Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 13 mai 2025, n° 24/12332

TGI 8 octobre 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Nullité des actes de substitution
La cour a jugé que la nullité des actes de substitution n'était pas contestée et que Monsieur [E] était le co-contractant des consorts [J] et [K], justifiant ainsi sa qualité et son intérêt à agir.
Accepté
Acceptation des actes de prorogation
La cour a constaté que les consorts [J] et [K] avaient accepté de signer les actes de prorogation, ce qui démontre leur reconnaissance de la qualité de Monsieur [E] en tant qu'acquéreur.
Autre
Indemnités d'immobilisation
La cour a réservé le sort des demandes d'indemnités pour être joint au fond, sans statuer sur ce point à ce stade.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 13 mai 2025, n° 24/12332
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/12332
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 8 octobre 2024, N° 23/01359
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jenny PRADELLESPaul GUEDJOlivier CASTELLACCIJean-Philippe MONTEROFlorian ABASSIT
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2025

N° 2025/ 202

Rôle N° RG 24/12332 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNZWG

[A] [E]

[G] [J]

[C] [J]

[P] [O] épouse [J]

[D] [K]

[F] [K]

[W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florian ABASSIT

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 10] en date du 08 Octobre 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/01359.

APPELANT

Monsieur [A] [E]

né le 15 juin 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [G] [J]

né le 30 Août 1987 à [Localité 6] (SUISSE), demeurant [Adresse 2] (SUISSE)

Monsieur [C] [J]

né le 25 Septembre 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

Madame [P] [O] épouse [J]

née le 28 Avril 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

Monsieur [D] [K]

né le 17 Novembre 1972 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

Monsieur [F] [K]

né le 11 Décembre 1945 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

Monsieur [W] [K]

né le 28 Octobre 1973 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

Tous représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Jenny PRADELLES, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DAMPFHOFFER, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire à titre juridictionnel

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’ordonnance, rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice le 8 octobre 2024, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déclarons irrecevables les demandes de M. [A] [E] pour défaut de qualité et défaut d’intérêt à agir,

' condamnons M. [A] [E] à payer à [D] [K], [F] [K], [W] [K], [G] [J], [C] [J], [P] [O] la somme de 1000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

La décision retient, en substance, que M. [E] a assigné les consorts [J] et [K] afin de voir reconnaître parfaite la vente de biens immobiliers situés à [Localité 12] après les deux promesses de vente à lui consenties distinctement par ceux-ci le 18 octobre 2022 ; qu’il y a eu des actes de substitution de M. [E] par la société France Invest qui ont été régularisés le 25 octobre 2022 et qui prévoyaient la faculté pour le substituant de se rétracter dans un délai de 10 jours par lettre recommandée avec accusé de réception; qu’il n’était pas démontré que la société France Invest ait fait usage de cette faculté ; que les deux avenants invoqués par M. [E] comme ayant accordé une prolongation du délai pour régulariser la vente jusqu’au 15 février 2023, pour l’un, n’est pas signé et pour l’autre, comporte une seule signature non identifiée; que la circonstance que M. [E] ait versé une indemnité de 40'000 euros et qu’il serait l’auteur de la seule signature est inopérante ; qu’il ne peut, non plus, invoquer l’épisode de l’arrachage d’un arbre alors que ni la nécessité d’un prêt, ni celle d’une expertise du bien n’avaient été consignées dans aucun des actes (promesses ou actes de substitution); qu’au jour de l’introduction de l’instance, c’est donc la société France Invest qui est bénéficiaire de la promesse, M [E] n’ayant, en conséquence, ni qualité à demander la vente forcée, ni intérêt à agir.

Vu l’appel interjeté contre cette décision le 10 octobre 2024 par M [E].

Vu les conclusions de M. [E], en date du 3 mars 2025, demandant de :

' infirmer l’ordonnance et statuant à nouveau :

' dire qu’il a qualité et intérêt à agir et le déclarer recevable en son action,

' rejeter les demandes des consorts [J] et [K],

' renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état,

' condamner les consorts [J] et [K] à lui verser la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Il expose, en substance, que la promesse conclue avec les consorts [J] l’a été pour un prix de 750'000 euros et que la promesse conclue avec les consorts [K] l’a été pour un prix de 1'300'000 euros ; que le versement de deux indemnités d’immobilisation pour les deux biens totalisant la somme de 70'000 euros a été effectué le 11 novembre 2022, au lieu du délai conventionnellement fixé au 5 novembre 2022, et que les vendeurs se sont saisis de cette circonstance pour invoquer la caducité des promesses, démontrant leur volonté de remettre en cause les accords signés ; que le 9 janvier 2023, il a signé un avenant prorogeant le délai de signature de la promesse et qu’à cette occasion, il versait un complément d’indemnité d’immobilisation de 40'000 euros, ce qui évince tout doute sur le fait que les vendeurs connaissaient l’identité de l’acquéreur; que néanmoins, le 23 janvier 2023, il faisait constater la chute d’un arbre qui empêchait l’accès à la propriété; que les vendeurs ont alors refusé de retarder la signature de quelques jours alors pourtant qu’il est manifeste que la chute de cet arbre nécessitait une étude des dommages et des conséquences financières sur la villa, objet de la vente et ce d’autant que l’expert financier exigeait des éléments complémentaires pour débloquer les fonds nécessaires à la vente.

En droit, M. [H] expose que l’appréciation de l’intérêt à agir doit se faire au jour de l’introduction de la procédure et qu’à cette date, il apparaît clairement que c’était lui le bénéficiaire des promesses, la société France Invest n’ayant pas régularisé l’acte de substitution et n’étant pas allée 'au bout de l’opération', l’acte n’ayant pas été enregistré et n’ayant pas été envoyé en lettre recommandée AR au promettant; il en veut pour preuve que c’est lui qui a versé le complément d’indemnité d’immobilisation à hauteur de 40'000 euros et que c’est lui qui est désigné comme acquéreur dans les avenants de prorogation du 9 janvier 2023; il pose la question de savoir ce qu’il adviendra de la somme de 40'000 euros s’il était admis qu’il n’avait pas qualité à agir.

Il rappelle qu’à peine de nullité, les actes de substitution devaient être enregistrés, que le notaire atteste de leur non enregistrement de sorte qu’ils se trouvent privés d’effet .

Il affirme encore que bien que la société France Invest n’ait pas formellement renoncé à la substitution par l’exercice de son droit de rétractation, elle n’a jamais agi en ses lieux et places; il ajoute que l’avenant du 9 janvier 2023, dont il prouve désormais qu’il est signé par lui, ce que les intimés ne contestent pas, traduit incontestablement l’intention des parties de maintenir les relations contractuelles et atteste de la conscience commune de l’abandon de l’acte de substitution.

Vu les conclusions de [G] [J], [C] [J], [P] [O], [D] [K], [F] [K], [W] [K], en date du 28 février 2025, demandant de :

' confirmer la décision déférée,

' condamner Monsieur [E] à leur verser la somme de 12'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2000 euros à chacun ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Ils font essentiellement valoir que les consorts [J] et les consorts [K], respectivement propriétaires du rez-de-chaussée et du premier étage constituant un bien immobilier situé à [Localité 12], ont passé une promesse de vente avec Monsieur [E] devant expirer le 9 janvier 2023 ; que dans cette promesse de vente, Monsieur [E] avait prévu qu’il ne recourrait pas à un prêt et qu’il n’y avait aucune condition suspensive stipulée de ce chef ; que le délai qui lui était imposé pour verser les indemnités d’immobilisation de 40'000 euros et 30'000 euros n’a pas été respecté et qu’à l’expiration du délai prévu pour réitérer la vente, des avenants de prorogation ont été signés fixant un nouveau délai expirant au 15 février 2023 ; que ces avenants visent l’indemnité d’immobilisation déjà versée par la société France invest et prévoient un complément à verser aux termes des présentes de 20'000 euros pour chaque promesse de vente; qu’après l’épisode de la chute de l’arbre, ils ont refusé la nouvelle prolongation qui leur était demandée et qui était, en réalité, motivée par les démarches de Monsieur [E] pour obtenir un prêt, alors qu’à l’origine, cette condition n’avait pas été prévue ; que les actes de substitution signés le 22 octobre 2022 au profit de la société France Invest sont clairs, qu’il n’y a pas eu de rétractation, ni de résiliation de cet engagement de substitution; qu’il n’y a pas eu, non plus, de renonciation formelle tacite de la société France Invest à cette substitution et que c’est donc elle qui a réglé les deux indemnités d’immobilisation de 40'000 euros et de 30'000 euros; que la société France Invest est ainsi subrogée dans les droits et actions à l’encontre des vendeurs; que Monsieur [E] n’a plus qualité à demander la vente forcée à son profit ; que l’avenant de prorogation signé n’a eu aucun effet sur cette situation; que les vendeurs sont tiers dans la relation de substitution et que M [E] ne démontre pas avoir remboursé la société les 70 000 euros versés par elle; qu’ils ont refusé de participer aux opérations financières douteuses de M [E] ; que M [E] a agi par fraude et tromperie car il savait que les actes de substitution étaient nuls et qu’il n’a donc pas d’intérêt légitime à agir.

L’ordonnance de clôture a été initialement prise le 18 février 2025.

Les parties se sont mises d’accord avant l’ouverture des débats pour admettre l’ensemble des écritures notifiées et il a été procédé à la révocation de la clôture.

La nouvelle clôture a été fixée au 3 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Par deux actes authentiques du 18 octobre 2022, les consorts [J], d’une part, et les consorts [K], d’autre part, ont respectivement conclu une promesse de vente de leurs appartements sis à [Localité 11], au prix, pour l’un, de 750 000 euros et pour l’autre, de 1 300 000 euros, au bénéfice de M [E], y désigné comme bénéficiaire, celui-ci devant s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation de 30 000 euros pour le première promesse et de 40 000 euros pour la seconde.

Ces deux actes contiennent, chacun, une faculté de substitution et deux actes de ce chef ont, ensuite, été établis le 25 octobre 2022, M [E] se substituant la société France Invest en qualité de bénéficiaire pour chacune des deux promesses.

Les indemnités prévues aux promesses ont été versées entre les mains du notaire par la société France Invest le 16 novembre 2022.

Deux actes de prorogation de chacune des promesses sont, enfin, signés le 9 janvier 2023 par les vendeurs et par M [E], fixant un nouveau délai de signature au 15 février 2023.

La présente action a été introduite par M [E] qui demande à voir déclarer la vente parfaite à son égard.

Sur l’irrecevabilité à agir de ce chef qui lui a été opposée par les consorts [J] et [K] dans le cadre de l’incident ayant donné lieu à l’ordonnance déférée du juge de la mise en état, M [E] prétend qu’il est le seul co-contractant des promettants dès lors que la société France Invest aurait renoncé à se substituer à lui, malgré les actes de substitution signés par elle le 25 octobre 2022.

Ces actes sont ainsi rédigés:

« le substituant se substitue le substitué dans l’acquisition de l’immeuble sus désigné. En conséquence, le substituant déclare céder et transporter, sans autre garantie que celle de bénéficiaire de la promesse de vente sus analysée au profit du substitué, tous ses droits relatifs à l’acquisition de l’immeuble dont il s’agit, sans exception ni réserve, que lui dans les conditions qui y sont exprimées, ladite promesse de vente ce que ce dernier accepte.

Le substitué sera donc titulaire desdits droits, en jouira et les exercera si bon lui semble comme de bien lui appartenant à compter d’aujourd’hui.

À l’effet de quoi, le substituant subroge le substitué sans autre garantie que celle exprimée dans tous ses droits et actions contre le promettant résultant de ladite promesse de vente.

Ladite substitution a lieu sans indemnité ainsi que les soussignés le déclarent. »

Ils prévoient qu’ils doivent être enregistrés dans les 10 jours à peine de nullité, le substitué s’engageant à requérir le notaire dépositaire d’un exemplaire original à l’enregistrer dans le délai.

Ils stipulent également que le promettant en sera averti par lettre recommandée avec accusé de réception.

M. [E] ajoute qu’il a signé, seul, les actes de prorogation le 9 janvier 2023 et il justifie avoir versé, en conséquence de ces actes, qu’il produit désormais signés des parties ( pièces 15) et que les intimés ne critiquent plus, la somme complémentaire de 40'000 euros.

Au soutien de sa prétention visant à voir juger qu’il a qualité et intérêt à agir, M. [E] invoque encore, en l’état des derniers débats, la nullité des actes de substitution motif pris de leur défaut d’enregistrement, ce qu’il démontre en produisant un courrier de maître [Y] en date du 26 février 2025 relatant qu’il n’a 'pas été requis par le substitué de procéder à l’enregistrement’ et que 'la substitution n’a pas fait l’objet dudit enregistrement'.

Cette nullité n’est pas contestée par les intimés qui au contraire, s’en prévalent pour conclure à la fraude que celui-ci aurait commise à leur encontre et pour lui dénier, en conséquence, tout intérêt légitime à agir.

Il résulte par ailleurs des écritures prises par les consorts [V] qu’ils ne contestent pas la conclusion entre eux-mêmes et M. [E], à la date du 9 janvier 2023, des actes de prorogation des deux promesses, étant de ce chef souligné qu’ils les ont acceptés dans les termes de leur rédaction, laquelle désigne donc M. [E] comme leur co-contractant et ne vise que la promesse du 18 octobre 2022 conclue par 'les parties', alors pourtant qu’ils connaissent la substitution formalisée au bénéfice de la société France Invest depuis au moins le 29 novembre 2022 (cf. le mail de leur notaire à cette date à l’attention de Me [Y]) ainsi que le fait que les premières indemnités d’immobilisation ont été versées par ladite société.

La nullité, invoquée, des actes de substitution n’étant ainsi pas contestée, il en résulte que le co-contractant des consorts [J] et [K] dans le cadre des ventes litigieuses est M. [E] avec lequel seul, ils ont, ensuite, accepté de conclure, dans les conditions ci-dessus rappelées, les actes de prorogation de délai des promesses, d’où il résulte que M. [E] justifie ainsi suffisamment à la fois de sa qualité et de son intérêt à agir, étant rappelé que les actes de prorogation prévoyaient l’obligation pour « le bénéficiaire » de verser, au plus tard le 13 janvier 2023, un complément d’indemnité de 20'000 euros, somme qui viendrait 'en déduction du paiement du prix de vente’ et qu’il établit s’en être, lui-même, effectivement acquitté pour chacune des deux promesses.

Il est, enfin, opposé à M. [E] que son intérêt à agir ne serait pas légitime, les intimés faisant de ce chef état de sa fraude motif pris de ce qu’il connaissait la nullité des actes de substitution au jour des paiements des indemnités d’immobilisation en novembre 2022 et également au jour de leur communication à maître [I] [S] et qu’il aurait ainsi fait croire aux promettants à une substitution en réalité dépourvue d’effet avec le seul objectif de les empêcher de vendre leurs biens à des tiers.

Cette fraude n’est cependant nullement avérée dès lors que la cause invoquée de la nullité des actes de substitution ne relevait contractuellement pas de l’initiative de M. [E] et que rien ne démontre qu’au cours de ce mois de novembre 2022, il savait qu’il n’ avait pas été satisfait à l’enregistrement requis qui incombait à la société France Invest; enfin, que les promettants ont accepté, sans contestation, ni réserve, de signer, en janvier 2023, un acte de prorogation désignant M [E] comme leur co-contractant agissant en son nom et ce après que le conseil de M [E] ait écrit au notaire des vendeurs le 6 janvier 2023 que 'M [E] reste bénéficiaire des promesses', ce qui démontre que les consorts [J] et [K] acceptaient alors, en connaissance de cause, le positionnement ainsi pris de M [E] en qualité d’acquéreur .

L’ordonnance sera, en conséquence, infirmée, M [E] étant jugé recevable en son action.

Le sort des dépens et des demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile sera réservé pour être joint au fond.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau :

Déclare M. [A] [E] recevable en son action,

Dit que le sort des dépens et des demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile sera réservé pour être joint au fond.

LE GREFFIER LE PRESIDENT