] plantée à porter et payer à la SARL Foncière de France une somme 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [U] [E] à porter et payer à la SARL Foncière de France une somme 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le Crédit agricole mutuel du Languedoc à porter et payer à la SARL Foncière de France une somme 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner, encore, in solidum, la SELARL SBCMJ, Maître [K] [B], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Thirix, étendue aux SCI Du village et SCI La [H] plantée, Monsieur [U] [E] et le Crédit agricole mutuel du Languedoc aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En tout état de cause,

Débouter la SELARL SBCMJ, Maître [K] [B], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Thirix, Monsieur [U] [E], la CGEA de [Localité 14], le Crédit agricole mutuel du Languedoc de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Foncière de France, appelante, expose que c’est à la date de l’acte notarié qu’elle est devenue pleinement propriétaire des biens immobiliers ; qu’à cette date, l’immeuble avait subi d’importantes dégradations et que celles-ci auraient été encore plus importantes sans les investissements qu’elle a réalisés, ce qui n’était pas contesté par le liquidateur es qualités qui avait déposé une requête afin que l’acquéreur soit indemnisé des frais exposés au titre de la mise en sécurité des lieux, outre certaines autres dépenses de remise en état des biens immobiliers.

L’acquéreur fait grief au jugement déféré :

D’avoir retenu une date d’entrée en jouissance antérieure à celle mentionnée par l’acte notarié, à savoir le 21 novembre 2017,

D’avoir considéré qu’il était un occupant à titre précaire, au titre d’une convention qui n’avait pas été produite par le liquidateur judiciaire es qualités à l’appui de sa requête parce qu’elle était inappropriée et désuète du fait de l’allongement de la procédure de vente de l’actif ou parce que le liquidateur judiciaire es qualités y avait renoncé ;

D’avoir retenu une absence d’accord sur la prise en charge des travaux, alors que le liquidateur judiciaire es qualités a déposé une requête pour voir allouer à l’acquéreur une indemnisation,

D’avoir retenu que son offre d’achat prenait en compte l’état de délabrement des locaux alors que seules les maisons d’habitation étaient dans un état structurel justifiant la démolition et non le supermarché.

Il s’insurge contre une motivation stigmatisant son comportement procédural déloyal alors qu’il n’a fait que subir la chronologie des faits et s’en tient à la portée juridique des actes versés aux débats, à savoir l’acte authentique de vente et la demande en justice de Me [Y] es qualités.

Il réfute l’argumentation relative à son défaut d’intérêt à agir, pourtant reconnu par Me [Y] es qualités, car il a engagé des dépenses personnelles et qu’il est recevable à demander aussi le remboursement des dépenses exposées par la société Rapido, qui est une société s’ur du groupe auquel la société Foncière de France appartient et qui lui a cédé à titre gratuit sa créance.

Il critique l’erreur d’analyse du tribunal qui le condamne à une amende civile et au paiement de frais irrépétibles conséquents alors que l’acquéreur n’a fait que s’inscrire dans le sillage de Me [Y] es qualités et que l’actuel liquidateur judiciaire es qualités ne justifie pas du moindre préjudice.

Dans ses dernières conclusions, la société SBCMJ, intimée, demande à la cour, au visa de l’article L.642-18 du code de commerce, de :

« Confirmer le jugement dont appel, du tribunal de commerce de Nîmes en date du 10 janvier 2023, en toutes ses dispositions.

Condamner la société Foncière de France au paiement des dépens, de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ».

Au soutien de ses prétentions, la société SBCMJ es qualités, intimée expose que la vente est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée, soit en l’espèce le 8 janvier 2020, après rejet du pourvoi en cassation ; que le transfert de propriété au bénéfice de l’acquéreur intervient à l’acte notarié du 3 juin 2019.

Le liquidateur judiciaire fait état durant cette période d’une première phase régie par une convention d’occupation précaire signée le 21 novembre 2017 jusqu’à la date de l’acte notarié et d’une seconde phase débutant le 3 juin 2019 jusqu’au 3 juin 2020, date de rejet du pourvoi.

Il fait valoir que la dégradation des actifs à céder était connue et relatée par l’expertise ordonnée par le juge-commissaire et les offres d’achat présentées tenaient compte de cette situation.

Le liquidateur judiciaire critique l’absence de production spontanée, par l’acquéreur, de la convention d’occupation précaire, qu’il a découverte dans les pièces communiquées par Monsieur [E]. Il remarque l’absence de résiliation ou d’avenant à cette convention qui, en tout état de cause, auraient dû être soumis à l’approbation du juge-commissaire.

Il remarque que, dans cette convention, les éventuels travaux et mesures conservatoires engagés doivent être remboursés avec un plafond de 15 000 euros, en cas de réformation de l’ordonnance du 18 octobre 2017 et que cette condition n’est pas remplie.

Il conteste la qualité de créancier de la société Foncière de France qui ne justifie le paiement d’aucune de ses factures, dont la plupart sont émises par une société Rapido sans convention de centralisation de trésorerie, ou cession de créance, ou de subrogation au profit de l’appelante.

Il examine les factures produites et soutient qu’elles ne concernent pas, pour la plupart, la mise en sécurité et la préservation du site mais des dépenses à la charge de l’occupant.

Il estime par conséquent que l’abus de procédure est démontré, l’ensemble des biens se trouvant sous la garde et la responsabilité de la société Foncière de France jusqu’à l’acte authentique du 3 juin 2019 qui fixera définitivement sa position.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [U] [E], intimé, demande à la cour de :

« Rejeter l’appel principal,

Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nîmes en date du 10 janvier 2023,

Condamner la SARL Foncière de France à payer à Monsieur [U] [E] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [E], intimé, expose que la société Foncière de France ne donne aucun fondement juridique à sa requête. L’ordonnance du 18 octobre 2017 a prononcé une vente de gré à gré en l’état et Monsieur [E] soutient que ces conditions constituent les termes irrévocables de la vente, parfaite dès le 18 octobre 2017.

Il relève que l’appelant a seulement financé 56 866,21 euros TTC de dépenses payées en définitive par la société Rapido qui achètera l’ensemble immobilier 3 mois après sa vente à la société Foncière de France et paiera en outre un total de factures de 266 734,44 euros, dont il est pourtant demandé le remboursement par l’appelant.

Il fait valoir que sous le prétexte d’un remboursement d’impenses, la société Foncière de France tente d’obtenir une réduction du prix de vente des actifs de la liquidation judiciaire. Or, l’offre d’achat avait été faite en considération des dégradations préexistantes de l’immeuble, constatées par voie d’expertise et par procès-verbal d’entrée des lieux dressé par la société Ingex mandatée par l’acquéreur.

Il prétend que les factures communiquées pêle-mêle par l’acquéreur ne portent pas sur des opérations de sécurisation mais sur des travaux d’envergure d’améliorations de l’immeuble.

Monsieur [E] s’étonne que la société Foncière de France et Me [Y] es qualités aient omis de porter à la connaissance du juge-commissaire la convention d’occupation précaire alors même qu’il existait un recours contre l’ordonnance de cession des actifs.

Il déduit de cette convention que la société Foncière de France s’est comportée en propriétaire dès le prononcé de la vente et s’est autorisée à engager des travaux de valorisation du site via l’une de ses filiales et qu’elle ne peut se prévaloir de l’acte d’achat pour soutenir que la procédure collective serait redevable des travaux qu’elle a effectués pour son propre compte et dans son propre intérêt. Il considère donc qu’il y a abus de procédure de la part de la société Foncière de France.

En tout état de cause, Monsieur [E] conclut à l’irrégularité de la créance de la société Foncière de France, au visa de l’article L.622-17 du code de commerce car elle n’est pas née pour les besoins de la procédure.

***

Dans ses dernières conclusions, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, intimée, demande à la cour de :

« Rejeter l’appel principal,

Confirmer le jugement,

Condamner la SARL Foncière de France à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc la somme de 2.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, créancier contrôleur s’exprimant dans l’intérêt collectif des créanciers, expose que l’ordonnance du 18 octobre 2017 est exécutoire de droit dès son prononcé et qu’il appartenait à la partie la plus diligente, en cas de difficulté d’exécution de saisir le juge commissaire, ce qui n’a pas été fait. Le créancier constate que l’acquéreur a toujours soutenu que la vente était parfaite dès le prononcé de l’ordonnance, s’était vu remettre les clés par le liquidateur, de sorte que les risques de la possession incombent au cessionnaire.

Eu égard à la communication d’une convention d’occupation précaire, le créancier contrôleur fait valoir que les prétentions de la société Foncière de France sont infondées car toutes les factures produites sont postérieures à la signature de cette convention.

Enfin, il critique les factures produites qui sont libellées à l’ordre d’un tiers et sont même postérieures à l’acte de vente.

Dans ses dernières conclusions, le ministère public s’en rapporte.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Si le transfert de la propriété d’un immeuble vendu en exécution d’une ordonnance d’autorisation du juge-commissaire prononcée sur le fondement de l’article L. 642-18 du code de commerce n’intervient qu’à la date du ou des actes postérieurs nécessaires à la réalisation de la vente, celle-ci n’en est pas moins parfaite dès l’ordonnance, sous la condition suspensive que cette décision acquière force de chose jugée.

Com. 11 mars 2020 n°1825504

En l’absence de décision contraire dans l’ordonnance du 18 octobre 2017 ayant force de chose jugée, la vente amiable autorisée par le juge commissaire ne produit son effet translatif de propriété que lors de la passation des actes de cession.

Com. 9 décembre 2008, pourvoi n°0717610

L’acte notarié du 3 juin 2019 est en parfaite adéquation avec cette jurisprudence lorsqu’il énonce que l’acquéreur est propriétaire de ce bien à compter de ce jour et qu’il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle.

Une convention d’occupation précaire du 21 novembre 2017, signée par le liquidateur judiciaire es qualités et l’acquéreur, consent un droit d’occupation des actifs à la société Foncière de France, sous sa responsabilité. L’occupant s’engage, aux termes de la même convention à justifier d’une garantie d’assurance « couvrant les risques de son occupation précaire ». Ainsi, la société Foncière de France n’assume, en vertu de cette convention, que la responsabilité afférente à son occupation précaire des lieux, pour laquelle il lui a été demandé de s’assurer.

Par conséquent, le transfert des risques a eu lieu le 3 juin 2019, puisque l’ordonnance du 18 octobre 2017 n’a pas été anéantie par les recours dont elle a fait l’objet et qu’elle a force de chose jugée. Jusqu’à cette date, la liquidation judiciaire endosse la responsabilité du propriétaire d’un bien et la société Foncière de France celle d’un occupant précaire.

Selon la convention d’occupation précaire, « cette mise à disposition s’accompagne du droit de pénétrer dans les locaux pour y faire tout relevé et engager toute étude liée à la préparation de la mise en chantier liés au projet d’exploitation du site par la société Foncière de France. »

La société Foncière de France est également « habilitée à prendre par des travaux les mesures urgentes qui concernent la mise en sécurité et la préservation du site. Ces travaux et mesures urgentes pourront être engagées en urgence dans la limite d’un plafond général de 15 000 euros. Au-delà de cette valeur, ils devront m’être soumis à autorisation préalable.

Le montant de ces travaux et mesures seront remboursés à la société Foncière de France sur l’actif disponible de la SAS Thirix en cas de réformation de l’ordonnance rendue le 18 octobre 2017 faisant droit à la proposition d’achat de la société Foncière de France. »

Aucun terme n’est mentionné dans la convention d’occupation précaire qui a reçu effet puisque la société Foncière de France détenait les clés des locaux. Elle a pris fin à compter de l’acte de cession du 3 juin 2019, par la prise de possession réelle des lieux.

Me [Y] es qualités a déposé le 15 octobre 2020 une requête devant le juge commissaire aux fins de « voir statuer ce que de droit sur la demande en remboursement présentée par la SARL Foncière de France, conformément aux dispositions de l’article L.621-9 du code de commerce, en fixant la somme éventuellement à rembourser sur le prix de vente des actifs reçu à la signature des actes devant le Notaire le 3 juin 2019. »

Il n’évoque pas la convention d’occupation précaire, ce qui ne vaut pas renonciation de celle-ci car la demande en remboursement porte, selon le liquidateur judiciaire non seulement sur des « frais de conservation et premières dépenses de réparation » qui excèdent le montant visé dans la convention mais aussi des « devis de remise en état », qui ne sont pas spécifiés dans la convention d’occupation précaire. Il n’y a donc pas de renonciation claire et dépourvue d’équivoque à ladite convention qui n’a fait l’objet d’aucune renonciation expresse ou d’avenant.

Contrairement à ce que soutient la société Foncière de France, Me [Y] es qualités ne se prononçait pas sur le bien-fondé de sa demande en remboursement puisqu’il demande au juge commissaire de « statuer ce que de droit » et de fixer « éventuellement » la somme à rembourser.

Il ressort du rapport d’estimation des biens réalisé à la demande du juge commissaire que l’ensemble des bâtiments était évalué à la somme de 2 694 740,40 euros mais qu’il convenait de déduire des actifs les frais de démolition pour un montant de 562 985,28 euros. Les annexes de ce rapport comprennent les devis de démolition qui incluent le bâtiment commercial.

Ainsi, le prix de cession prenait en compte les dégradations de tous les actifs des sociétés liquidées, d’une importance telle qu’il était déduit de leur valeur le coût de leur démolition.

Il n’est donc pas étonnant que la société Ingex, le 8 janvier 2018 conclut à la nécessité de travaux importants et urgents sur la toiture dont elle ajoutait qu’elle était composée d’amiante.

La société Foncière de France a fait le choix de réparer les locaux plutôt que de les démolir, ce qui est son droit mais elle n’a pas à en faire supporter le coût à la liquidation.

En sa qualité d’occupante à titre précaire, elle devait aussi assumer le coût d’une assurance – cette obligation étant stipulée dans la convention ' ainsi que les factures d’électricité. Elle devait aussi mettre en sécurité le local, ce qu’elle établit au moyen de la production de diverses factures dont la teneur n’est pas contestée. Ainsi, elle a :

— mis en sécurité les portes du local selon facture du 19 mars 2018 d’un montant de 408 euros,

— fait poser un transmetteur GSM selon facture du 28 novembre 2017 d’un montant de 767 euros,

— remplacé une serrure suite à une effraction selon facture du 5 décembre 2017 d’un montant de 1 600 euros,

— réparé les conséquences d’une autre effraction selon facture du 31 octobre 2018 d’un montant de 264 euros,

— mis une alarme selon facture du 10 décembre 2018 d’un montant de 643 euros,

— mis en sécurité le bâtiment selon facture du 10 décembre 2018 d’un montant de 1 619 euros,

— installé une télésurveillance selon facture du 10 décembre 2018 d’un montant de 926 euros,

— fait des interventions de sécurité selon facture du 10 janvier 2019 d’un montant de 360 euros,

— fait mettre des merlons en terre selon facture du 29 juin 2018 d’un montant de 3 000 euros, étant précisé que le parking était occupé par des gens du voyage selon l’état des lieux de la société Ingex,

— fait des interventions de sécurité selon facture du 4 mars 2019 d’un montant de 271 euros,

— fait des interventions de sécurité selon facture du 31 mars 2019 d’un montant de 162 euros,

— réparé une panne alarme selon facture du 31 mai 2019 d’un montant de 926 euros,

Soit un total de 12 043 euros que la liquidation aurait dû lui rembourser en application de la convention d’occupation précaire, « en cas de réformation de l’ordonnance rendue le 18 octobre 2017 faisant droit à la proposition d’achat de la société Foncière de France. »

L’ordonnance dont question ayant été confirmée, la liquidation judiciaire n’est pas tenue par cette obligation de remboursement.

Toutes les autres factures ne concernent pas la mise en sécurité et la préservation du site. Elles sont la traduction du choix de la société Foncière de France puis de la société Rapido de remettre en état le site, dont elles sont devenues successivement propriétaires. Par conséquent, ces sommes doivent rester à la charge de l’acquéreur.

La société Foncière de France a été condamnée à une amende civile et à des dommages-intérêts pour procédure abusive. Mais elle a surtout fait une appréciation inexacte de ses droits, étant en cela confortée par le liquidateur judiciaire es qualités qui avait saisi par voie de requête le juge-commissaire afin qu’il statue sur cette demande de remboursement. Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ces deux dispositions. Aucune amende civile ne sera prononcée et la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Le jugement sera par contre confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, les défendeurs ne devant pas, en équité, supporter les frais engendrés par la requête de la société Foncière de France. Eu égard à l’infirmation partielle du jugement, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Les dépens seront pris en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a condamné la société Foncière de France au paiement d’une amende civile et à des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à prononcé d’une amende civile,

Déboute la société SBCMJ es qualités de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront pris en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,