Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 26 juin 2025, n° 24/10256

TGI Tarascon 26 juillet 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 26 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que les travaux réalisés par la S.A.S. RAF constituaient un trouble manifestement illicite, affectant le droit de propriété du bailleur.
Accepté
Non-exécution des mesures ordonnées
La cour a décidé d'infirmer l'ordonnance du premier juge en ce qu'elle n'avait pas prononcé d'astreinte, considérant que la S.A.S. RAF n'avait pas répondu à la demande de remise en état.
Accepté
Frais engagés en cause d'appel
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la S.C.I. DU COURRIER supporter les frais irrépétibles engagés en cause d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 26 juin 2025, n° 24/10256
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/10256
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tarascon, 26 juillet 2024, N° 24/00353
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POMARESElodie ROSENZWEIG
Cabinet(s) :	ART AVOCATS
Parties :	S.A.S. RAF c/ S.C.I. DU COURRIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/399

Rôle N° RG 24/10256 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRKU

S.A.S. RAF

S.C.I. SCI DU COURRIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS

M^e Elodie ROSENZWEIG de l’AARPI ART AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de TARASCON en date du 26 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00353.

APPELANTE

S.A.S. RAF

exerçant sous l’enseigne 'SEIFO’SNACK'

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEE

S.C.I. DU COURRIER

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie ROSENZWEIG de l’AARPI ART AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON substituée par M^e Pauline TOURRE, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2009, la société civile immobilière (SCI) du Théâtre a donné à bail commercial à M. [B] [J] un local, d’une superficie de 37 m2 environ, d’une terrasse couverte sur le domaine public ainsi que d’un sous-sol d’environ 10 m2, situés [Adresse 3].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans, moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 660, 45 € pour une destination de laverie automatique, repassage et toutes activités en rapport avec l’activité de laverie automatique de vêtements et tissus.

Le 10 mai 2012, la SCI du Courrier est venue aux droits de la SCI du Théâtre.

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2014, M. [B] [J] a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée (SARL) les Provenc'[Localité 4], dont le droit au bail, et ce, avec l’accord du bailleur en date du 17 avril 2014.

Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2016, la SARL Provenc'[Localité 4] a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société par action simplifiée (SAS) Libre service.

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2017, la SCI du Courrier a donné à bail commercial à la SAS Libre service le local précité pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er janvier 2016 avec faculté pour le preneur seul de faire cesser le bail à l’expiration de l’une ou l’autre des deux premières périodes triennales, moyennant un loyer mensuel de 900 € TTC.

Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2022, la SAS Libre service a cédé son droit au bail à la SAS RAF, la SCI du Courrier étant intervenue volontairement à cette cession en qualité de bailleresse et donnant son accord.

Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2022, la SCI du Courrier et la SAS RAF ont conclu un bail commercial portant sur le local situé [Adresse 3] et comprenant deux pièces d’une superficie globale d’environ 37 m2 plus une terrasse couverte construite sur le domaine public ; une pièce d’eau avec petit dégagement, un wc et un sous-sol d’environ 10 m2.

Faisant valoir que le local commercial a, en réalité, une surface inférieure à celle indiquée dans l’acte de cession du droit au bail, la SAS RAF a, suivant exploit délivré le 7 juin 2024, fait assigner la SCI du Courrier devant le président du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 26 juillet 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Tarascon a :

ordonné une mesure d’expertise avec mission habituelle en matière de mesure de surface immobilière, confiée à Mme [K] [Z] ;

dans le délai d’un mois à compter de la signification de son ordonnance, condamné la SAS RAF à :

retirer toutes installations entreprises dans les parties communes du sous-sol (carrelage, wc, lavabo, douche) et à remettre le tout dans l’état dans lequel elles se trouvaient à l’entrée des lieux ;

réinstaller correctement les faux plafonds arrachés dans le hall de l’immeuble ;

réinstaller les batteries des panneaux solaires posées par le bailleur ;

réinstaller les compteur Linky à la place où il se trouvait à l’intérieur de la pièce principale louée par la SAS RAF ;

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que chacune des parties supporterait la charge de ses propres dépens.

Ce magistrat a ainsi retenu que :

la SAS RAF justifiait d’un intérêt légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise au regard de l’écart de surface constaté par procès-verbal de commissaire de justice ;

le trouble manifestement illicite, caractérisé par diverses installations et travaux réalisés par la SAS RAF, résultait autant des constats opérés par commissaire de justice, que de l’absence de contestation de la locataire.

Suivant déclaration transmise au greffe le 8 août 2024, la SAS RAF a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamné à :

réinstaller correctement les faux plafonds arrachés dans le hall de l’immeuble ;

réinstaller les batteries des panneaux solaires posées par le bailleur ;

réinstaller le compteur Linky à la place où il se trouvait à l’intérieur de la pièce principale louée.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées, la confirme pour le surplus et y ajoutant :

déboute la SCI du Courrier de l’ensemble de ses prétentions ;

condamne la SCI du Courrier à lui payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SCI du Courrier sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de réinstallation sous astreinte. Elle demande également à la cour :

d’assortir la condamnation de remise en état d’une astreinte de 100 € par jour de retard à la charge de la SAS RAF ;

de condamner la SAS RAF à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite et sa cessation sous astreinte :

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En l’espèce, le bail commercial, du 25 janvier 2022, liant les parties stipule en son article 2 que le local loué comprend « deux pièces d’une superficie globale d’environ 37 m2, plus une terrasse couverte construite sur le domaine public ; une pièce d’eau avec petit dégagement ; un WC. Un sous-sol d’environ 10 m2 ».

S’agissant du sous-sol, le plan, signé de M. [B] [J], ancien locataire des lieux, délimite nettement le lot n°2 lui ayant été donné à bail. Il n’indique aucune présence de wc ou de douche, contrairement à ce qui est expressément précisé au niveau du premier étage.

Le procès-verbal, dressé par commissaire de justice le 6 juin 2024, soit plus de deux ans après l’entrée dans les lieux de l’appelante, constate la présence de carrelage, fixé sur l’intégralité du sol et sur une partie des murs de la cave, ainsi que la réalisation d’une douche et d’un système de wc. Il ressort des photographies annexées à ce procès-verbal, que ces installations sont à l’état neuf, étant observé qu’elles montrent des travaux en cours de réalisation.

Par ailleurs, trois occupants de l’immeuble attestent, chacun à deux reprises, avoir constaté la réalisation de travaux au niveau du sous-sol et désignent précisément la SAS RAF comme étant à l’origine de ceux-ci. Ainsi, le moyen développé par l’appelante, selon lequel ces témoignages n’émanent pas de copropriétaires et ne situent pas précisément la date de réalisation des travaux s’avère inopérant dès lors que ces attestations sont suffisamment précises et circonstanciées et qu’elles ne sont pas utilement contestées. En outre, l’absence de qualité de copropriétaires des attestants reste indifférente à témoigner de la matérialité des travaux réalisés.

De la même manière, la SAS RAF ne saurait valablement exciper de ce que la réalisation de tels travaux ne pourrait lui être interdite, qu’ils soient réalisés sur les parties communes ou privatives de la cave, puisqu’ils affectent, en toutes hypothèses, des parties de l’immeuble qui ne font pas l’objet du bail.

S’agissant des faux-plafonds de l’entrée, leur dépose est constatée par procès-verbal du 6 juin 2024. Les attestations, dont l’utilité a été établie plus haut, désignent, expressément et de concert, la SAS RAF comme étant à l’initiative de celle-ci, l’absence d’état des lieux d’entrée étant sur ce point indifférente.

S’agissant des batteries des panneaux solaires, visant à assurer l’éclairage dans l’escalier reliant le rez-de-chaussée au premier étage, leur absence est à nouveau constatée par le procès-verbal du 6 juin 2024. Les attestations versées par l’intimée retiennent également, de manière circonstanciée et concordante, un lien de concomitance entre les travaux entrepris par la SAS RAF et l’absence d’éclairage dans l’escalier. Face à ces éléments, l’appelante n’apporte aucun élément utile de contradiction.

S’agissant du déplacement du compteur Linky, le procès-verbal du 6 juin 2024 laisse apparaitre une installation de tableau électrique neuve, à l’évidence contemporaine à la réalisation des travaux entrepris par la SAS RAF. Deux des trois attestants relèvent également un déplacement dudit compteur. Face à ces éléments, l’appelante ne saurait utilement se prévaloir de ce que la SCI du Courrier ne désigne pas la place d’origine du compteur pour s’opposer à sa remise en état.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les différents travaux, retraits et déplacement, réalisés par la SAS RAF constitue un trouble manifestement illicite, en ce qu’il constitue une atteinte au droit de propriété du bailleur, qu’il convenait de faire cesser.

L’ordonnance entreprise sera, en conséquence confirmée, en ce qu’elle a condamné la SAS RAF à :

réinstaller correctement les faux plafonds arrachés dans le hall de l’immeuble ;

réinstaller les batteries des panneaux solaires posées par le bailleur ;

réinstaller le compteur Linky à la place où il se trouvait à l’intérieur de la pièce principale louée par la SAS RAF.

Sur l’astreinte :

L’article L. 131-1 du même code dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Eu égard, en l’espèce, à l’absence de réponse donnée par la SAS RAF à la demande de retrait et de remise en état, adressée par l’intimée par courrier recommandé avec avis de réception le 8 avril 2024, comme à l’absence d’exécution volontaire de l’ordonnance déférée, il convient d’infirmer cette dernière en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

La condamnation prononcée par le premier juge sera ainsi assortie d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, pendant une période de 12 mois, passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance déférée ayant fait droit à la demande principale, formée par la SAS RAF, tendant à l’organisation d’une expertise, comme à la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de cette dernière au retrait et réinstallation des ouvrages litigieux, elle sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, d’une part, et que chacune des parties supporterait la charge de ses propres dépens.

Dès lors toutefois que l’appelante succombe seule en ses prétentions d’appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Pour la même raison, elle sera déboutée de sa demande, fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la SCI du Courrier la charge des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager en cause d’appel. Il lui sera allouée une somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

La confirme pour le surplus de ses dispositions déférées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Assortit les condamnations, prononcées à l’encontre de la SAS RAF par le premier juge, d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, pendant une durée de 12 mois ;

Déboute la SAS RAF de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS RAF à payer à la SCI du Courrier la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés par elle en cause d’appel ;

Condamne la SAS RAF aux dépens d’appel.

La greffière Le président