COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

N° 2025 / 005

N° RG 23/08452

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQOU

[Y] [N] [T]

[D] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires VILLAGE DE LA GRAY

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Katia VILLEVIEILLE

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 17 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01455.

APPELANTS

Madame [Y] [N] [T]

née le 18 Septembre 1971 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 5] [Localité 6]

Monsieur [D] [U]

né le 16 Octobre 1984 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 5] [Localité 6]

représentés par M^e Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires VILLAGE DE LA GRAY sis à [Localité 6]

représenté par son syndic en exercice la SARL SYNDIC GESTIONS TRANSACTIONS IMMOREVEL, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLAGE LA GRAY situé à [Localité 6] a donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [U] et Madame [Y] [T] un appartement en duplex au sein du bâtiment B de ladite résidence.

A compter de l’année 2020, les locataires se sont plaints de désordres affectant l’installation électrique et l’isolation du logement. Ils ont saisi un conciliateur, qui a dressé le 9 juillet 2021 un constat d’échec, puis ont requis le 6 janvier 2022 un huissier de justice à l’effet d’établir la réalité de leurs troubles de jouissance.

Par exploit du 22 mars 2022, ils ont ensuite assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de Draguignan pour l’entendre condamner sous astreinte :

— à faire réaliser un diagnostic électrique obligatoire, ainsi qu’à procéder aux travaux préconisés à l’issue de celui-ci,

— à remettre en état le logement à la suite de la pose des nouvelles menuiseries extérieures,

— à réparer l’éclairage extérieur du parking et des voies d’accès,

— et à leur transmettre des quittances de loyer et des décomptes de charges conformes à la loi.

Ils réclamaient en outre paiement d’une indemnité provisionnelle de 5.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Subsidiairement, ils sollicitaient une mesure d’expertise.

Par jugement rendu le 17 mai 2023, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à communiquer aux locataires les décomptes de charges, mais a débouté ces derniers du surplus de leurs prétentions et dit que chacune des parties supporterait ses propres dépens et frais irrépétibles.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le bailleur avait fait réaliser les travaux réclamés dans un délai raisonnable, qu’il avait transmis l’intégralité des quittances en cours de procédure, et que les locataires n’avaient pas qualité pour demander l’exécution de travaux dans les parties communes.

Monsieur [D] [U] et Madame [Y] [T] ont interjeté appel de cette décision. Suivant conclusions notifiées le 20 juillet 2023, ils font valoir :

— qu’ils ont dû attendre trois ans pour obtenir le remplacement des menuiseries extérieures atteintes de vétusté et que des travaux de finition restaient encore à réaliser,

— que l’installation électrique présente toujours des anomalies,

— que les quittances qui leur ont été transmises comportent des montants erronés et ne font pas mention des charges.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’essentiel de leurs prétentions et, statuant à nouveau, de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires:

— à faire réaliser un diagnostic électrique obligatoire, ainsi qu’à procéder aux travaux préconisés à l’issue de celui-ci,

— à remettre en état le logement à la suite de la pose des nouvelles menuiseries extérieures,

— et à leur délivrer des quittances couvrant les périodes d’octobre 2014 à juillet 2021, puis de décembre 2022 à ce jour, faisant apparaître distinctement le montant du loyer et de la provision pour charges.

Ils poursuivent également la condamnation du syndicat au paiement d’une indemnité provisionnelle de 5.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils sollicitent subsidiairement l’organisation d’une mesure d’expertise.

Ils réclament enfin paiement d’une somme totale de 5.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre leurs entiers dépens.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société IMMOREVEL, poursuit la confirmation de la décision déférée, sauf en ce qu’elle a laissé à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles, pour lesquels il réclame paiement d’une somme de 5.600 euros, outre celle de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Il se prévaut d’un second constat d’huissier dressé à sa demande le 4 novembre 2022 à l’effet d’établir la réalisation des travaux ; il ajoute que les appelants ne précisent pas quelles sont les 'anomalies’ qui subsisteraient, ni en quoi les quittances transmises seraient erronées.

Il soutient enfin qu’une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur la réfection de l’installation électrique :

Il ressort du constat dressé le 4 novembre 2022 par Maître [F], huissier de justice, que toutes les prises et interrupteurs ont été remplacés dans le logement et que de nouvelles prises ont été ajoutées, conformément à la demande des locataires.

A l’issue du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité réalisé le 8 novembre 2022 par une entreprise agréée, il est apparu qu’il demeurait uniquement une prise à changer, à savoir celle située dans la terrasse couverte du rez-de-chaussée.

Il convient d’enjoindre au bailleur de procéder à cette réparation, sans qu’il soit cependant nécessaire d’assortir cette obligation du prononcé d’une astreinte.

Sur les travaux de finition autour des menuiseries extérieures :

Le constat dressé le 6 janvier 2022 à la requête des locataires faisait apparaître que les finitions autour des nouvelles fenêtres et portes-fenêtres posées dans le logement n’étaient pas achevées au niveau des linteaux, laissant passer l’air extérieur.

L’entreprise QUALIBAIES a indiqué que ces prestations n’étaient pas incluses dans son devis car elles étaient la conséquence de la volonté des locataires de voir poser des 'blocs-baies’ intégrant les coffres aux menuiseries, ces derniers leur ayant d’abord indiqué vouloir faire leur affaire des travaux de finition nécessaires, avant de changer d’avis.

En tout état de cause, il résulte du second constat du 4 novembre 2022 susvisé que ces travaux ont été finalement réalisés par le bailleur, de sorte que la demande y afférente est désormais sans objet.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance :

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages-intérêts que s’il a été mis en demeure.

En l’espèce, le bailleur a été sollicité à compter du mois d’octobre 2020, d’abord de manière amiable ; puis un conciliateur de justice a été saisi mais a dressé un constat d’échec ; enfin les travaux ont été entrepris à compter de l’automne 2021 et achevés à l’été 2022 suivant factures produites au dossier.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande en dommages-intérêts et de leur allouer une somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une indemnité provisionnelle puisque le trouble allégué a pris fin, de sorte que la mesure d’expertise demandée à titre subsidiaire apparaît sans objet.

Sur la demande de délivrance de nouvelles quittances :

En vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande une quittance portant le détail des sommes versées et distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, le premier juge a retenu que les quittances réclamées avaient été transmises durant le cours de l’instance. Les appelants soutiennent que celles-ci comportent des montants erronés et ne sont pas conformes à la loi. Cependant, faute de production de ces documents, la cour est dans l’impossibilité d’apprécier le bien-fondé de leur réclamation, qui doit en conséquence être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de réparation de l’installation électrique ainsi que la demande afférente au préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder au remplacement de la prise électrique située dans la terrasse couverte du rez-de-chaussée, conformément aux préconisations du diagnostic technique établi le 8 novembre 2022,

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [U] et Madame [T], pris solidairement, une somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [U] et Madame [T] du surplus de leurs prétentions,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne l’intimé aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser aux appelants une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT