Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 12 juin 2025, n° 24/08480

CA Aix-en-Provence
Confirmation 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Engagement personnel de Monsieur [N]
La cour a estimé que l'autorisation accordée à Monsieur [N] était intransmissible et a pris fin avec son décès, rendant légitime la demande des époux [C] pour la remise en état.
Rejeté
Prescription de l'action
La cour a jugé que l'action des époux [C] était réelle et soumise à la prescription trentenaire, confirmant ainsi la recevabilité de leur action.
Accepté
Frais exposés par Monsieur et Madame [C]
La cour a jugé que Madame [J] devait indemniser les époux [C] pour les frais exposés, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Responsabilité de Madame [J] dans la procédure
La cour a confirmé que Madame [J] devait supporter les dépens en raison de sa position de partie perdante dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 12 juin 2025, n° 24/08480
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/08480
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Céline CECCANTINIBastien CAIRENino PARRAVICINISébastien BADIEAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Localité 8 ], Syndicat des copropriétaires [ Localité 6 ] [ Localité 11 ] [ Adresse 14 ] sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/ 228

Rôle N° RG 24/08480 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNKXW

[E] [Y]

[U] [P] épouse [C]

[I] [C]

Syndicat des copropriétaires [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Nino [V]

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 14 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03210.

APPELANTE

Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [U] [P] épouse [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Localité 6] [Localité 11] [Adresse 14] sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice la Cabinet BORNE & DELAUNAY SAS au capital social de 100.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 971.800.735, domicilié, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [C] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°11 et n°26 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 8] », sis [Adresse 2] à [Localité 13] (06).

Par décision d’assemblée générale du 14 septembre 1994, Monsieur [N], copropriétaire dudit immeuble, a été autorisé, à titre personnel, à créer une porte-fenêtre pour desservir la petite terrasse à l’arrière de son appartement en abattant l’allège de la fenêtre, celui-ci s’engageant à remettre la fenêtre en l’état si son appartement était vendu.

Monsieur [N] est décédé le 26 mai 2016.

Ses héritiers ont mis en vente l’appartement dont il était propriétaire.

Par lettre du 31 août 2016, Monsieur [C] a rappelé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la portée de l’engagement pris par Monsieur [N] lors de l’assemblée générale de 1994 et a sollicité que l’accès desservant la terrasse soit remis dans son état antérieur.

Suivant acte authentique dressé le 02 février 2017, les héritiers de Monsieur [N] ont vendu leurs lots n°3, n°9 et n°37 à Madame [J] veuve [Y].

L’acte mentionnait que « les acquéreurs déclarent avoir parfaite connaissance de cette situation, en faire leur affaire personnelle, notamment quant à la nécessité d’obtenir l’accord de la copropriété dans une résolution votée. A défaut, il pourrait être demandé la remise en état du bien, c’est-à-dire la reconstruction d’un muret ».

Sur une question inscrite à l’ordre du jour à la demande de Monsieur [C], l’assemblée générale du 26 juin 2017 a adopté une résolution n°24 demandant que la remise en l’état d’origine de la fenêtre de l’appartement de Madame [J] veuve [Y] soit faite conformément aux engagements pris.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2022, Monsieur et Madame [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice Madame [J] veuve [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 8] » aux fins d’obtenir principalement la suppression sous astreinte de la porte fenêtre par la reconstruction d’un muret ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions d’incident du 04 avril 2023, Madame [J] veuve [Y] a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice afin de voir déclarer irrecevable car prescrite l’action des époux [C] et voir ces derniers condamnés au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant ordonnance contradictoire rendue le 14 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a :

*rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

*déclaré recevable l’action initiée par Monsieur et Madame [C] à l’encontre de Madame [J] veuve [Y] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 9] » ;

*condamné Madame [J] veuve [Y] à verser la somme de 500 euros à Monsieur et Madame [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 8] »de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Madame [J] veuve [Y] aux dépens de l’incident ;

*renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 06 novembre 2024 à 9h00 et invité Maître [V] à notifier ses conclusions avant cette date.

Suivant déclaration en date du 03 juillet 2024, Madame [J] veuve [Y] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— déclare recevable l’action initiée par Monsieur et Madame [C] à l’encontre de Madame [J] veuve [Y] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] PINS » ;

— condamne Madame [J] veuve [Y] à verser la somme de 500 euros à Monsieur et Madame [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 8] »de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [J] veuve [Y] aux dépens de l’incident ;

— renvoie les parties à l’audience de mise en état du 06 novembre 2024 à 9h00 et invite Maître [V] à notifier ses conclusions avant cette date.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [J] veuve [Y] demande à la cour de :

*infirmer l’ordonnance déférée ;

*juger l’engagement pris par Monsieur [N] caduc du fait de son décès le 26 mai 2016 ;

*juger que les droits et obligations personnels liés à la résolution du 14 septembre 1994 et à la personne de Monsieur [N] sont caducs et ne peuvent plus entrainer la moindre obligation ni le moindre droit pour la copropriété justifiant un report de la prescription ;

*juger que toute action relative à l’existence d’une porte fenêtre et d’une façade modifiée depuis 1995 est prescrite depuis 2005 en vertu de la prescription de 10 ans prévue par l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*juger que la saisine du tribunal opérée le 05 août 2022 par Monsieur et Madame [C] ne tend à remettre en cause aucun droit réel mais à modifier des éléments architecturaux avec remise en état et que seule la prescription décennale doit s’appliquer à ces demandes ;

*juger que les demandes initiales n’ont pas été modifiées par des conclusions au fond depuis l’assignation du 05 août 2022 ;

*juger la procédure engagée par Monsieur et Madame [C] sur la seule base de la suppression des ouvertures accordées prescrite et, en conséquence irrecevable ;

*débouter Monsieur et Madame [C] de leur nouveau moyen tenant à une prescription trentenaire totalement inexistante et inapplicable ;

*condamner Monsieur et Madame [C] à verser à Madame [J] veuve [Y] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Madame [J] veuve [Y] fait valoir qu’à aucun moment il n’a été question explicitement de droits réels et de faire cesser une occupation voire une jouissance de la terrasse ; que bien au contraire, il était demandé de supprimer et reconstruire une ouverture, si bien que la prescription ne pouvait, en l’absence de modification des demandes au fond, qu’être celle de 10 ans.

Elle explique que les demandeurs oublient que Monsieur [N] est décédé le 26 mai 2016 et que son engagement est de fait caduc car il résulte de la combinaison des dispositions de l’article 724 Code civil et des termes de la résolution du 14 septembre 1994 que l’engagement de ce dernier n’était pas transmissible à ses héritiers et qu’il est donc caduc avec son décès.

Elle expose qu’en vertu des articles 1186 et suivants du Code civil, la caducité entraine l’anéantissement du contrat qui ne produit plus aucun effet.

Aussi l’engagement devenu caduc, il ne peut plus entrainer la moindre obligation, ni le moindre droit pour la copropriété justifiant notamment un report de la prescription.

Enfin Madame [J] veuve [Y] indique que l’argumentation avancée par les époux [C] concernant la prescription trentenaire était totalement nouvelle puisqu’ils avaient positionné leur demande au niveau d’une remise en état et d’une reconstruction d’un muret, ajoutant que la prescription trentenaire est inapplicable aux prétentions de l’action.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 6] [Localité 11] PINS » demande à la cour de :

*juger que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 6] [Adresse 12] PINS » s’en rapporte à justice ;

En tout état de cause,

*condamner tout succombant d’avoir à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance d’appel.

A l’appui de ses demandes , le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 8] » fait valoir qu’à la lecture des conclusions produites, aucune demande n’est formée à son endroit et qu’il s’en rapporte ainsi à justice sur les prétentions soutenues par les autres parties.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour de :

*confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— déclaré recevable l’action initiée par Monsieur et Madame [C] à l’encontre de Madame [J] veuve [Y] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] PINS » ;

— condamné Madame [J] veuve [Y] à verser la somme de 500 euros à Monsieur et Madame [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Madame [J] veuve [Y] aux dépens de l’incident ;

*débouter Madame [J] veuve [Y] de ses demandes ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 6] [Localité 11] PINS »de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens à l’égard de Monsieur et Madame [C] ;

Y ajoutant,

*condamner Madame [J] veuve [Y] et tout succombant à la présente instance à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Madame [J] veuve [Y] et tout succombant à la présente instance aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [C] font valoir que le point de départ de la prescription remonte non pas à la vente du bien mais au décès de Monsieur [N], soit le 26 mai 2016.

Ils rappellent que l’autorisation a été octroyée in personam, autorisation qui a donc pris fin au jour du décès de Monsieur [N] qui traduit le terme de cette autorisation.

Ils expliquent que c’est pour cette raison que Madame [J] veuve [Y] ne dispose plus de cette autorisation, et qu’elle doit procéder à la remise en état des lieux .

Ils exposent que lors de l’assemblée générale du 26 juin 2017, la remise en état a été votée, et que cette assemblée devenue définitive puisque non contestée a fait courir un nouveau délai.

Ils font valoir que leur action vise depuis l’origine à solliciter la suppression de la porte fenêtre et la reconstruction du muret dans le dessein d’interdire l’accès à la terrasse, partie commune.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

******

1°) Sur la prescription

Attendu que les époux [C] ont délivré une assignation en date du 5 août 2022 à Madame [J] veuve [Y] tendant notamment à voir condamner cette dernière , sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, a :

— supprimer la porte fenêtre donnant sur la terrasse, partie commune.

— reconstruire le muret à l’effet que les occupants de cet appartement ne puissent plus jouir de la terrasse, partie commune, desservie actuellement par cette ouverture.

Et ce conformément aux termes de l’autorisation qui avait été octroyée lors de l’assemblée générale du 14 septembre 1994 et à la demande de remise en état des lieux telle qu’issue de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 26 juin 2017.

Qu’il résulte en effet des pièces produites aux débats que lors de l’assemblée générale du 14 septembre 1994, il a été donné à titre exclusivement personnel à Monsieur [N], l’autorisation de créer une porte-fenêtre pour desservir la petite terrasse à l’arrière de son appartement en abattant l’allège de la fenêtre, ce dernier s’engageant à remettre la fenêtre en l’état si son appartement devait être vendu.

Que dès lors Madame [J] veuve [Y] ne peut valablement soutenir qu’aux termes de l’acte introductif d’instance, les époux [C] n’auraient pas sollicité de faire cesser l’occupation de la terrasse et le droit de jouissance conféré au précédent propriétaire

Qu’il s’en suit que la présente procédure tend à contester la persistance d 'un droit de jouissance privatif accordé exclusivement à Monsieur [N] au profit de l’acquéreur de son appartement.

Attendu que Madame [J] veuve [Y] soutient que l’action intentée par les époux [C] est prescrite, indiquant que toute action relative à l’existence d’une porte fenêtre et d’une façade modifiée depuis 1995 est prescrite depuis 2005 en vertu de la prescription de 10 ans prévue par l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Que ces derniers maintiennent qu’il ne s’agit pas d’une action personnelle se prescrivant par 10 ans, mais d’une action réelle soumise, aux termes de l’article 2227 du code civil, à la prescription trentenaire.

Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 22 octobre 20028 que le critère pertinent pour distinguer l’action personnelle de l’action réelle est celui de l’appropriation.

Qu’en l’état l’action de Monsieur et de Madame [C] a pour objet de restituer aux parties communes ce qu’un copropriétaire s’était indûment approprié.

Qu’à ce jour Madame [J] veuve [Y] dispose en effet d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.

Qu’il s’agit d’une action réelle soumise, par l’article 2227 du Code civil, à la prescription trentenaire et non d’une action personnelle soumise au délai de prescription de 10 ans de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réduit à 5 ans par la loi [Localité 10].

Qu’il s’en suit que, quelque soit le point de départ retenu, à savoir la date du décès de Monsieur [N], de l’acte d’acquisition de Madame [J] veuve [Y] ou des différentes assemblées générales ayant eu à voter des résolutions concernant ce droit de jouissance sur une partie commune, le délai de prescription de 30 ans n’était pas expiré lorsque Monsieur et de Madame [C] ont délivré leur assignation le 5 août 2022 à l’appelante.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et a déclaré recevable l’action initiée par Monsieur et Madame [C] à l’encontre de Madame [J] veuve [Y] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 6] [Localité 11] PINS »

2° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner Madame [J] veuve [Y] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point, de condamner Madame [J] veuve [Y] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 8] » de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance contradictoire en date du 14 juin 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [J] veuve [Y] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 6] [Adresse 12] PINS » de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

CONDAMNE Madame [J] veuve [Y] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,