Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 12 mars 2025, n° 22/05543

TGI Nice 24 mars 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 12 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de motif valable pour le refus d'autorisation
La cour a estimé que l'assemblée n'était pas tenue d'accorder l'autorisation a posteriori, surtout en l'absence d'informations suffisantes sur les travaux réalisés.
Rejeté
Abus de majorité
La cour a jugé que l'autorisation accordée à un autre copropriétaire ne crée pas de précédent pour dispenser les autres copropriétaires de solliciter une autorisation préalable.
Rejeté
Préjudice subi du fait du refus d'autorisation
La cour a confirmé que le refus d'autorisation était justifié, rendant ainsi la demande de dommages-intérêts irrecevable.
Accepté
Demande reconventionnelle pour remise en état
La cour a jugé que la demande de remise en état était recevable car elle était la conséquence nécessaire du rejet de la demande principale de Monsieur [T] [I].

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur [T] [I] conteste le refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser a posteriori l'installation d'une pompe à chaleur sur le toit de l'immeuble, demandant l'annulation de la résolution n° 15 et des dommages-intérêts. Le tribunal de première instance a débouté Monsieur [T] [I] de ses demandes, déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments, confirme le jugement sur la demande principale, considérant que l'assemblée n'était pas tenue d'autoriser les travaux réalisés sans autorisation préalable. En revanche, elle infirme le jugement concernant la demande reconventionnelle, déclarant celle-ci recevable et condamnant Monsieur [T] [I] à remettre en état les parties communes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 12 mars 2025, n° 22/05543
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/05543
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 24 mars 2022, N° 20/03151
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIFranck BANEREMaud DAVAL-GUEDJPhilippe TEBOUL
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESSCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	représenté par son syndic en exercice le Cabinet TREPIER VENTURINI IMMOBILIER, Syndicat des copropriétaires [ 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025 / 058

N° RG 22/05543

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHIT

[T] [I]

Syndicat des copropriétaires [4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03151.

APPELANT

Monsieur [T] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe TEBOUL, membre de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [4] sis à [Localité 3]

[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet TREPIER VENTURINI IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

représenté par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble dénommé '[4]', situé [Adresse 2] à [Localité 3] (département des Alpes Maritimes), compte trois copropriétaires, parmi lesquels Monsieur [T] [I], titulaire des lots n° 2 et 6 correspondant à un appartement situé au deuxième étage et un garage, auxquels sont attachés 405/1.000 èmes des parties communes.

Ce dernier a effectué dans son logement des travaux consistant à supprimer l’installation de chauffage central au fuel pour la remplacer par un système de climatisation réversible ; pour ce faire, il a posé une pompe à chaleur sur le toit de l’immeuble.

Aux termes d’une résolution n° 15 votée le 19 août 2020, l’assemblée générale, statuant à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, puis à celle prévue à l’article 24, a refusé d’autoriser a posteriori cette installation.

Par acte du 11 septembre 2020, M. [T] [I] a contesté cette décision devant le tribunal judiciaire de Nice pour abus de majorité et réclamé paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

En défense, le syndicat des copropriétaires a conclu à la validité de sa décision et formé une demande reconventionnelle tendant à la remise en état des parties communes, sous peine d’astreinte.

Par jugement rendu le 24 mars 2022, le tribunal a :

— débouté M. [T] [I] de toutes ses demandes,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires faute d’autorisation préalable donnée par l’assemblée générale,

— condamné le demandeur aux dépens,

— et laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

Monsieur [T] [I] a interjeté appel par déclaration enregistrée le 13 avril 2022 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 octobre 2022, il fait valoir :

— que le refus opposé par l’assemblée n’est justifié par aucun motif valable, dès lors que l’installation est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— et que par une délibération précédente votée le 1er juillet 2019, un autre copropriétaire, M. [F], avait été autorisé à entreprendre des travaux similaires, de sorte que la résolution litigieuse procède d’un abus de majorité et instaure une rupture d’égalité.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses prétentions, et statuant à nouveau :

— d’annuler la résolution n° 15 votée le 19 août 2020,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conclut en revanche à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle aux fins de remise en état formulée par le syndicat, au motif que le syndic n’a pas été autorisé à agir à cette fin par l’assemblée générale comme le prévoit l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice le cabinet TREPIER-VENTURINI IMMOBILIER, soutient pour sa part :

— que les circonstances antérieures invoquées par l’appelant sont différentes, puisque M. [F] avait sollicité une autorisation avant tous travaux et avait pris l’engagement de les faire réaliser par des entreprises dûment qualifiées et assurées,

— que l’assemblée ne disposait par contre d’aucune information lui permettant de s’assurer que les travaux exécutés par M. [I] l’avaient été dans les règles de l’art.

Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le requérant de ses demandes principales.

Il conclut en revanche à l’infirmation de la décision en ce qu’elle a déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle et demande à la cour, statuant à nouveau de ce chef, de condamner sous astreinte de M. [T] [I] à déposer les installations réalisées sur la toiture de l’immeuble. Il soutient que la résolution n° 15 votée le 19 août 2020 autorise le syndic à agir à cette fin, et qu’en tout état de cause cette prétention est recevable dès lors qu’elle constitue la suite et la conséquence nécessaire du rejet de la demande principale.

Il réclame enfin accessoirement paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 décembre 2024.

DISCUSSION

Sur les demandes principales :

Selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeuble bâtis, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à l’un d’entre eux d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’assemblée peut subordonner l’autorisation à des conditions particulières, et doit disposer à cet effet de tous les éléments lui permettant de se prononcer en connaissance de cause.

Elle ne peut valablement refuser l’autorisation sollicitée que si elle est insuffisamment informée, ou si les travaux projetés portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En revanche, lorsque les travaux ont été réalisés sans autorisation préalable mais que celle-ci est sollicitée a posteriori, l’assemblée n’est pas tenue de faire droit à la demande du copropriétaire en infraction.

En l’espèce, c’est par de justes motifs que le premier juge a considéré qu’en s’abstenant de soumettre son projet à l’assemblée générale, Monsieur [T] [I] n’avait pas mis le syndicat en mesure de vérifier la consistance des travaux envisagés et de les assortir éventuellement de prescriptions particulières. La cour relève en outre que l’appelant ne produit à l’appui de son recours aucun document propre à établir que les travaux litigieux ont été réalisés dans les règles de l’art et préservent l’intégrité des parties communes de l’immeuble.

C’est également à bon droit que le tribunal a retenu que l’accord donné en bonne et due forme en 2019 à un autre copropriétaire n’était pas susceptible de créer un précédent dispensant à l’avenir les autres copropriétaires de solliciter une autorisation préalable pour effectuer des travaux similaires.

La résolution contestée ne procède donc pas d’un abus de majorité et n’instaure aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [T] [I] de sa demande en annulation, et par suite de sa demande en dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle :

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi susvisée, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ; en revanche une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Il est admis en jurisprudence qu’une demande reconventionnelle peut être formée par le syndic sans autorisation de l’assemblée lorsqu’elle se rattache exclusivement à la demande principale et ne tend pas à obtenir un avantage distinct.

Tel est le cas en l’espèce puisque la demande du syndicat tendant à la remise en état des parties communes constitue la suite et la conséquence nécessaires de la validation de la résolution ayant refusé d’autoriser les travaux. Il convient en conséquence d’y faire droit, le jugement étant infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [T] [I] de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 votée le 19 août 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires, et par suite de sa demande en dommages-intérêts,

Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable et débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle aux fins de remise en état des parties communes,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Déclare cette demande recevable,

Condamne Monsieur [T] [I] à déposer la pompe à chaleur installée sur la toiture de l’immeuble ainsi que tous ses accessoires, sous peine d’une astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification qui lui sera faite du présent arrêt,

Condamne Monsieur [T] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE