RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° /2025, 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/14950 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJS4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022-Tribunal judiciaire d’EVRY (8ème chambre)- RG n° 22/03559

APPELANTE

Association COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES 'COSEM', en redressement judiciaire suivant jugement d’ouverture en date du 31 mai 2023, représentée par son président en exercice, et venant aux droits de l’association [B], Association inscrite au répertoire SIREN sous le n° SIREN 853.961.837, dont le siège social était [Adresse 2], suite à une fusion-absorption intervenue le 30 juin 2022 suite à une Assemblée Générale Extraordinaire du même jour

Immatriculée au répertoire SIREN sous le n° 313 527 753

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de Paris, toque : E0794, substitué à l’audience par M^e Alexis BESSIS, avocat au barreau de Paris, toque : B876

INTIMÉE

S.A.R.L. MMG

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 16] sous le n° 847 690 575

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055

Assistée de M^e Stéphane DAYAN, de la SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocat au barreau de Paris, toque : P418

INTERVENANTES

S.C.P. BTSG

Prise en la personne de Maître [L] [G], es qualités de co-mandataire liquidateur de l’association COSEM COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES, suivant jugement d’ouverture en date du 13 juin 2024 lequel a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 31 mai 2023 en liquidation

[Adresse 3]

[Localité 13]

SELAFA MJA

Prise en la personne de Maître [Y] [V], es qualités de co-mandataire liquidateur de l’association COSEM COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES, suivant jugement d’ouverture en date du 13 juin 2024 lequel a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 31 mai 2023 en liquidation

[Adresse 6]

[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. AJRS

Prise en la personne de Mme [W] [T], es-qualités de co-administrateur judiciaire de l’association COSEM COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES

[Adresse 10]

[Localité 7]

SELARLU [E] AJ

Prise en la personne de Mme [A] [S], es-qualités de co-administrateur judiciaire de l’association COSEM COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentées par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de Paris, toque : E0794, substitué à l’audience par M^e Alexis BESSIS, avocat au barreau de Paris, toque : B876

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Dorothée Dibie, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*********

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes sous seing privé du 11 février 2019, la société générale immobilière et la société SNC Vendôme [Localité 15] 3 ont consenti trois baux à la société MMG portant sur des locaux situés dans le centre commercial '[Localité 15] 2' à [Localité 15] (91).

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, la société MMG a donné en sous-location à M. [C], agissant pour le compte de l’association [B], association alors en cours de constitution, ces locaux, à usage de 'cabinet médical pluridisciplianire', moyennant un loyer annuel de 450.760 € hors taxes.

L’association [B] a été créée le 26 juin 2019.

Par acte du 22 décembre 2020, l’association [B] a fait assigner la société MMG devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment de la voir condamner à lui :

— restituer le loyer du 2ème trimestre 2020, au motif que les effets du bail principal avaient été suspendus provisoirement par le bailleur, lequel avait dispensé la société MMG, locataire principale, du paiement de son loyer et accordé à cette dernière une diminution des charges, et au motif que la situation consécutive à la crsie sanitaire constituait un état de force majeure ;

— restituer le loyer concernant la période du 1er au 18 août 2020 au motif que le centre médical n’avait pas pu ouvrir par le fait de la société MMG ;

— payer la somme de 92.475 € au titre de la perte d’exploitation subie pendant la période du 1er et 18 août 2020 ;

— communiquer le justificatif de la diminution des charges consentie par le propriétaire des murs pour qu’il soit procédé à la répercussion de cette diminution sur les charges dues par la sous-locataire à la locataire principale ;

— payer des dommages et intérêts pour le comportement de mauvaise foi de la société MMG.

A titre reconventionnel, la société MMG a demandé la condamnation de l’association [B] au paiement d’une astreinte conventionnelle pour ne pas avoir fourni la garantie à première demande de l’association '[Adresse 14]' ainsi que la garantie à première demande de l’association Cosem conformément aux stipulations du contrat de sous-location.

Par jugement rendu le 2 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

écarté des débats les pièces n°54 à 56 de l’association [B],

débouté l’association [B] de l’ensemble de ses demandes,

condamné l’association [B] à payer à la société MMG la somme de 268.500 euros, arrêtée au 27 juillet 2020, au titre de l’astreinte contractuelle prévue au contrat de sous-bail,

condamné l’association [B] à payer à la société MMG la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné l’association [B] aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

L’association [B] a été absorbée par l’association coordination des oeuvres sociales et médicales (ci-après l’association Cosem) suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de l’association [B] en date du 30 juin 2022.

Par déclaration du 1er septembre 2022, l’association Cosem a interjeté appel du jugement du 2 juin 2022 du tribunal judiciaire d’Evry en critiquant expressément tous les chefs du jugement à l’exception de celui qui a écarté des débats les pièces n°54 à 56 de l’association [B] et de celui qui a débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Par jugement du 31 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de l’association Cosem et a désigné la Selarl Ajrs en la personne de Me [W] [T] et la Selarlu [E] Aj en la personne de Me [A] [S] en qualité d’administrateurs judiciaires avec mission d’assistance ainsi que la Scp Btsg en la personne de Me [L] [G] et la Selarl Axyme en la personne de Me [Y] [V] en qualité de mandataires judiciaires.

Par jugement du 13 juin 2024, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire de l’association Cosem en liquidation judiciaire, a maintenu la Selarl Ajrs en la personne de Me [W] [T] et la Selarlu [E] Aj en la personne de Me [A] [S] en qualité d’administrateurs judiciaire et a désigné la Scp Btsg en la personne de Me [L] [G] et la Selarl Axyme en la personne de Me [Y] [V] en qualité de mandataires liquidateurs.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le président du tribunal des activités économiques de Paris a désigné, à effet du 1er avril 2025, la Selafa Mja en la personne de Me [Y] [V] en qualité de mandataire liquidateur de l’association Cosem en remplacement de la Selarl Axyme.

Les organes de la procédure de liquidation judiciaire de l’association Cosem sont intervenus volontairement à l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 17 avril 2025, la Scp Btsg, prise en la personne de Me [L] [G] et la Selafa Mja prise en la personne de Me [Y] [V] agissant en qualité de mandataires liquidateurs de l’associationCosem ainsi que la Selarl Ajrs prise en la personne de Me [W] [T] et la Selarlu [E] Aj pris en la personne de Me [A] [S] agissant en qualité d’administrateurs judiciaires de l’association Cosem demandent à la cour de :

juger l’appel de l’association Cosem, venant aux droits de l’association [B], recevable et bien fondé ;

recevoir les interventions volontaires de la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem;

recevoir les interventions volontaires de la Selarl Ajrs, prise en la personne de Maître [W] [T], et de la Selarlu [E] Aj, prise en la personne de Maître [A] [S], administrateurs judiciaires de l’association Cosem ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’association [B], aux droits de laquelle vient l’association Cosem, de l’ensemble de ses demandes et condamné l’association [B] au paiement de la somme de 268.500 euros au titre de la liquidation d’une astreinte conventionnelle figurant dans le bail de sous-location alors que d’une part la société MMG y a renoncé dans son courrier du 3 août 2020 et d’autre part que l’astreinte conventionnelle s’analyse en une clause pénale toujours réductible ;

juger que la société MMG n’a subi aucun préjudice au titre du retard dans l’émission des garanties à première demande prévues au contrat de sous-location, les loyers et charges ayant été régulièrement acquittés tout comme le dépôt de garantie, de sorte que l’astreinte liquidée présente un caractère manifestement excessif ;

ramener à 1 euro la liquidation de l’astreinte visée au contrat de sous-location ;

condamner, en conséquence, la société MMG à restituer à la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et à la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem, les sommes versées en exécution du jugement entrepris, sous déduction d’une somme de 1 euro, assorties des intérêts au taux légal à compter de la notification de l’arrêt à intervenir ;

juger par ailleurs que les trois attestations manuscrites, l’une de M. [X] (société Lebrun et Fils), l’autre de M. [U] (AAE 5), la troisième de M. [O] (société Conception Décoration) ainsi que l’attestation de la pharmacie [I], laquelle se trouve dans le centre commercial face aux locaux sous-loués, confirment l’impossibilité pendant la première période de la Covid-19 pour les entreprises de pénétrer dans le centre commercial « [Localité 15] 2 » ;

condamner la société MMG à rembourser à la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et à la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem venant aux droits de l’association [B], la somme de 112.690 euros HT, soit 135.228 euros TTC, indûment perçue pendant cette période comprise entre le 17 mars et le 11 mai 2020 inclus (au titre du prorata de loyers et de charges du 2ème trimestre 2020, le terme complet étant de 167.628 euros TTC), assortie, à titre principal, des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020, date de paiement de l’indu et, à titre subsidiaire, si la mauvaise foi de la société MMG n’était pas caractérisée, des intérêts au taux légal à compter de la demande, c’est-à dire du 29 juillet 2020 ;

juger que les charges locatives du centre commercial « [Localité 15] 2 » ne peuvent avoir diminué pour certains locataires et avoir été maintenues pour d’autres ;

condamner la société MMG à rembourser à la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et à la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem, venant aux droits de l’association [B], le prorata des charges locatives payées au cours du 2ème trimestre 2020, soit la somme de 25.634,50 euros HT et 30.761,40 euros TTC, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020, date de paiement de l’indu et, à titre subsidiaire, si la mauvaise foi de la société MMG n’était pas caractérisée, des intérêts au taux légal à compter de la demande, c’est-à-dire du 29 juillet 2020 ;

ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes de 135.228 euros TTC et de 30.761,40 euros TTC à restituer à la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et à la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem ;

A titre subsidiaire,

surseoir à statuer sur le fond et ordonner, conformément aux dispositions de l’article 138 du code de procédure civile, aux sociétés propriétaires du centre, à savoir :

la Snc [Localité 15] Vendome 3 (EV3), société en nom collectif au capital de 1.524,49€, RCS [Localité 17] n°421 395 682, dont le siège social est [Adresse 4],

la Snc [Localité 15] 2 (SNC E2), société en nom collectif au capital de 1.524,49€, RCS [Localité 17] n°424 701 811, dont le siège social est [Adresse 4],

la société générale immobilière « LSGI », société par actions simplifiées, RCS [Localité 17] n°300 577 350, dont le siège social est [Adresse 4],

ayant élu domicile à la société des centres commerciaux, Sas au capital de 1.994.720€, RCS [Localité 17] n°689 801 231, dont le siège social est [Adresse 4], de produire, dès la signification de la décision à intervenir, le(s) bail/(baux) principal(aux), les avis d’échéance adressés à la société MMG au cours de l’année 2020 ainsi que le justificatif des paiements effectués par la société MMG au cours de l’année 2020 et de préciser le nom de l’entité ayant assuré le coût des travaux à la charge de la société MMG visés par le bail ;

En tout état de cause,

débouter la société MMG de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

juger que la société MMG est responsable vis-à-vis de sa sous-locataire du retard de 18 jours apporté par le centre à demander le passage de la commission de sécurité et de l’impossibilité d’ouvrir le centre médical entre le 1er et le 18 août 2020 inclus ;

condamner la société MMG au paiement d’une somme de 5.635 euros soit 6.762 euros TTC, correspondant au prorata de loyer payé sans contrepartie pendant 18 jours indépendamment de la perte d’exploitation subie, au profit de la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem ;

condamner en outre la société MMG au paiement d’une somme de 60.000 euros à la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et à la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem, à titre de dommages-intérêts pour son comportement de mauvaise foi, abusif et dénigrant à l’égard de son sous-locataire ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’association [B] (aujourd’hui l’association COSEM) au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ordonner le remboursement au profit de la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem ;

condamner la société MMG au paiement d’une somme de 20.000 euros au profit de la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Bernard Bessis Selarl, représentée par Maître Bernard Bessis, conformément aux dispositions de l’article 699 dudit code.

L’association Cosem fait valoir :

A titre liminaire, sur l’interventionvolontaire des liquidateurs judiciaires de l’association Cosem,

— qu’en application des articles 66 et 325 du code de procédure civile ainsi que des articles L. 622-21, L. 622-23 et L. 641-4 du code de commerce, la Scp Btsg prise en la personne de Me [L] [G] et de la Selafa Mja prise en la personne de Me [Y] [V], ès-qualités de co-mandataires liquidateurs de l’association Cosem, sont bien fondés à intervenir volontairement à l’instance afin de poursuivre l’instance d’appel engagée par l’association Cosem ;

Sur la condamnation de l’association [B] au paiement d’une somme de 268.500 euros au titre de l’astreinte conventionnelle,

— que contrairement à ce qu’a affirmé le premier juge sans explication, l’astreinte conventionnelle est une clause pénale (1re Civ., 9 mars 1977, pourvoi n° 75-14.270 ; 2e Civ., 3 septembre 2015, pourvoi n° 14-20.43), peu important que la clause ait été librement convenue entre les parties ;

— que la pénalité est manifestement excessive au regard de l’absence de préjudice subi par la société MMG du fait du retard de l’assocation [B] dans la transmission des garanties à première demande stipulées au contrat de sous-location ; que cette pénalité peut donc être réduite par la cour, en application de l’article 1231-5 du code civil, à la somme de 1 euro;

— que les capacités financières et le comportement de l’association [B] ne sont pas des critères d’appréciation du caractère excessif de la pénalité ;

— que le caractère excessif de la pénalité s’apprécie au jour où le juge statue (1re Civ., 10 mars 1998, pourvoi n° 96-13.458) ;

— que la société MMG avait expressément renoncé à l’application de l’astreinte conventionnelle dans un courrier adressé à l’association [B] le 3 août 2020 ;

Sur la condamnation de la société MMG à rembourser les loyers et charges indûment versés par l’association [B] au titre du 2ème trimestre 2020,

— qu’elle apporte la preuve, par la production aux débats d’attestations manuscrites, que les travaux d’aménagement des locaux ont dû être interrompus pendant la première période de confinement, faute pour les entreprises de pouvoir accéder au centre commercial du 17 mars 2020 au 30 mai 2020 ;

— que c’est à tort que le tribunal, se référant à l’attestation de la [Adresse 18] (ci-après la SCC) du 24 février 2022, non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, a indiqué que les entreprises pouvaient accéder au centre commercial dans la limite des contraintes sanitaires ;

— que c’est à tort que le tribunal a estimé que l’activité du centre médical de l’association [B] n’avait pas été impactée par les mesures de lutte contre la propagation du virus Covid 19 alors que le centre médical n’avait pas encore ouvert et que le retard d’exécution des travaux d’aménagement a retardé son ouverture ;

— que la quasi-totalité des entreprises du BTP, contraintes de mettre en place des mesures sanitaires draconniennes et dans l’impossibilité de s’approvisionner en matériel, n’ont pas pu exercer leur activité pendant la période de confinement ;

— que l’association [B] devait bénéficier de l’exonération des loyers et charges consentie par le centre commercial à tous les commerçants ;

— que la société MMG, en refusant de produire aux débats les avis d’échéance de son loyer et de ses charges de l’année 2020, n’apporte pas la preuve qu’elle n’a pas bénéficié, comme les autres locataires du centre, d’une exonération de loyer et de charges au 2ème trimestre de l’année 2020 ; que l’attestation de l’expert-comptable de la société MMG et l’attestation de la SCC, gestionnaire des sociétés bailleresses de la société MMG, établies par complaisance, sont insuffisantes à apporter cette preuve ;

— que la société MMG a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de sous-location, ce qui constitue une faute, soit en ne répercutant pas sur sa sous-locataire la franchise de loyer et la diminution de charges dont elle a bénéficié, soit en s’abstenant de demander à son bailleur ces mesures alors que celui-ci s’y était engagé à l’égard de tous les locataires du centre commercial dans une lettre du 23 avril 2020 ; que le préjudice subi par l’association [B] correspond aux loyers et charges indûment versés ; qu’il est impossible que les charges du centre commercial aient été minorées pour certains locataires et pas pour d’autres ;

— que le bail principal et le contrat de sous-location sont interdépendants et forment un ensemble contractuel ; qu’en application de l’article L.145-31 du code de commerce, il existe une corrélation entre le loyer du bail principal et le loyer de la sous-location ; que la société MMG, en percevant un sur loyer de la part de sa sous-locataire dès lors qu’elle a obtenu une réduction du loyer du bail principal, a perçu un versement indû car sans cause ;

Sur l’indemnisation de la société MMG du préjudice consécutif au retard à solliciter l’intervention de la commission de sécurité,

— que l’association [B] a demandé le 6 juillet 2020 le passage de la commission de sécurité afin de pouvoir ouvrir le centre médical au public le 1er août 2020 ; que la société MMG n’a transmis cette demande à la direction du centre commercial que le 10 juillet 2020 ; que la SCC n’a traité cette demande que le 28 juillet 2020, avec 22 jours de retard ; que la société MMG est responsable à l’égard de l’association [B] de ce retard, compte-tenu de sa qualité de locataire principal ; que la commission de sécurité n’est passée que le 18 août 2020 ; que l’association Cosem est donc bien fondée à demander le remboursement de 18 jours de loyers et charges, soit la somme de 6 762 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020 ;

A titre subsidiaire, sur la communication des avis d’échéances et des justificatifs de paiement,

— que l’association Cosem est fondée à solliciter auprès des bailleurs de la société MMG les documents qui justifieraient des loyers et charges payés par la locataire principale au 2ème trimestre 2020 et ceux qui justifieraient de l’entité ayant assuré les travaux à la charge de la société MMG et de leur montant pour établir si la locataire principale a profité d’une aide financière de ses bailleurs au titre desdits travaux lors du 2ème trimestre 2020 ;

Sur la condamnation de la société MMG pour comportement abusif,

— que la société MMG a adopté un comportement abusif, dénigrant et de mauvaise foi à l’égard de sa sous-locataire ; qu’elle n’a pas exécuté de bonne foi ses obligations à l’égard de l’association [B] et a mis en oeuvre de manière abusive la clause relative à l’astreinte conventionnelle ; que la société MMG présente des allégations mensongères concernant de prétendues malversations des dirigeants de l’association Cosem qui n’ont pour objet que de salir la réputation de l’association Cosem.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 avril 2025, la société MMG demande à la cour de :

rejeter l’appel, le juger infondé ;

confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté l’association [B], aux droits de laquelle vient l’association Cosem, de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné l’association [B], aux droits de laquelle vient l’association Cosem, à payer à la société MMG la somme de 268.500 euros ;

débouter la Scp Btsg en la personne de Me [L] [G] et la Selarl Axyme en la personne de Me [R] ès- qualités de co-mandataires liquidateurs de l’association Cosem venant aux droits de l’Association [B], la Selarlu [E] Aj, prise en la personne de Me [A] [S] et la Selarl Ajrs, prise en la personne de Me [W] [T] ès-qualités de co-admnistrateurs de l’association Cosemvenant aux droits de l’association [B], et l’association Cosem venant aux droits de l’association [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

recevoir la société MMG en son appel incident ;

infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société MMG de ses demandes plus amples ;

Et statuant à nouveau,

fixer au passif de l’association Cosem, venant aux droits de l’association [B], la créance détenue par la société MMG d’un montant de 13.474,94 € au titre du reliquat dû sur les charges locatives de l’année 2020 ;

fixer au passif de l’association Cosem, venant aux droits de l’association [B], la créance de la société MMG d’un montant de 10.000 € pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

condamner la Scp Btsg en la personne de Me [L] [G] et la Selarl Axyme en la personne de Me [R] ès qualités de co-mandataires liquidateurs de l’association Cosem à payer à la société MMG la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société MMG fait valoir :

Sur la demande de remboursement des loyers et charges dus au titre du 2ème trimestre 2020, – que la société MMG n’a jamais bénéficié d’exonération ou de franchise de loyer en raison de la fermeture administrative du centre commercial liée à l’épidémie de Covid 19 ; qu’elle n’a pas non plus bénéficié d’un autre type d’accompagnement financier de la part de sesbailleurs (prise en charge des travaux incombant à la locataire principal) ;

— que l’activité de l’association [B], à savoir procurer des soins médicaux, n’a pas été impactée par les mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid 19 ;

— que le bailleur n’a aucune obligation d’exonérer son locataire du paiement de ses loyers en raison de la crise sanitaire du Covid 19 ;

— que la société MMG n’est pas membre de l’association des commerçants du centre commercial ; que la lettre du 23 juillet 2020 adressée par la direction du centre commercial n’est pas la preuve que tous les locataires du centre commercial ont bénéficié de mesures favorables de la part de leur bailleur à raison de la crise sanitaire ; que les mesures d’accompagnement proposées par le centre commercial avaient pour but d’aider les entreprises à supporter leurs charges fixes lorsqu’elles ne pouvaient plus y faire face du fait d’un défaut d’exploitation inattendu et non d’apporter une aide aux entreprises qui n’avaient pas encore débuté leur exploitation, ce qui était le cas de l’association [B] ;

— que le centre commercial '[Localité 15] 2" est resté ouvert pour permettre l’accès aux commerces de première nécessité ; que les entreprises pouvaient accéder aux locaux loués par l’associété [B] pour poursuivre les travaux ; que c’est l’association [B] qui a décidé de suspendre l’exécution des travaux d’aménagement de ses locaux compte-tenu de la situation sanitaire ; qu’elle a d’ailleurs décidé de reprendre le chantier sans attendre la date du déconfinement ; que le secteur de la construction n’a pas fait l’objet de mesures gouvernementales restrictives de son activité, le gouvernement ayant seulement adopté un 'guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction’ le 3 avril 2020 ;

— que la capacité ou non de l’association [B] à poursuivre l’exécution des travaux d’aménagement des locaux loués n’impacte pas son obligation de payer les loyers ;

— que le contrat de sous-location et le bail principal sont des contrats autonomes et distincts ; que seul le bailleur principal peut, en application de l’article L.145.31 du code de commerce, obtenir le réajustement du loyer du bail principal lorsque le sous-loyer est supérieur ; qu’il s’en déduit que même si la société MMG avait obtenu de son bailleur une franchise de loyer, l’association Cosem ne serait pas fondée à solliciter le remboursement du sous-loyer correspondant ;

Sur la demande de la société MMG au titre du reliquat des charges dues par l’association [B],

— que la société MMG a payé des charges d’un montant de 141.864,45 € pour l’année 2020 ; qu’elle n’a refacturé que la somme de 108.000 € à l’association [B] au titre des provisions sur charges, soit 27.000 € x 4 trimestres ; que l’association Cosem, venant aux droits de l’assocation [B] est donc débitrce de la somme de 13.474,94 € ;

Sur la demande d’injonction de communication de documents par des tiers,

— que la faculté d’ordonner la production forcée de pièces par un tiers relève du pouvoir discrétionnaire du juge qui apprécie la nécessité des pièces sollicitées pour la solution du litige ; que les pièces produites aux débats par la société MMG sont suffisantes à démontrer qu’elle n’a bénéficié d’aucune exonération de loyer en raison de la crise sanitaire du Covid 19 ; que les pièces relatives aux travaux incombant à la société MMG en vertu du sous-bail sont sans incidence sur le litige ;

Sur la demande de remboursement des loyers et charges dus pour la période du 1er au 18 août 2020,

— qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société MMG concernant l’organisation de la venue de la commission de sécurité après la fin des travaux de l’association [B] dans les locaux loués ; que le fait que la commission de sécurité ne soit passée que le 18 août 2020 ne résulte pas d’une faute de la société MMG, les délais de passage de la commission de sécurité dépendant de la préfecture ;

— que la l’éventuelle responsabilité de la SCC ne saurait se confonder avec celle de la société MMG ;

— que les conditions pour que la commission de sécurité donne un avis favorable n’étaient pas réunies avant le 14 août 2020, du fait des défaillances de l’association [B] ;

— qu’en outre, l’association Cosem ne démontre ni la réalité de son préjudice ni le lien de causalité entre la faute reprochée à la société MMG et ce prétendu préjudice ;

Sur la demande de dommages et intérêts,

— que la société MMG ne saurait être condamnée pour procédure abusive alors que c’est l’association [B] qui a initié la procédure de première instance ;

— qu’elle n’a commis aucune faute vis à vis de son sous-locataire ;

Sur la demande au titre de l’astrainte conventionnelle,

— que le pouvoir modérateur du juge sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil n’est qu’une faculté ;

— que l’association [B] n’a transmis les garanties à première demande prévues au contrat de sous-location que le 27 juillet 2020, après deux mises en demeure et un commandement, soit avec 179 jours de retard ;

— que la société MMG n’a pas renoncé à se prévaloir de l’astreinte conventionnelle à raison du retard dans la transmission par la sous-locataire des garanties à première demande ;

— que la clause du bail constitue une astreinte conventionnelle qui diffère d’une clause pénale ; que remettre en casue cette clause reviendrait à remettre en cause l’équilibre souhaité par les parties ;

— que réduire le montant de l’astreinte conventionnelle reviendrait, compte tenu de l’attitude dilatoire et empreinte de mauvaise foi de l’association [B] qui n’a eu de cesse de se soustraire à ses obligations contractuelles, à la vider de toute substance et de son objet comminatoire ;

— que la société MMG a subi un préjudice conséquent ;

— que la société MMG ne bénéficie toujours pas, à la suite de la fusion-absorption de l’association [B] par l’association Cosem le 30 juin 2022 d’une garanie autonome à première demande ;

— que le montant de la condamnation de l’association [B] ne présente aucun caractère manifestement excessif compte tenu de sa capacité financière ; que le caractère disproportionné ou excessif de la clause s’apprécie au jour de la conclusion de la clause ;

Sur la demande de condamnation de l’association Cosem au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— que l’association [B] a fait assigner la société MMG sur des fondements fallacieux alors qu’elle n’a eu de cesse de se soustraire à ses obligations contractuelles ; que la mauvaise foi et la légèreté avec laquelle l’association [B] a fait assigner la société MMG en justice caractérisent un abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice et une volonté de nuire à la société MMG.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur l’intervention volontaire des organes de la procédure collective ouverte à l’égard de l’association Cosem à l’instance d’appel

L’intervention volontaire des organes de la procédure de redressement judiciaire puis des organes de la procédure de liquidation judiciaire ouvertes à l’égard de l’association Cosem au cours de l’instance d’appel n’est pas contestée.

Il convient, en application des articles L.622-22, L.641-4, L.641-9 et L.631-22 du code de commerce, de déclarer recevables les interventions volontaires de la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem, ainsi que de la Selarl Ajrs, prise en la personne de Maître [W] [T], et de la Selarlu [E] Aj, prise en la personne de Maître [A] [S], ès-qualités de co-administrateurs judiciaires de l’association Cosem.

Sur la demande de sursis à statuer et de production de pièces

L’association Cosem sollicite la production des pièces suivantes :

— les baux principaux consentis à la société MMG,

— les avis d’échéance adressés à la société MMG au cours de l’année 2020,

— le justificatif des paiements effectués par la société MMG au cours de l’année 2020,

— le justificatif du nom de l’entité ayant assuré le coût des travaux à la charge de la société MMG 'visés par le bail'.

Par la production de ces pièces, l’association Cosem cherche à établir la preuve que la société MMG a bénéficié de faveurs financières de la part de ses bailleurs lors de la crise sanitaire de 2020, soit par l’octroi d’une franchise de loyers et d’une diminution de ses charges, soit par la prise en charge du coût de travaux qui lui incombait.

Toutefois, ces pièces n’apparaissent pas utiles à la solution du litige.

D’une part, il apparait, après un examen attentif des pièces produites aux débats, que la cour estime probantes, que la société MMG n’a bénéficié ni d’une franchise de loyer ni d’une diminution de ses charges au titre du 2ème trimestre 2020.

De deuxième part, contrairement à ce que soutient l’association Cosem, la société MMG n’a pas admis, dans la lettre du 3 août 2020 qu’elle a adressée à sa sous-locataire, que son bailleur avait pris en charge le coût de travaux qui lui incombait au titre d’un accompagnement dans le cadre de la crise sanitaire. La société MMG a simplement indiqué que sa sous-locataire avait demandé la réalisation de travaux complémentaires directement à la direction technique du centre commercial et qu’elle (la société MMG) avait négocié pour que ces travaux complémentaires, dont la charge aurait pu être discutée dès lors que la société MMG n’en était pas à l’origine, soient réalisés et pris en charge par le centre commercial.

De dernière part, si l’article L.145-31 du code de commerce ouvre le droit pour le propriétaire des locaux d’obtenir une augmentation du loyer du bail principal lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal, il n’existe aucune disposition ouvrant un droit au sous-locataire d’obtenir une diminution de son loyer en cas de diminution du loyer du bail principal. Sauf stipulation contraire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à l’égard du sous-locataire, le montant du loyer du bail principal et le montant du loyer de la sous-location ne sont pas corrélés.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’association [B] de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné un sursis à statuer et la production de pièces par les propriétaies du centre commercial.

Sur la demande de l’association Cosem de remboursement du loyer du 2ème trimestre 2020, soit la somme de 112.690 € HT

Sur le moyen tiré de l’impossibilité pour la sous-locataire et les entreprises qu’elle avait mandatées, du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, d’accéder aux locaux loués pour y poursuivre les travaux d’aménagement

L’association Cosem consacre de longs développements dans ses conclusions à la preuve de l’impossibilité, pendant la période du premier confinement ordonné au 2ème trimestre 2020 par le gouvernement pour lutter contre la propagation du virus Covid 19, pour les entreprises du secteur du bâtiment d’accéder au centre commercial '[Localité 15] 2' afin d’y poursuivre les travaux d’aménagement des locaux loués.

Toutefois, elle n’articule aucun moyen de droit à l’appui de ce moyen de fait.

Il doit être considéré que la sous-locataire reproche à la société MMG un manquement à son obligation de délivrance, étant rappelé que l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Or, il est désormais admis que les mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid-19, qui ont notamment restreint les déplacements des Français et interdit la réception du public dans certains établissements, ne sont pas constitutives d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance de la chose louée dès lors que ces mesures ne sont pas imputables au bailleur mais à la situation sanitaire nationale ( 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190 ).

Au demeurant, il est apporté la preuve que l’accès au centre commercial '[Localité 15] 2', qui comptait en son sein des boutiques qui sont restées ouvertes au public, n’était pas impossible. Par ailleurs, la fermeture au public d’un certain nombre d’établissements s’appliquait à la clientèle de ces établissements et non aux entreprises du secteur de la construction qui étaient autorisées à y poursuivre leurs chantiers, sous réserve de la mise en oeuvre de mesures de protection sanitaire.

En conséquence, il est établi que la société MMG n’a pas empêché l’association [B] d’accéder aux locaux loués et n’a pas manqué à son obligation de délivrance des locaux loués.

Sur le moyen tiré de l’exonération de loyer et de charges consentie par le bailleur principal à la société MMG au titre du 2ème trimestre 2020 ou de l’existence de tout autre mesure d’accompagnement financier accordée par le bailleur principal à la société MMG en lien avec le premier confinement de 2020

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours y ajouter.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 3 juillet 2019 stipule que 'le sous-locataire devra régler un loyer forfaitaire et global sur la base annuelle de 400 euros HT/HC/m² GLA/an, soit 475.760 euros hors taxes'. Il stipule encore, s’agissant du loyer de renouvellement, que 'lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer ne pourra en aucun être inférieur au montant du loyer d’origine du sous-bail à renouveler indexé dans les termes dudit sous-bail sur la durée du contrat'.

Il n’existe aucune stipulation dans le contrat de sous-location qui lie le montant du loyer de la sous-location au montant du loyer du bail principal.

Si l’article L.145-31 du code de commerce offre la faculté au propriétaire, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location pincipale, il n’existe à l’inverse aucune disposition qui ouvre un droit au sous-locataire d’obtenir une diminution de son loyer lorsque le loyer de la location principale diminue.

Il résulte de ces éléments qu’en l’absence de corrélation contractuelle entre le loyer de la sous-location et le loyer du bail principal, la société MMG n’avait aucune obligation de diminuer le loyer de sa sous-locataire ou de lui accorder une franchise de loyer en cas de diminution de son loyer ou d’octroi d’une franchise de loyer par le propriétaire-bailleur principal.

Il en est de même en cas d’octroi à la société MMG de toute faveur financière par son bailleur, les relations contractuelles entre la locataire principale et son bailleur ne se confondant pas avec les relations contractuelles entre la locataire principale et la sous-locataire.

L’association Cosem fait valoir que le paiement d’un loyer par la sous-locataire serait sans cause si la locataire principale, dans le même temps, était dispensée par son bailleur du paiement du loyer de la location principale. Mais, la contrepartie du paiement du loyer de la sous-location est le transfert de la jouissance des locaux à la sous-locataire et non le paiement du loyer de la location principale par la locataire principale. Ce moyen n’est donc pas pertinent.

La crise sanitaire n’a pas non plus créé d’obligation à la charge de la société MMG de réduire le loyer de l’association [B] ou de lui octroyer une franchise de loyer, étant au surplus observé que l’association [B] n’avait pas encore débuté l’exploitation des locaux au début du premier confinement.

Dans ces conditions, la société MMG n’est pas de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de sous-location en ne répercutant pas sur l’association [B] la franchise de loyer, ou toute autre mesure d’accompagnement financier, qu’elle aurait obtenue de son bailleur principal au 2ème trimestre 2020 ou en ne demandant pas à son bailleur le bénéfice d’une telle mesure.

Les longs développements de l’association Cosem sur la preuve du fait que les bailleurs de la société MMG auraient accordé à cette dernière une exonération de loyer et une diminution des charges au titre du 2ème trimestre 2020, ou toute autre mesure d’accompagnement financier en lien avec la crise sanitaire, sont donc vains.

Au demeurant, après un examen attentif des pièces produites aux débats, il apparait que la société MMG n’a bénéficié ni d’une franchise de loyer ni d’une remise sur ses charges ni d’une autre mesure d’accompagnement financier en lien avec le premier confinement de 2020.

L’association Cosem produit une lettre adressée le 23 avril 2020 à la société N2DC, exerçant sous l’enseigne Krys, par la SCC, mandatataire de la société SNC [Localité 15] Vendôme 2, bailleresse. Dans cette lettre, la SCC informe la locataire que son bailleur, 'conscient de la communauté d’intérêts qui le lie aux exploitants du centre commercial', a décidé l’abandon définitif des loyers pour la période de fermeture administrative de ses locaux et la mise en recouvrement mensuel à terme échu des charges locatives réajustées à la baisse pour tenir compte de la fermeture administrative du centre commercial, ces mesures étant notamment conditionnées à la signature d’un avenant au contrat de bail.

Elle produit également un courriel de M. [P], qui est manifestement le représentant légal de la société N2DC, qui affirme ' en tant que président de l’association des commerçants’ que 'tous les commerçants du centre ont reçu le même courrier'.

L’affirmation péremptoire de M. [P], qui n’a aucun moyen de connaître les relations contractuelles entre la société MMG et ses bailleurs, n’est pas suffisante à apporter la preuve que la société MMG a reçu le même courrier, étant observé que les bailleresses de la société MMG sont la société générale immobilière et la société SNC Vendôme [Localité 15] 3 et non la société SNC Vendôme [Localité 15] 2.

L’attestation de l’expert-comptable de la société MMG et les attestations des représentants de la SCC produites aux débats, qui présentent des garanties suffisantes pour emporter la conviction de la cour même si certaines d’entre elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, établissent au contraire que la société MMG n’a bénéficié d’aucune faveur financière de ses bailleurs en lien avec le premier confinement de 2020.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’association [B] de sa demande de remboursement de la somme de 112.690 euros HT correspondant au montant du loyer du 2ème trimestre 2020.

Sur la demande de l’association Cosem de remboursement du prorat des charges locatives payées au cours du 2ème trimestre 2020, soit la somme de 25.634,50 euros HT et la demande de la société MMG au titre du reliquat des charges de l’année 2020

Le contrat de sous-location stipule que la sous-locataire devra rembourser la quote-part des impôts, taxes, redevances, charges et travaux visés aux articles VI et XVII et aux annexes inventaires des charges et que le locataire principal répercutera au sous-locataire les charges, taxes et impôts à l’euro/l’euro.

En l’espèce, l’association Cosem demande le remboursement du 'prorata de la totalité des charges locatives payées au titre du 2ème trimestre 2020 soit 25.634,50 € HT soit 30.761,40 € TTC, le total quittancé étant de 27.000 euros HT et 32.400 euros TTC', étant précisé que la somme de 27.000 euros HT correspond à la provision trimestrielle sur charges.

Elle fonde sa demande sur l’existence d’une diminution des charges accordée à la société MMG par ses bailleurs.

Toutefois, il apparait, comme il a été dit au précédent paragraphe, que la lettre adressée le 23 avril 2020 à la société N2DC par la SCC et le courriel de M. [P], produits aux débats par l’association Cosem, sont insuffisants à apporter la preuve d’une diminution des charges accordée à la société MMG par ses bailleurs.

Par ailleurs, la société MMG apporte la preuve qu’elle a réglé à ses bailleurs au titre des charges et impôts de l’année 2020 la somme totale de 141. 864,45 euros TTC, soit 116.512,97 euros TTC au titre des charges, 22.754,32 euros au titre de la taxe foncière et 2.597,16 euros au titre de la taxe sur les locaux commerciaux.

Cette somme excède les provisions sur charges versées par l’association [B] à la société MMG à hauteur de 27.000 euros HT par trimestre.

En conséquence, il convient de débouter l’association Cosem de sa demande de remboursement de la somme de 25.634,50 euros HT au titre des charges locatives payées au cours du 2ème trimestre 2020, étant observé que cette demande n’avait pas été présentée au premier juge.

La société MMG produit une facture au titre de la régularisation des charges de l’année 2020, établie le 8 mars 2022 qui fait état d’un reliquat de charges de 11.229,12 euros HT, soit 13.474,94 euros TTC, dû par l’association [B].

Sans contestation de la nature et du montant des charges réclamées par la société MMG et sans preuve d’autres paiements de la sous-locataire à titre de provision sur charges, il convient de :

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société MMG de sa demande de condamnation de l’association [B] au paiement de la somme de 13.474,94 euros au titre du reliquat dû sur les charges de l’année 2020 ;

— statuant à nouveau, fixer au passif de l’association Cosem la somme de 13.474,94 euros TTC, soit 11.229,12 euros HT, due à la société MMG au titre des charges de l’année 2020.

Sur la demande de remboursement du loyer pour la période du 1er au 18 août 2020

En application de l’article 1219 du code de procédure civile, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites aux débats les éléments suivants.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du 6 juillet 2020 et remise à la poste le 7 juillet 2020, l’association [B] a demandé à la société MMG d’organiser le passage de la commission sous-départementale de sécurité pour procéder à la visite de contrôle préalable à l’ouverture des locaux loués au public après les travaux d’aménagement.

Par mail du 10 juillet 2020, la société MMG a transmis cette demande au directeur technique du centre commercial '[Localité 15] 2' .

Par mail du 25 juillet 2020, le directeur technique du centre commercial '[Localité 15] 2' a envoyé à la société MMG la convocation de la commission pour une visite prévue le 18 août 2020.

Par mail du 28 juillet 2020, la société MMG a demandé une date de visite de la commission de sécurité plus proche au directeur technique du centre commercial '[Localité 15] 2', lequel lui a répondu que le 18 août était la date la plus proche qui pouvait être proposée.

Il se déduit de cette chronologie que la société MMG, qui n’est pas maître de l’agenda de la commission de sécurité, a été diligente et n’a commis aucune faute ayant entraîné un retard dans le passage de la commission de sécurité.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’association [B] de sa demande en paiement de la somme de 5.635 euros Htau titre du loyer pour la période courant du 1er au 18 août 2020.

Sur la demande de la société MMG en paiement de la somme de 268.500 € au titre de l’astreinte conventionnelle

L’article 1231-5 du code civil dispose :

' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourur que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Il est constant que l’astreinte conventionnelle constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil dès lors qu’elle a pour effet d’allouer une pénalité forfaitaire au créancier en cas de retard du débiteur dans l’exécution de son obligation ou d’inexécution (1re Civ., 9 mars 1977, pourvoi n° 75-14.270 ; 2e Civ., 3 septembre 2015, pourvoi n° 14-20.431).

Il s’en déduit que l’astreinte conventionnelle est soumise au pouvoir modérateur du juge dans les conditions prévues à l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 3 juillet 2019 conclu entre l’association [B] et la société MMG stipule qu’en sus du dépôt de garantie, le sous-locataire devra fournir au locataire principal, au plus tard à la livraison des locaux loués, une garantie à première demande de l’association '[Adresse 14]' et une du Cosem, conformes au modèle annexé.

Il stipule également qu’à défaut de remise des garanties à première demande à la date de livraison des locaux loués, le sous-locataire sera redevable envers le locataire principal d’une astreinte journalière d’un montant de 1.500 euros, sans préjudice pour le locataire principal de demander la résilition du sous-bail, si bon lui semble.

Il est acquis que les locaux loués ont été livrés à l’association [B] par la société MMG le 30 janvier 2020.

Il est également acquis que l’association [B] n’a fourni la garantie à première demande de l’association '[Adresse 14]' et la garantie à première demande de l’association Cosem, conformes au modèle annexé au contrat de sous-location, que le 27 juillet 2020, soit avec 179 jours de retard, après que la société MMG lui avait adressé deux mises en demeure, les 16 et 30 juin 2020, et un commandement visant la clause résolutoire, le 8 juillet 2020.

La pénalité prévue par le contrat de sous-location s’élève donc à la somme de 268.500 euros, soit 179 jours x1.500 euros.

Contrairement à ce que soutient l’association Cosem, la société MMG n’a pas renoncé à cette pénalité dans la lettre qu’elle a adressée à la sous-locataire le 3 août 2020. Si, dans cette lettre, la société MMG écrit qu’elle se réserve 'la possibilité de surseoir à appliquer les pénalités de retards telles que prévues au contrat à la condition qu’il n’y ait désormais plus le moindre écart, de votre part dans l’exécution de l’intégralité de vos obligations contractuelles', il ressort de l’examen de cette lettre que les pénalités de retard auxquelles elle fait référence sont celles prévues au contrat en cas de retard dans l’ouverture des locaux au public.

Toutefois, il apparait que la pénalité contractuelle de 268.500 euros est manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la société MMG, peu important la capacité financière de l’association [B] et son comportement, étant rappelé que ces deux derniers motifs sont impropres à justifier la disproportion de la pénalité contractuelle.

En effet, le préjudice effectivement subi par la société MMG est limité. La société MMG, qui soutient avoir subi un préjudice conséquent du fait du retard de l’association [B] dans l’exécution de son obligation de lui fournir les garanties à première demande prévues au contrat de sous-location n’en apporte aucune preuve. Sans précision de la part de la société MMG sur le préjudice dont elle se prévaut, il doit être considéré qu’il est constitué par le temps et l’argent qu’elle a consacrés aux diligences qu’elle a dû accomplir pour obtenir de l’association [B] qu’elle lui fournisse les garanties à première demande prévues au contrat, à savoir l’envoi de deux mises en demeure par lettre recommandée, d’un commandement par acte extrajudiciaire et de courriels. Ce préjudice est évalué à la somme de 3.000 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société MMG à payer à l’association [B] la somme de 268.500 euros au titre de l’astreinte conventionnelle et, statuant à nouveau, de fixer au passif de l’association Cosem la créance due par cette dernière à la société MMG au titre de l’astreinte conventionnelle à la somme de 3.000 euros.

La Ssp Btsg et la Selala Mja demande la condamnation de la société MMG à leur restituer les sommes versées en exécution du jugement de première instance du chef indument du jugement infirmé. Cependant, le présent arrêt constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement infirmé de sorte qu’il n’y a pas lieu à prononcer cette condamnation, étant précisé que les sommes devant être restituées portent intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.

Sur la demande de l’association Cosem de dommages et intérêts

Contrairement à ce que soutient l’association Cosem, la société MMG n’a pas fait preuve de mauvaise foi à l’égard de l’association [B] à l’occasion de la crise sanitaire de 2020.

Par ailleurs, le fait que la cour ait modéré le montant de l’astreinte conventionnelle en vertu de l’article 1231-5 du code civil n’établit pas le caractère abusif de la mise en oeuvre de cette clause pénale, librement convenue entre les parties, par la société MMG, étant rappelé que cette mise en oeuvre n’est intervenue qu’à titre reconventionnel dans une instance engagée par l’association [B].

Quant au fait que la société MMG indique dans ses conclusions que l’association Cosem et ses dirigeants se sont livrés à des malversations, il n’est pas apporté la preuve de ce qu’il aurait causé un préjudice d’image à l’association Cosem dès lors que la société MMG s’est fait l’écho d’informations rendues publiques dans la presse.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’association [B] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande la société MMG de dommages et intérêts pour procédure abusive

La méprise de l’association [B] puis de l’association Cosem sur l’étendue des droits de sous-locataire de la première, dans les circonstances de la crise sanitaire de 2020, ne caractérise pas un abus dans l’exercice de leur droit d’agir en justice, peu important que l’association [B] ait engagé d’autres instances contre la société MMG dont il n’appartient pas à la cour d’apprécier le bien fondé dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société MMG de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait que les parties succombent partiellement, l’association Cosem dans ses demandes de remboursement des loyers et charges payés à la société MMG et la société MMG dans sa demande au titre de l’astreinte conventionnelle.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné l’association [B] au paiement des dépens de première instance et de condamner la société MMG aux dépens de la procédure d’appel.

Par ailleurs, étant rappelé que c’est l’association [B] qui avait pris l’initiative de faire assigner la société MMG en rembousement des loyers et charges payés au 2ème trimestre 2020 ainsi que du 1er au 18 août 2020, l’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné l’association [B] à payer à la société MMG la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE recevables les interventions volontaires de la Scp Btsg, prise en la personne de Maître [L] [G], et de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [Y] [V], ès- qualités de co-mandataires liquidateurs judiciaires de l’association Cosem, ainsi que de la Selarl Ajrs, prise en la personne de Maître [W] [T], et de la Selarlu [E] Aj, prise en la personne de Maître [A] [S], ès-qualités de co-administrateurs judiciaires de l’association Cosem,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’ Evry du 7 avril 2022 en ce qu’il a :

— condamné l’association [B] à payer à la société MMG la somme de 268.500 euros au titre de l’astreinte contractuelle prévue au contrat de sous-bail,

— débouté la société MMG de sa demande de condamnation de l’association [B] à lui payer la somme de 13.474,94 euros au titre du reliquat des charges locatives de l’année 2020,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 7 avril 2022 en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

FIXE au passif de l’association coordination des oeuvres sociales et médicales (Cosem) les créances suivantes :

— la créance de 3.000 euros due à la société MMG au titre de l’astreinte conventionnelle insérée au contrat de sous-location du 3 juillet 2019 conclu entre l’association [B] et la société MMG ,

— la créance de 13.474,94 € TTC, soit 11.229,12 euros HT, due à la société MMG, en exécution du contrat de sous-location du 3 juillet 2019 conclu entre l’association [B] et la société MMG, au titre du reliquat des charges locatives de l’année 2020,

DÉBOUTE l’association coordination des oeuvres sociales et médicales (Cosem) de sa demande de condamnation de la société MMG à lui rembourser la somme de 25.634,50 euros HT au titre des charges payés au cours du 2ème trimestre 2020,

CONDAMNE la société MMG aux dépens de la procédure d’appel,

DÉBOUTE les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles à hauteur d’appel.

La greffière La présidente