ARRÊT DU

04 Mars 2026

AB/CH

— -------------------

N° RG 25/00107 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DKCT

— -------------------

[O] [E]

C/

S.C.I. ANSEREM [N], S.A.R.L. R.M. S. HABITAT

— ------------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 75-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [O] [U] [E]

né le 06 Janvier 1943 à [Localité 1]

de nationalité française, retraité,

domicilié :[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Hélène KOKOLEWSKI, SCP DIVONA LEX,avocat postulant au barreau du LOT et par M^e Pierre-Luc DELAGE, SAS SOJEC, avocat plaidant au barreau de BRIVE

APPELANT du jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 13 Décembre 2024, RG 23/00847

D’une part,

ET :

S.C.I. ANSEREM [N], prise en la personne de son représentant légal, Monsiseur [V] [S], en sa qualité de gérant, domicilié audit siège social,

RCS DE [Localité 3] 948 137 344

[Adresse 2]

[Localité 4]

L’EURL R.M. S. HABITAT, représentée par son gérant en exercice es qualités domicilié audit siège social,

RCS DE [Localité 3] 499 861 243

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentées par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Myriam LENGLEN, SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉES

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 07 Janvier 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 14 février 2025 par M [O] [E] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 13 décembre 2025.

Vu les conclusions de M [O] [E] en date du 24 septembre 2025.

Vu les conclusions de la SCI ANSEREM [N] et la SARL RMS HABITAT en date du 16 octobre 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 novembre 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 7 janvier 2026.

— -----------------------------------------

M. [V] [S] est gérant de la SCI ANSEREM [N], de RMS HABITAT et de la SARL MULTITEC.

Par acte sous-seing privé en date du 13 décembre 2022, M. [O] [E] lui a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un bâtiment à usage professionnel de salle de sport et de commerce artisanal avec annexes et terrains attenants sis à [Localité 6] (46), moyennant le prix de 275.000 euros.

Aux termes de cet acte, il était mentionné (p.13 – 'Contrat de location'), l’existence de deux baux grevant le bien :

er avril 1992 et tacitement reconduit depuis, au profit de la SARL MULTITEC (elle-même contrôlée par l’EURL R.M. S HABITAT) moyennant un loyer mensuel hors charges et taxes de 1.656,95 euros ;

Outre une clause de substitution au profit de M [S] (p. 27 – ' Faculté de substitution'), il était également stipulé (p. 12 – '[Localité 7] exécutoire de la promesse') que M. [E] s’interdisait notamment de consentir aucun bail, location ou prorogation de bail portant sur le bien objet de la promesse.

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, M. [E] a consenti à Mme [P] [Y], exploitante de l’activité [Localité 8], un nouveau bail commercial portant sur la salle de sport pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2023 pour se terminer le 31 janvier 2032, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 758,60 euros TTC ; le bail précisant en son article 3 2 '() les locaux sont destinés à usage de salle de sport,…,gymnastique ()'

Suivant acte authentique reçu le 30 mars 2023 par Me [A] [K], notaire associé à SAINT-CERE (46), la SCI ANSEREM [N] a acquis de M [E] le bien objet de la promesse.

Aux termes de cet acte, la clause de 'Contrat de location’ était reprise en termes identiques (p.10) s’agissant de la partie louée à l’association [Localité 8].

La SCI ANSEREM [N] a appris l’existence du bail conclu le 22 février 2023 à l’occasion de sa prise de possession des lieux faisant suite à la vente. Par courrier adressé par son conseil le 30 mai 2023, la SCI ANSEREM [N] a informé M. [E] du fait qu’elle considérait la conclusion de ce bail comme étant une violation de ses engagements contractuels et a mis en demeure ce dernier de lui verser la somme de 90.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’elle subissait en raison de la perte de revenus locatifs "et de la possibilité d’installer l’EURL R.M. S HABITAT dans les locaux loués à Mme [Y].

Par courrier officiel du 20 juillet 2023, adressé par son conseil en réponse aux éléments présentés par le conseil de M. [E] pour contester le montant de la somme réclamée, la SCI ANSEREM [N] a maintenu sa demande.

Par exploit du 11 octobre 2023, la SCI ANSEREM [N] et l’EURL R.M. S HABITAT ont assigné M. [E] en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 13 décembre 2025, le tribunal judiciaire de CAHORS a notamment :

— dit que M [O] [E] a commis un manquement contractuel en concluant le 22 février 2023 un bail commercial au profit de Mme [P] [Y] portant sur le local précédemment loué à l’association [Localité 8] ;

— débouté l’EURL R.M. S HABITAT de sa demande indemnitaire ;

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [D] [H] avec pour mission pour l’essentiel de visiter les lieux, les décrire, préciser leur état actuel et estimer le montant du loyer commercial

— réglé les modalités d’exécution de la mesure d’instruction

— sursis à statuer dans l’attente des résultats de la mesure sur la fixation de l’indemnisation de la SCI ANSEREM [N] au titre d’une perte de revenus locatifs

— réservé les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

M [O] [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement des chefs visés à la déclaration d’appel.

— statuant à nouveau,

— débouter les sociétés ANSEREM [N] et RMS HABITAT de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

La SCI ANSEREM [N] et la SARL RMS HABITAT demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de M [E]

— par conséquent, le condamner à verser à la SCI ANSEREM [N] la somme de 108.720 euros au titre des dommages et intérêts

— par appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté I’EURL RMS HABITAT de sa demande indemnitaire,

— par conséquent, condamner M [E] à verser à I’EURL RMS HABITAT la somme de 15.000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner M [E] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter M [E] de l’ensemble de ses demandes dont celle développée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Aux termes de l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la promesse de vente du 13 décembre 2022 stipule page 12, article 'force exécutoire de la promesse’ que le promettant a définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes. Le promettant ne peut plus, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien, consentir aucun bail, location ou prorogation de bail… Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes si bon semble au bénéficiaire.

La promesse est consentie pour une durée expirant le 30 avril 2023.

La promesse énumère, page 13 de l’acte, les baux en cours sur les immeubles :

— partie louée à MULTITEC ; bien loué pour un usage commercial, bail écrit du 14 septembre 1992 pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 1er avril 1992 pour se terminer le 30 mars 2001 et tacitement reconduit depuis ; loyer mensuel hors charges et hors taxes actuellement de 1.656,95 euros payable mensuellement d’avance le 5 de chaque mois par virement.

— partie louée à [Localité 8] ; bien loué pour un usage commercial de salle de sport, bail verbal établi conformément au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 15 mars 2000 tacitement reconduit depuis pour se terminer le 14 mars 2027 et ; loyer mensuel hors charges et hors taxes actuellement de 758,60 euros payable mensuellement d’avance le 5 de chaque mois par virement.

Or, par acte sous seing privé du 22 février 2023, M [E] promettant à consenti à mme [P] [Y] exploitant l’activité [Localité 8], un bail commercial portant sur la salle de sport, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er avril 2023 pour se terminer le 31 janvier 2032 moyennant un loyer de 758,60 euros TTC.

En concluant le 22 février 2023 à effet au 1er avril 2023, soit au cours de la période de validité de la promesse expirant le 30 avril 2023, et avant la signature le 30 mars 2023 de l’acte de vente portant transfert immédiat de propriété, un nouveau bail commercial au profit de [Localité 8], bail commercial écrit et pour un loyer augmenté des taxes et un terme distinct de ceux du bail verbal dont la locataire bénéficiait, M [E] a commis un manquement à son obligation contractuelle, comme l’a justement retenu le premier juge, quelles que soient les circonstances dans lesquelles ce nouveau bail a été conclu, M [E] n’ayant engagé aucune action pour voir établir un vice de consentement affectant ledit bail.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que L’EURL RMS HABITAT ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle avance.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

M [E] succombe, il supporte les dépens d’appel augmentés d’une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne M [O] [E] à payer à la SCI ANSEREM [N] et à l’EURL RMS HABITAT, prises en leur ensemble, la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [O] [E] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,