COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT SUR RENVOI APRES CASSATION

DU 25 AVRIL 2025

N° 2025/87

Rôle N° RG 23/13344 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCHU

S.C.I. ERVEL

C/

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la cour :

Sur déclaration de saisine de la cour à la suite de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 21 septembre 2023 – pourvoi n° S 21-24.019 – ayant cassé partiellement l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 25 mars 2021, lequel avait statué sur l’appel du jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 8 juillet 2016.

DEMANDERESSE A LA DECLARATION DE SAISINE

APPELANTE

S.C.I. ERVEL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE A LA DECLARATION DE SAISINE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LVS

sis [Adresse 3]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé aux [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6], la SCI Ervel a, par acte du 28 novembre 1979, fait l’acquisition des lots 1, 2, 3 et 4, constitués au sous-sol de deux locaux à usage de cave et au rez-de-chaussée de deux locaux à usage de magasin.

Par bail commercial du 16 octobre 1998, elle les a donnés en location à Mme [J] [T] épouse [G], aux droits de laquelle vient la SARL B2B.

Dans l’immeuble voisin, situé [Adresse 3] et soumis au statut de la copropriété, trois personnes sont propriétaires des différents lots : M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K].

Un constat d’huissier du 4 avril 2006, établi à la demande de la SCI Ervel, a établi que le local ne présentait «'aucune infiltration, aucun dégât, aucune sortie d’eau'».

Dans le courant de l’été 2006, la commune de [Localité 6] a réalisé des travaux de réfection du trottoir de la [Adresse 8], notamment au droit de la devanture du local de la SCI Ervel.

Celle-ci, informée par sa locataire, s’est plainte de ruissellements d’eau et de mauvaises odeurs au sous-sol des locaux qu’elle lui louait.

Le syndic de l’immeuble du [Adresse 1], imputant les problèmes à un siphon cassé de l’égout de la ville, a, par lettre du 22 octobre 2010, demandé à la ville de [Localité 6] de procéder de toute urgence aux réparations nécessaires.

Par lettre du 14 décembre 2009, la SCI Ervel a formulé la même demande. Mais, par un courrier du 15 janvier 2010, la ville de [Localité 6] a informé cette dernière «'qu’il s’agissait d’un problème d’eaux pluviales interne à (son) immeuble'» et qu’elle devait procéder elle-même à la réparation.

Sur requête de la SCI Ervel, le président du tribunal administratif de Nice statuant en référé a ordonné une expertise par une ordonnance du 20 septembre 2011 commettant M. [B] pour y procéder. Cette expertise a, par la suite été déclarée commune et opposable à d’autres parties.

L’expert a déposé son rapport le 14 janvier 2013, concluant que «'les investigations menées au contradictoire à l’aide d’un sapiteur ont démontré que les causes de l’arrivée d’eau dans le local du plaignant étaient la conséquence de la vétusté et du mauvais état d’une ancienne canalisation domestique en grès (du réseau des eaux usées) au droit des immeubles d’habitation occupés par M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K] au [Adresse 3]'».

En avril 2013, la SCI Ervel a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et les trois copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K]. En juillet 2014, elle a également assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6].

Par jugement du 8 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Nice a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI Ervel à l’encontre de M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K]';

— débouté la SCI Ervel du surplus de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Ervel aux dépens';

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

— rejeté toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

Le 25 juillet 2016, la SCI Ervel a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 25 mars 2021, la présente cour':

— a confirmé partiellement le jugement déféré en ce que les premiers juges ont :

*déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI Ervel à l’encontre de M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K]';

*débouté la SCI Ervel de sa demande d’indemnisation pour pertes de loyers';

*débouté Mme [F] [Y] et M. [I] [K] de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a réformé pour le surplus';

Statuant à nouveau et y ajoutant, a':

— constaté que la SARL Cabinet LVS intervient volontairement';

— constaté qu’aucun avocat n’est constitué pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] (sic) [Adresse 7] [Localité 6] à [Localité 6]';

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 6] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI Ervel :

1°/ 1 790 euros TTC au titre des travaux de reprise,

2°/ 11 172,08 euros au titre des frais d’expertise,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 6] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 6] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Cerutti gestion immobilière, 1 800 euros au titre des honoraires et frais de maître [R], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 6] à [Localité 6]';

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 6] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, M. [N] [Z], Mme [F] [Y] épouse [M] et M. [I] [K], à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile':

1°/ 3 000 euros à la SCI Ervel,

2°/ 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 6] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SARL Cerutti gestion immobilière,

— débouté les parties de leurs autres demandes, notamment la SARL Cabinet LVS et M. [I] [K] de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 6] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt du 21 septembre 2023, la Cour de cassation a':

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] » à payer à la société civile immobilière Ervel la somme de 1 790 euros TTC au titre des travaux de reprise et celle de 11 172,08 euros au titre des frais d’expertise, l’arrêt rendu le 25 mars 2021, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

— condamné la société civile immobilière Ervel aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes ;

aux motifs que, «'pour condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], l’arrêt retient que le rapport de l’expertise, à laquelle il n’était pas partie, peut être pris en considération dans la mesure où il n’est pas le seul document produit par la SCI et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]» et qu’ «'en statuant ainsi, sans identifier les documents qui corroboraient les conclusions de l’expert sur l’origine du dommage, la cour d’appel a violé l’article susvisé'» (à savoir l’article 16 du code de procédure civile).

Par déclaration du 26 octobre 2023, la SCI Ervel a saisi la cour en intimant le syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

Par conclusions remises au greffe le 21 décembre 3023, et auxquelles il y a lieu de se référer, elle demande à la cour de :

— juger que la cassation partielle de l’arrêt du 25 mars 2021 ne porte que sur la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Ervel les sommes de 1 790 euros TTC au titre des travaux de reprise et 11 172,08 euros au titre des frais d’expertise,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 8 juillet 2016 en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Ervel les sommes de 1 790,11 euros TTC au titre des travaux de reprise et 11 172,08 euros au titre des frais d’expertise,

Et, statuant à nouveau,

— juger que les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont corroborées par d’autres documents,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Ervel la somme de 1 790,11 euros TTC correspondant au devis de réparation du mur intérieur du local de la SCI Ervel, et la somme de 11 172,08 euros au titre des frais d’expertise que la concluante a dû avancer,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Ervel la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe le 7 mars 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande à la cour de :

— débouter la SCI Ervel de toutes ses demandes, fins et prétentions formées en cause d’appel après renvoi de cassation, à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

— juger que le rapport d’expertise de M. [B] en date du 14 janvier 2013 n’est pas contradictoire au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] qui n’était pas présent, ni représenté aux opérations d’expertise,

— juger que ce rapport n’est corroboré par aucune autre pièce de nature à établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice du 8 juillet 2016 en ce qu’il a débouté la SCI Ervel de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à lui payer la somme de 1 790 euros TTC au titre des travaux de reprise et la somme de 11 172,08 euros au titre des frais d’expertise,

— condamner la SCI Ervel à payer du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 6'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par une ordonnance d’incident en date du 21 novembre 2024, la présidente de la chambre à laquelle l’affaire a été distribuée a notamment':

— rejeté l’incident soulevé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], et tiré de la caducité de la déclaration de saisine de la cour, par la SCI Ervel le 26 octobre 2023, en qualité de juridiction de renvoi désignée par l’arrêt de cassation en date du 21 septembre 2023 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer à la SCI Ervel une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné également le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux dépens de la procédure d’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

Motifs':

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] (en réalité [Adresse 3], s’agissant d’une erreur matérielle) a été condamné à payer à la SCI Ervel la somme de 1 790 euros TTC au titre des travaux de reprise et celle de 11'172,08 euros au titre des frais d’expertise, par arrêt du 25 mars 2021, l’arrêt retenant que le rapport de l’expertise, à laquelle il n’était pas partie, pouvait être pris en considération dans la mesure où il n’était pas le seul document produit par la SCI et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], sans toutefois énoncer les autre documents prétendument produits.

Un rapport d’expertise peut être déclaré opposable à une partie non mise en cause dans le procès ayant donné lieu à la désignation de l’expert, à la triple condition que ce rapport n’ait pas été retenu en tant que tel mais comme simple renseignement d’une part, et que son contenu ait pu être débattu contradictoirement par la partie concernée dans le cadre de la procédure statuant sur sa responsabilité d’autre part, et qu’enfin le juge ne fonde pas sa décision uniquement sur le rapport d’expertise dont s’agit.

En premier lieu, il est incontestable que, bien qu’il n’ait pas été régulièrement appelé aux opérations d’expertise, le syndicat des copropriétaires a pu s’exprimer sur le contenu du rapport d’expertise dans le cadre de la première instance et de celle d’appel.

La SCI prétend par ailleurs qu’il existe d’autres éléments que le rapport d’expertise venant en confirmer les conclusions.

Elle se fonde ainsi sur le rapport du sapiteur qui, après communication du plan du réseau d’eaux usées communal par la ville de [Localité 6], a pu dresser un plan du réseau privé et procéder à une auscultation gravitaire par caméra.

Annexé au rapport d’expertise, le rapport établi par le sapiteur a permis à l’expert judiciaire d’établir ses conclusions sur la base des investigations techniques réalisé par ce professionnel. L’expert judiciaire en a en effet déduit que': « L’auscultation par caméra montre que le réseau d’eau usée situé sous le trottoir de la [Adresse 8] présente de nombreux désordres laissant supposer des infiltrations dans le terrain'».

Ce rapport technique faisant partie intégrante du rapport d’expertise, il ne constitue pas un document extérieur venant corroborer les conclusions de l’expert.

La SCI Ervel tire également argument de lettres envoyées par Mme [Y], copropriétaire dans l’immeuble [Adresse 3], notamment une lettre du 18 septembre 2012 dont il est affirmé qu’elle contiendrait des aveux judiciaires.

Or dans cette lettre, Mme [Y] conteste l’avis provisoire de l’expert qui attribue la cause à la vétusté de la canalisation. Il en va de même de son courrier du 1er octobre 2012, produit par le syndicat des copropriétaires.

Aucun autre document n’est versé au débat venant corroborer l’existence des désordres ni leur cause.

Il en ressort que le rapport d’expertise est inopposable au syndicat des copropriétaires et que ce dernier ne peut être condamné au paiement de frais de réparation et de frais d’expertise au profit la SCI Ervel sur la base de ce rapport et de prétendus documents venant le conforter mais dont l’existence n’est pas établie au regard des éléments produits.

La cour, statuant dans la limite de l’étendue de sa saisine, confirme par conséquent le jugement du 8 juillet 2016.

Aucune considération d’équité ne commande qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs':

La cour, statuant contradictoirement, dans les limites de l’étendue de sa saisine en sa qualité de juridiction de renvoi après cassation,

Confirme le jugement déféré';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société civile immobilière Ervel aux dépens.

Le Greffier, La Présidente,