COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2025

N° 2025 / 091

N° RG 22/11084

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3EQ

S.C.I. SOPHIE

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric VEZZANI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 16 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04677.

APPELANTE

S.C.I. SOPHIE

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siége social sis [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis à [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice le CABINET CROUZET & BREIL, lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié du 21 décembre 2018, la société civile de droit monégasque SOPHIE a fait l’acquisition des lots n° 38 et 39 dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 4], consistant en deux magasins attenants situés dans un bâtiment annexe et matériellement réunis par leur vendeur.

Suivant lettre recommandée adressée le 25 janvier 2019 par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de cesser immédiatement les travaux de transformation entrepris dans ces locaux, dont il a fait dresser constat par un huissier de justice.

La société SOPHIE a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 avril 2019 de plusieurs résolutions à l’effet d’autoriser le changement de destination des locaux de bureaux en logements, l’ouverture de fenêtres en façades, le raccordement au réseau d’assainissement commun et la pose d’un compteur électrique.

L’assemblée a rejeté l’ensemble de ces demandes et autorisé en revanche le syndic à agir en justice afin d’obtenir le rétablissement des lieux en leur état antérieur.

Par acte du 18 septembre 2019, le syndicat a donc assigné à cette fin la société SOPHIE devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, lequel, par jugement rendu le 16 juin 2022, a condamné sous astreinte la défenderesse à rétablir la destination de ses lots à usage de magasin conformément à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété de l’immeuble, ainsi qu’à payer au syndicat une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre les dépens et 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SOPHIE a interjeté appel de cette décision et notifié le 26 octobre 2022 des conclusions aux termes desquelles elle fait valoir :

— que le constat d’huissier établi à la requête du syndicat ne fait pas foi d’un changement de destination des locaux, mais seulement de leur réaménagement intérieur,

— que l’état descriptif de division du 6 avril 1961, désignant les lots n° 38 et 39 comme étant à usage de magasins, ne revêt pas un caractère contractuel,

— que le cahier des charges dressé le 24 janvier 1929 à l’époque de la mise en copropriété interdit au contraire toute activité professionnelle dans l’immeuble et stipule que celui-ci est exclusivement réservé à l’habitation bourgeoise,

— et qu’elle n’était donc pas tenue de demander l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires pour donner à ses lots une telle affectation.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,

— de dire et juger que le règlement de copropriété autorise l’affectation des lots n° 38 et 39 à un usage d’habitation,

— de condamner le syndicat à lui verser 10.000 euros en réparation de son préjudice financier,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet CROUZET & BREIL, soutient pour sa part :

— que le constat dressé le 22 février 2019 démontre amplement les infractions commises,

— que l’acte notarié du 6 avril 1961 constitue à la fois l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier,

— que la clause d’habitation bourgeoise ne concerne que le bâtiment principal,

— et que les résolutions votées le 5 avril 2019 par l’assemblée générale sont définitives et pleinement exécutoires.

Il demande à la cour de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner l’appelante à lui verser une somme de 4.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.

DISCUSSION

Le règlement de copropriété contenu dans le cahier des charges dressé le 24 janvier 1929 par Maître [L], notaire à [Localité 4], publié le 18 février 1929, se rapporte uniquement à l’immeuble principal élevé de trois étages avec combles, dont il stipule la division en seize appartements destinés à une habitation bourgeoise, à l’exclusion de toute activité professionnelle ou commerciale. Il est mentionné au contraire que les constructions annexes donnant sur la [Adresse 7] resteront la propriété des consorts [H] et ne seront pas comprises ni assujetties au présent cahier des charges.

Ce n’est qu’à l’occasion d’une modification de l’état descriptif de division par l’effet d’un acte dressé le 6 avril 1961 par Maître [N] que les lots numérotés 32 à 41, situés dans les deux corps de bâtiments annexes donnant sur la [Adresse 7] et regroupant d’une part des garages, et d’autre part des magasins, ont été intégrés à la copropriété.

L’appelante fait justement observer que ce document n’a pas valeur contractuelle, de sorte qu’il ne peut valablement imposer aucune restriction supplémentaire aux copropriétaires quant à l’affectation de ces lots.

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire s’est volontairement assujetti à l’accord de l’assemblée générale pour changer l’affectation d’un lot et que la décision de refus n’a pas été contestée dans les délais impartis par la loi, celle-ci s’impose à lui sans qu’il puisse invoquer une erreur de droit (voir en ce sens l’arrêt rendu le 8 juin 2017 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, n° de pourvoi 16-16.566).

Tel est le cas en l’espèce puisque la société SOPHIE avait demandé elle-même l’inscription à l’ordre du jour des projets de résolutions l’autorisant à entreprendre les travaux, précisant en outre par l’intermédiaire de son conseil qu’elle avait parfaitement conscience que le changement de destination des locaux ne pouvait s’envisager sans l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’autorité administrative compétente (cf les courriers datés des 25 janvier et 15 février 2019 produits aux débats).

Il convient cependant de relever, sur la foi du dernier procès-verbal de constat dressé le 13 septembre 2022 par Maître [M], huissier de justice, que les travaux ont été interrompus, qu’ils n’ont pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ni affecté les parties communes, et que les locaux n’ont pas été effectivement affectés jusqu’à présent à un usage d’habitation.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a ordonné la remise des lieux en leur état antérieur sous peine d’astreinte et alloué des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Juge que les résolutions votées le 5 avril 2019 par l’assemblée générale des copropriétaires interdisent l’affectation des lots n° 38 et 39 à un usage d’habitation,

Constate que les travaux ont été interrompus et n’ont pas affecté les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble,

Déboute en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise des lieux en leur état antérieur ainsi que de sa demande en dommages-intérêts,

Déboute la société SOPHIE de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

Condamne la société SOPHIE aux entiers de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE