RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° /2025, 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03180 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFHTK

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 janvier 2022 – tribunal judiciaire de Paris- RG n° 15/15925

APPELANT

Monsieur [S] [D]

[Adresse 21]

[Localité 13]

Représenté par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Georges DEMIDOFF, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Compagnie d’assurance GENERALI IARD en sa qualité d’assureur de la société NORMANDIE RÉNOVATION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentée par M^e Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Céline DELAGNEAU, avocat au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société CO INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par M^e Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS, toque : D0125, substitué à l’audience par M^e Anaïs LAIR, avocat au barreau de PARIS

Société CO INVEST agissant sous la dénomination commerciale MY FLAT IN [Localité 23], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

S.A. GENERALI IARD en sa qualité d’assureur de la société [T] [F], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 17]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Ayant pour avocat plaidant M^e Michel BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Lyne HAIGAR, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. PAZ WIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 18]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier HODE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Françoise LUC JOHNS, avocat au barreau de PARIS

S.A. MAAF ASSURANCES en qualité d’assureur de la société PAZ WIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 22]

[Localité 19]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier HODE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Françoise LUC JOHNS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Viviane Szlamovicz dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 20 décembre 2024, prorogé au 10 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Laura TARDY, conseillère faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [B] [R], Mme [O] [U], Mme [A] [X], M. [M] [R], Mme [I] [Y], Mme [E] [R] et M. [J] [U] sont propriétaires indivis de locaux à usage commercial, donnés à bail à la société [T] [F], situés au rez-de-chaussée de l’immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 24].

M. [D] est propriétaire au 1er étage du même immeuble d’un appartement acquis le 9 juin 2010 de la société Dauver, mis en location au bénéfice de la société Co Invest, exerçant sous l’enseigne commerciale " My flat in [Localité 23] ", assurée par la société Allianz, en vue de sa mise en sous-location après réalisation de travaux de restructuration par sa division en studios et de rénovation.

La réalisation des travaux a été confiée à la société Normandie Rénovation, assurée par la société Generali, qui a sous-traité le lot « plomberie » à la société Paz Wil, assurée par la société MAAF.

Plusieurs sinistres par dégâts des eaux sont survenus postérieurement aux travaux réalisés dans l’appartement de M. [D], dont celui du 11 juin 2013 ayant provoqué l’effondrement d’une partie du faux plafond du local qu’il surplombait, exploité par la société [T] [F], à la suite duquel un arrêté de péril a été pris le 13 juin 2013.

Le 7 août 2013, une mesure d’expertise a été ordonnée avec désignation de M. [K] à cette fin.

Par ordonnances des 16, 31 octobre et 20 novembre 2013, les opérations d’expertise ont été rendues communes aux sociétés Co Invest, Normandie Rénovation et Paz Wil, ainsi qu’à leurs assureurs respectifs les sociétés Allianz (la société Allianz), Generali et MAAF assurances (la MAAF).

Le 31 août 2015, l’expert désigné a déposé son rapport.

Le 28 septembre 2015, Mme [B] [R], Mme [O] [U], Mme [A] [X], M. [M] [R], Mme [I] [Y], Mme [E] [R] et M. [J] [U] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris M. [D] et son assureur, la société Allianz, la société Co Invest et son assureur, la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur, la société Generali, ainsi que la société Paz Wil et son assureur, la MAAF, en responsabilité et réparation.

Le 22 juin 2016, M. [D] a assigné en intervention forcée et en garantie M. [V], en sa qualité de liquidateur amiable de la société Normandie Rénovation.

Le 7 janvier 2016, la société Generali lARD ès qualités d’assureur de la société [T] [F] a assigné la société Co Invest, la société Allianz, la société Generali lard, la société Paz Wil, la société MAAF, la société Allianz, assureur de M. [D] et M. [D].

Les 29 et 30 août 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Montfort et Bon, a attrait M. [D], la société Co Invest, la société Normandie Rénovation, la société Allianz en qualité d’assureur de M. [D], la société Allianz, venant aux droits de la société Gan Eurocourtage, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la société Generali, la MAAF assureur de la société Paz Wil, la société Allianz en qualité d’assureur de la société Co Invest, ainsi que M. [V].

Le 22 novembre 2019, Mme [B] [R], Mme [O] [U], Mme [A] [X], M. [M] [R], Mme [I] [Y], Mme [E] [R] et M. [J] [U], le syndicat des copropriétaires et M. [D] ont régularisé un protocole d’accord transactionnel, aux termes duquel M. [D] est subrogé dans les droits et actions des demandeurs initiaux.

Par ordonnance du 5 mars 2020, le juge de la mise en état a constaté le caractère parfait du désistement partiel de Mme [B] [R], Mme [O] [U], Mme [A] [X], M. [M] [R], Mme [I] [Y], Mme [E] [R] et M. [J] [U] ainsi que du syndicat des copropriétaires de l’instance engagée à l’encontre de M. [D].

Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la société Co Invest et par M. [V] ;

Déclare irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) à l’encontre de la société Allianz ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires, venant aux droits de la société Gan Eurocourtage ;

Déclare M. [D] recevable à agir à l’encontre de la société Co Invest et de M. [V] en qualité de subrogé dans les droits de l’indivision [H] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] ;

Rejette la demande de M. [D] de mise en cause de la responsabilité personnelle de M. [V],

Déclare M. [D], la société Co Invest, la société Normandie Rénovation et la société Paz Wil responsables des désordres subis par la société [T] [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 23] [Adresse 15] ;

Condamne in solidum M. [D] et son assureur la société Allianz, la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali lard, la société Paz Wil et son assureur la société MAAF à payer à la société Generali ès qualités d’assureur de la société [T] [F] la somme de 247 355,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts,

Condamne in solidum la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali, la société Paz Wil et son assureur la société MAAF à payer à M. [D] la somme de 125 380,14 euros ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. [D] ;

Dit que dans les rapports entre eux, les condamnations in solidum prononcées à l’égard de la société Generali lARD ès qualités de la société [T] [F] et de M. [D] seront réparties à raison de :

—  50 % à la charge de la société Co Invest,

—  35 % à la charge de la société Normandie Rénovation,

—  15 % à la charge de la société Paz Wil,

Condamne la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali, la société Paz Wil et son assureur la MAAF à garantir M. [D] et son assureur la société Allianz des condamnations en paiement prononcées à leur encontre, chacune en proportion de leur part d’imputabilité et dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) ;

Condamne la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali ainsi que la société Paz Wil et son assureur la société MAAF à garantir la société Co Invest et son assureur la société Allianz, des condamnations en paiement prononcées à leur encontre, chacune en proportion de leur part d’imputabilité et dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) ;

Condamne la société Co Invest et son assureur la société Allianz ainsi que la société Paz Wil et son assureur la MAAF à garantir la société Normandie Rénovation ct son assureur la société Generali lARD, des condamnations en paiement prononcées à leur encontre, chacune en proportion de leur part d’imputabilité et dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) ;

Condamne la société Co Invest et son assureur la société Allianz ainsi que la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali à garantir la société Paz Wil et son assureur la MAAF, des condamnations en paiement prononcées à leur encontre, chacune en proportion de leur part d’imputabilité et dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) ;

Déboute la société Co Invest de sa demande reconventionnelle indemnitaire ;

Condamne in solidum M. [D] et son assureur la société Allianz, la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali IARD, la société Paz Wil et son assureur la MAAF à payer à la société Generali ès qualités d’assureur de la société [T] [F] une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des autres parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononce l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne in solidum M. [D] et son assureur la société Allianz, la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali, la société Paz Wil et son assureur la société MAAF aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date.

Par déclaration en date du 7 février 2022, M. [D] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour (n° RG 22/3180) :

— la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest,

— la société Co Invest,

— la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation,

— la société Paz Wil,

— la MAAF.

Par déclaration d’appel en date du 18 février 2022, la société Allianz a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour (n° RG 22/04040) :

— M. [D],

— la société Co Invest,

— la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation,

— la société Generali, en qualité d’assureur de la société [T] [F],

— la société Paz Wil,

— la MAAF.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le conseiller de la mise en état a joint les deux instances sous le n° RG 22/03180.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, M. [D] demande à la cour de :

Déclarer la société Allianz, ès qualités d’assureur de la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " mal fondée en son appel principal et incident et l’en débouter ;

En conséquence,

Débouter la société Allianz, ès qualités d’assureur de la société Co Invest " My flat in [Localité 23] ", de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. [D] ;

Déclarer la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " mal fondée en son appel incident et l’en débouter ;

En conséquence,

Débouter la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. [D] ;

Déclarer les sociétés MAAF, ès qualités d’assureur de la société Paz Wil, et Paz Wil mal fondées en leur appel incident et les en débouter ;

En conséquence,

Débouter les sociétés MAAF, ès qualités d’assureur de la société Paz Wil, et la société Paz Wil de toutes leurs demandes formées à l’encontre de M. [D] ;

Déclarer la société Generali, ès qualités d’assureur de la société Normandie Rénovation mal fondée en son appel incident ;

En conséquence,

Débouter la société Generali, ès qualités d’assureur de la société Normandie Rénovation, de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. [D] ;

Déclarer recevable M. [D] en sa demande de débouté à l’encontre de la société Generali, ès qualités d’assureur de la société [T] [F], et la débouter de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Recevoir M. [D] en son appel principal et incident,

L’y dire bien fondé et y faisant droit,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 janvier 2022, en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes indemnitaires de M. [D] et l’a de ce fait débouté de ses demandes tendant à voir :

Condamner in solidum la Société Co Invest " My flat in [Localité 23] " et son assureur, la société Allianz, à payer à M. [D] la somme de 161 856,46 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de son appartement, cette somme incluant les coûts afférents à la réfection du lot plomberie ;

Condamner la société Paz Wil et son assureur, la MAAF, ainsi que la société Generali, assureur de la société Normandie Rénovation, in solidum avec la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " et son assureur, Allianz, à payer à M. [D] la somme de 36 066,28 euros, au titre des coûts afférents à la réfection du lot « plomberie » ;

Condamner in solidum La société Co Invest " My flat in [Localité 23] " et son assureur, Allianz, la société Paz Wil et son assureur, la MAAF, la société Generali, assureur de la société Normandie Rénovation, à payer à M. [D] la somme de 364 145 euros au titre de la perte de loyers ;

Condamner la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " à payer à M. [D] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble occasionné à titre personnel ;

Confirmer ledit jugement pour le surplus, notamment en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali, la société Paz Wil et son assureur la société MAAF à payer à M. [D] la somme de 125 380,14 euros ;

— condamné la société Co Invest et son assureur la société Allianz, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali, la société Paz Wil et son assureur la société MAAF à garantir M. [D] et son assureur la société Allianz des condamnations en paiement prononcées à leur encontre, chacune en proportion de leur part d’imputabilité et dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) ;

Statuant à nouveau sur l’appel principal et incident de M. [D] ;

Condamner in solidum la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " et son assureur, la société Allianz, à payer à M. [D] la somme de 161 856,46 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de son appartement, cette somme incluant les coûts afférents à la réfection du lot plomberie ;

Condamner la société Paz Wil et son assureur, la MAAF, ainsi que la société Generali, assureur de la société Normandie Rénovation, in solidum avec la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " et son assureur, Allianz, à payer à M. [D] la somme de 36 066,28 euros, au titre des coûts afférents à la réfection du lot « plomberie » ;

Condamner in solidum la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " et son assureur, Allianz, la société Paz Wil et son assureur, la MAAF, ainsi que la société Generali, assureur de la société Normandie Rénovation, à payer à M. [D] la somme de 364 145 euros au titre de la perte de loyers ;

Condamner la société Co Invest " My flat in [Localité 23] " à payer à M. [D] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble occasionné à titre personnel ;

Débouter la société Generali, en sa qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, de toute demande formée à l’encontre de M. [D] ;

Condamner tout succombant à payer à M. [D] la somme de 60 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Domain, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024 la société Allianz demande à la cour de :

Juger la société Allianz recevable et bien fondée en son appel incident ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 6 janvier 2022 en ses dispositions dénoncées dans le cadre de la déclaration d’appel du 18 février 2022 et en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la société Allianz ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. [D] au titre de :

— la somme de 161 856,46 euros au titre des travaux de remise en état des appartements,

— la somme de 36 066,28 euros au titre des travaux relatifs au lot « plomberie »,

— la somme 364 145 euros au titre de la perte de loyers,

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble occasionné à titre personnel.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

Juger que les garanties souscrites par la société Co Invest auprès de la société Allianz ne sont pas mobilisables ;

Rejeter l’intégralité des demandes formées par M. [D] à savoir :

— la somme de 161 856,46 euros au titre des travaux de remise en état des appartements,

— la somme de 36 066,28 euros au titre des travaux relatifs au lot plomberie,

— la somme 364 145 euros au titre de la perte de loyers,

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble occasionné à titre personnel.

Débouter toutes parties de l’intégralité de leurs demandes et appels en garantie formés à l’encontre de la société Allianz ;

Prononcer la mise hors de cause de la société Allianz ;

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la société Generali assureur de la société Normandie Rénovation, la société Paz Wil et la société MAAF, assureur de la société Paz Wil, à relever et garantir indemne la société Allianz de toutes les condamnations, en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas rejeté la société Generali assureur de [T] [F] de sa demande de condamnation au versement de la somme de 247 355,85 euros et limiter le préjudice financier et matériel de la société Generali, es qualité d’assureur de la société [T] [F] à la somme de 191 819 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas débouté M. [D] de ses demandes de condamnation au versement de la somme de 45 380,14 euros au titre du préjudice subi par le syndicat, ou tout du moins réduire les frais sollicités au titre de l’article 700 à de plus justes proportions ;

Confirmer que la société Allianz est fondée à opposer l’application des plafonds et franchises stipulés au sein de la police souscrite par la société Co Invest ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum la société Generali, assureur de la société Normandie Rénovation ainsi que par la société Paz Wil et son assureur la société MAAF au paiement de la somme de 3 000 euros à la société Allianz, au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour assurer la présente procédure, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Thorrignac, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la société Generali, ès qualités d’assureur de la société [T] [F], demande à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et condamnations prononcées au profit de la société Generali en qualité d’assureur de la société [T] [F] ;

Condamner in solidum la société Co Invest, son assureur la société Allianz, l’assureur de la société Normandie Rénovation, qui a été radiée, la société Paz Wil, son assureur la MAAF, M. [D] et son assureur la société Allianz à verser à la société Generali en qualité d’assureur de la société [T] [F] la somme de 247 355,85 euros majorée des intérêts légaux capitalisés à compter de la date du jugement ;

Condamner les mêmes in solidum à verser à la société Generali en qualité d’assureur de la société [T] [F] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et dont distraction au profit de M^e Bellaiche, avocat sur son affirmation de droit ;

Déclarer irrecevable la demande de M. [D] visant au rejet des demandes la société Generali en qualité d’assureur de la société [T] [F] ;

Débouter toute partie de son appel incident visant à réformer ou infirmer les condamnations prononcées au profit de la société Generali en qualité’ d’assureur de la société [T] [F] ;

Y ajoutant :

Condamner in solidum la société Co Invest, son assureur la société Allianz, l’assureur de la société Normandie Rénovation, qui a été radiée, la société Paz Wil, son assureur la MAAF, M. [D] et son assureur la société Allianz à verser à la société Generali en qualité d’assureur de la société [T] [F] la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la société Generali ès qualités d’assureur de la société Normandie Rénovation, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes relatives au paiement des travaux de remise en état estimés à la somme de 161 856,46 euros ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes relatives au paiement des travaux de réfection des installations de plomberie estimés à la somme de 36 066,28 euros ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes relatives aux pertes de loyers chiffrées à la somme de 364 145 euros ;

Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré la société Generali recevable à opposer aux tiers, s’agissant de la garantie facultative dommages immatériels à la garantie obligatoire un plafond de 76 225 euros, outre une franchise d’un montant de 457 euros, auquel il convient d’ajouter 10 % du montant des dommages avec un maximum de 3 048 euros ;

Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a fait droit à l’appel en garantie formé par la société Generali, assureur de la société Normandie Rénovation à l’encontre de la société Co Invest, sous la garantie de son assureur la société Allianz, et de la société Paz Wil, sous la garantie de son assureur la MAAF ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Allianz à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de son assuré, la société Co Invest ;

A titre subsidiaire,

Condamner Allianz à garantir intégralement son assuré, la société Co Invest au titre du manquement à son devoir de conseil ;

Infirmer le jugement querellé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Normandie Rénovation à hauteur de 35 %, et

Statuant à nouveau :

Fixer la part de responsabilité de la société Normandie Rénovation à hauteur de 20 % du sinistre ;

Condamner in solidum les sociétés Co Invest et Paz Wil ainsi que leurs assureurs respectifs, les sociétés Allianz et MAAF, à garantir la société Generali, à hauteur de 80 % du montant total de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

Débouter toutes demandes formées à l’encontre de la société Generali, prise en sa qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation,

Condamner in solidum les succombants à payer à la société Generali la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, et dire qu’ils pourront être recouvrés directement par M^e Comolet, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2022, la MAAF et la société Paz Wil demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes relatives au paiement des travaux de remise en état estimés à la somme de 161 856,46 euros ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes relatives au paiement des travaux de réfection des installations de plomberie estimés à la somme de 36 066,28 euros,

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes relatives aux pertes de loyers chiffrées à la somme de 364 145 euros ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la MAAF en proportion de la part d’imputabilité de son assuré et dans ses limites contractuelles (plafonds et franchises) opposables erga omnes, la société Paz Wil étant intervenue en sous-traitance et ses garanties relevant donc du régime facultatif,

Confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à l’appel en garantie formé par la société Paz Wil et la MAAF à l’encontre de la société Co Invest, sous la garantie de son assureur la société Allianz et de la société Normandie Rénovation, sous la garantie de son assureur de la société Generali ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Allianz à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de son assuré, la société Co Invest ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Generali à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de son assuré, la société Normandie Rénovation ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Paz Wil à hauteur de 15% ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Fixer la part de responsabilité de la société Paz Wil à hauteur de 8 % du sinistre ;

Condamner in solidum les sociétés Co Invest et Normandie Rénovation, ainsi que leurs assureurs respectifs, les sociétés Allianz et Generali, à garantir la société Paz Wil et la MAAF, à hauteur de 92 % du montant total de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

Rejeter tous appels incidents dirigés contre les concluantes ;

Débouter toutes demandes formées à l’encontre des concluantes ;

Condamner in solidum tous succombants à payer aux concluantes la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2022, la société Co Invest demande à la cour de :

Recevoir la société Co Invest en ses présentes conclusions d’intimée et d’appel incident ;

L’y déclarer bien fondée ;

Y faisant droit,

Confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 15/15925) en ce qu’il a :

— rejeté les demandes formées par M. [D] au titre de :

— la somme de 161 856,46 euros au titre des travaux de remise en état des appartements ;

— la somme de 36 066,28 euros au titre des travaux relatifs au lot plomberie,

— la somme 364 145 euros au titre de la perte de loyers,

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble occasionné à titre personnel,

— condamné la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali ainsi que la société Paz Wil et son assureur la société MAAF à garantir la société Co Invest des condamnations en paiement prononcées à son encontre ;

— condamné la société Allianz à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de son assurée, la société Co Invest ;

Infirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 15/15925) en ce qu’il a :

— déclaré recevable M. [D] à agir à l’encontre de la société Co Invest en qualité de subrogé dans les droits de l’indivision [H] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1] ;

— déclaré responsable la société Co Invest des désordres subis par le syndicat du [Adresse 11] et la société [T] [F] ;

— condamné la société Co Invest in solidum avec les autres condamnés à verser à ces derniers la somme de 247 355,85 euros avec intérêts échus produisant eux-mêmes intérêt pour une année entière ;

— condamné la société Co Invest in solidum avec les autres condamnés à verser à M. [D] la somme de 125 380,14 euros ;

— dit que la société Co Invest devait supporter 50 % de ses sommes ;

— condamné la société Co Invest à garantir M. [D] et son assureur, la société Normandie Rénovation et son assureur ainsi que la société Paz Wil et son assureur dans les limites contractuelles (plafonds et franchises),

— débouté la société Co Invest de sa demande reconventionnelle indemnitaire,

— débouté la société Co Invest de ses autres demandes,

— condamné la société Co Invest au paiement de la somme de 8 000 euros au profit de la société Generali ès qualités d’assureur de la société [T] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau :

A titre principal :

Déclarer M. [D] irrecevable en raison du défaut d’intérêt à agir à solliciter la réparation des préjudices matériels ;

Relever l’absence de faute de la société Co Invest ;

Débouter toutes les parties de l’intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels en garantie dirigés contre elle ;

A titre subsidiaire :

Condamner in solidum la société d’assurance Allianz, la société Paz Wil et son assureur la MAAF, la société Normandie Rénovation et son assureur la société Generali à relever et garantir Co Invest de l’ensemble des condamnations susceptibles de lui échoir ;

Reconventionnellement

Condamner M. [D] à régler à la société Co Invest la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice commercial ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum les parties succombantes à verser à la société Co Invest la somme de 10 000 euros chacun au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [D] aux entiers dépens d’instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur l’irrecevabilité soulevée par la société Generali, en qualité d’assureur de la société [T] [F]

Moyens des parties

La société Generali expose que M. [D] a introduit dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives une demande visant à débouter la société Generali de toutes ses demandes à son encontre et donc d’infirmer le jugement sur ce point.

M. [D] expose que ses seules prétentions à l’encontre de la société Generali concernent une demande de rejet de la demande de la société Generali formée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’elle a conclu dès le 27 octobre 2022 au rejet de cette demande.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Au cas d’espèce, il n’apparaît pas des dernières conclusions notifiées par M. [D] le 25 septembre 2024 que ce dernier solliciterait l’infirmation des chefs du jugement relatifs à sa condamnation au profit de la société Generali, en qualité d’assureur de la société [T] [F] et la cour n’est donc pas saisie d’une telle demande.

Quant à la demande de M. [D] de voir rejeter la demande formée par la société [T] [F] à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société Generali n’établit pas qu’il s’agirait d’une nouvelle demande qui devrait être déclarée irrecevable au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Par conséquent il convient de rejeter la demande de la société Generali, en qualité d’assureur de la société [T] [F] de voir déclarer irrecevable la demande de M. [D] visant au rejet de ses demandes.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Co Invest de la demande formée à son encontre par M. [D]

Moyens des parties

La société Co Invest fait valoir qu’elle est tiers au protocole conclu entre M. [D] et le syndicat des copropriétaires ainsi que les membres de l’indivision [R] [U] et que par conséquent, M. [D] ne peut invoquer cette convention pour se prévaloir d’un transfert du droit d’agir.

M. [D] fait valoir que la subrogation est opposable aux tiers et donc à la société Co Invest, peu important que cette dernière n’ait pas été partie au protocole d’accord transactionnel.

Réponse de la cour

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, en relevant qu’en application des articles 1346-4 et 1346-5 du code civil, M. [D] avait qualité à agir, dès lors qu’il était subrogé dans les droits de l’indivision [R] [U] et du syndicat des copropriétaires.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la responsabilité de la société Co Invest

Le tribunal a retenu la responsabilité de la société Co Invest aux motifs suivants :

Elle a assumé une mission de maîtrise d’ouvrage de travaux ayant causé des désordres

Elle a manqué à son obligation de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention de M. [D] sur l’éventuelle nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires

En qualité de locataire, elle a manqué à son obligation de jouissance paisible

Moyens des parties

M. [D] soutient que la responsabilité de la société Co Invest doit être retenue en sa qualité de maître d’ouvrage délégué des travaux réalisés et en sa qualité de locataire tenue à une obligation de jouissance paisible des locaux loués.

Il soutient que le manquement de la société Co Invest à ses engagements contractuels est établi, par le rapport d’expertise, par la note d’honoraires qu’il a réglée à la société Co Invest, par le contrat de bail et par la présentation commerciale par cette dernière de son activité ainsi que par de précédentes décisions de justice ayant retenu que les travaux avaient été réalisés « sous la responsabilité de la société Co Invest ».

La société Generali, en qualité d’assureur de la société [T] [F], soutient que la société Co Invest a engagé sa responsabilité à son égard en sa qualité de maître d’ouvrage délégué, dès lors qu’elle a défini et piloté les travaux et que la non-conformité de ces derniers met en évidence qu’elle n’a pas pris les précautions nécessaires. Elle fait également valoir que la société Co Invest a engagé sa responsabilité en qualité de locataire des appartements.

La société Paz Wil et son assureur, la MAAF, soutiennent que la société Co Invest a commis une faute tant dans la préparation du projet (à défaut d’avoir obtenu les autorisations nécessaires) qu’en terme de suivi et de contrôle des travaux. Elles soulignent que M. [V], président de la société Co Invest, a reconnu lors des opérations d’expertise être pleinement responsable des choix réalisés pendant les travaux, l’expert considérant que l’absence de maîtrise d''uvre est de la responsabilité de la société Co Invest.

La société Co Invest conteste qu’il lui ait été confié par M. [D] une maîtrise d''uvre concernant les travaux, exposant que l’étude de faisabilité a été réalisée par le cabinet d’architecture Catt et la démolition et la rénovation par la société Normandie, qui a elle-même sous-traité les travaux à la société Paz Wil. Elle expose que sa seule mission était d’assurer l’achat de l’ameublement des lots. Elle souligne qu’elle n’était tenue à l’égard de M. [D], en sa qualité de preneur à bail, que de procéder à l’entretien courant de l’appartement et qu’elle a rempli cette obligation en procédant à des recherches de fuite le 11 septembre 2013 et en régularisant un constat amiable auprès du syndic.

Elle précise que M. [D] est l’auteur de la division de l’appartement.

Elle expose que le fait que M. [V] dispose de parts dans la société Normandie Rénovation ne saurait rendre responsable la société Co Invest des travaux réalisés par la société Normandie Rénovation.

Elle ajoute, quant à l’absence d’autorisation des travaux, qu’elle n’a pas initié ces travaux et que l’approbation de l’assemblée générale de copropriété n’était pas nécessaire s’agissant de travaux de redistribution intérieure d’une partie privative.

La société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest, soutient que si la qualité de la société Co Invest en qualité de maître d’ouvrage délégué était retenue, aucune faute au titre de cette mission ne saurait lui être reprochée dès lors que la société Co Invest n’est pas un professionnel de la construction et que seul l’entrepreneur peut être tenu pour responsable de l’absence de maîtrise d''uvre.

Réponse de la cour

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’occurrence en raison de la date du marché, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1147 du même code, également dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage (Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963).

Au cas d’espèce, pour caractériser le contenu de l’engagement contractuel de la société Co Invest à l’égard de M. [D], les premiers juges ont justement relevé la note d’honoraire, jointe au contrat de bail et émise par la société Co Invest le 9 juin 2010 à l’attention de M. [D], pour un montant de 46 644 euros avec le libellé « maîtrise d’ouvrage et d’ameublement ». Il convient d’ajouter que la société Co Invest a également le même jour établi un document à l’attention de M. [D] intitulé " appel de fonds/ameublement : ameublement intégral de 4 appartements sis [Adresse 10] " sollicitant le paiement d’une somme de 90 000 euros, suite à un devis.

Ils ont également justement conclu, suite à l’analyse du site internet et de la brochure commerciale de la société Co Invest et conformément aux conclusions de l’expert, que ces éléments confirmaient que la société Co Invest avait assuré dans l’intérêt de M. [D] une mission de maîtrise d’ouvrage concernant les travaux litigieux.

Il convient d’observer également que le contrat de bail stipule que " dans le cas où la rénovation de l’appartement a été intégralement réalisée par la SARL Normandie Rénovation sous la responsabilité de la SAS My Flat in [Localité 23], le bailleur donne pouvoir au locataire afin d’actionner la responsabilité décennale de la SARL Normandie Rénovation le cas échéant ", ce qui tend à conforter le rôle de la société Co Invest dans la réalisation des travaux, qui ne saurait se limiter au choix de l’ameublement ainsi qu’elle l’allègue.

L’allégation de la société Co Invest selon laquelle M. [D] aurait été l’unique instigateur des travaux de redistribution de l’appartement n’est confortée par aucun élément de preuve, de même que le fait que M. [D] ne serait pas profane dans le domaine de l’immobilier, affirmation dont la société Co Invest ne tire au demeurant aucune conséquence juridique.

Il résulte du rapport d’expertise que la société Normandie rénovation a exécuté des ouvrages non conformes ou inachevés, notamment des pièces humides sans étanchéité et que la société Paz Wil en qualité de sous-traitante pour le lot plomberie a exécuté des ouvrages non conformes aux règles de l’art, notamment des écoulements mécanisés repris sans autorisation sur une colonne de chute déjà saturée.

La société Co Invest, en sa qualité de maître d’ouvrage déléguée, et eu égard aux engagements contractés à l’égard de M. [D], aurait dû s’assurer de l’intervention d’un maître d''uvre pour suivre les travaux et a commis une faute en validant la définition des ouvrages et des commandes non conformes aux règles de l’art.

La société Co Invest a par conséquent engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. [D] et délictuelle à l’égard de la société [T] [F] et du syndicat des copropriétaires.

Elle a également manqué à ses obligations de locataire, dès lors qu’elle a entrepris des travaux ayant causé des désordres et qu’elle n’a ainsi pas respecté son obligation de jouissance paisible.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré la société Co Invest responsable des désordres subis par la société [T] [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24].

Sur les garanties des assureurs

A/ Sur la garantie d’Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest

Moyens des parties

La société Allianz expose que l’activité de maîtrise d''uvre est exclue de la police d’assurance ainsi que celle d’administrateur de biens, activité exercée par la société Co Invest dès lors qu’elle sous-loue des locaux appartenant à M. [D] après y avoir réalisé des travaux de réhabilitation. Elle ajoute que les garanties sont également exclues dès lors que les dommages ont pour cause des infiltrations et dégâts des eaux.

Elle fait enfin valoir que l’activité déclarée au contrat ne correspond pas à la nature de l’intervention effective de la société Co Invest, soutenant que cette dernière n’est couverte que dans son activité de « marchand de biens ». Elle observe que la société Co Invest n’est pas intervenue en qualité de marchand de biens ni en qualité de promoteur mais en qualité de maître d’ouvrage délégué, activité non couverte par la garantie.

M. [D] fait valoir que la société Co Invest a exercé une activité d’intermédiation ayant pour objet l’achat par M. [D] d’un bien immobilier et sa restructuration par le biais de travaux importants et que cette activité est assimilable à celle d’un marchand de biens au sens de l’article 35 du CGI.

Il expose que l’activité assurée est non seulement celle de marchand de biens, mais également celles de promoteur et de maître d’ouvrage.

Il souligne que l’exclusion des dommages survenus par l’action de l’eau ne concerne que les désordres affectant les locaux occupés par l’assuré, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, soutient que la société Co Invest est garantie au titre de ses activités de promoteur et maître d’ouvrage et que la qualité de marchand de bien n’est pas définie par la police d’assurance. Elle soutient, à titre subsidiaire, que la société Allianz engage sa responsabilité délictuelle, du fait du manquement à son obligation d’information, de conseil et de loyauté vis-à-vis de son assuré, dès lors qu’elle a fait souscrire à son assurée, qui avait déclaré une activité de marchand de biens, une police couvrant le promoteur et maître d’ouvrage qui ne se serait jamais mobilisable.

Quant à la clause d’exclusion des dommages causés par l’action de l’eau, elle fait valoir que cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que c’est la garantie de la responsabilité civile professionnelle de la société Co Invest qui est recherchée et non la garantie dommages qui pourraient affecter ses bureaux.

Les sociétés Paz Wil et MAAF soutiennent que la société Co Invest est garantie au titre de ses activités de promoteur et maître d’ouvrage et professions assimilées et non uniquement en cas d’activité de marchand de biens. Elles précisent que cette activité n’est pas définie dans la police, qu’en cas de doute, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé et que le contrat d’assurance doit s’interpréter en faveur de l’assuré en cas d’ambiguïté des termes.

La société Generali, en qualité d’assureur de la société [T] [F], s’associe aux moyens des autres parties critiquant la position de non-garantie de la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest, précisant que l’activité de la société Co Invest en qualité de maître d’ouvrage rentre dans le champ des garanties et que les clauses d’exclusion invoquées par la société Allianz n’ont pas vocation à s’appliquer compte-tenu de la responsabilité civile de la société Co Invest en sa qualité de maître de l’ouvrage.

Réponse de la cour

La société Co Invest a souscrit auprès de la société Allianz une police intitulée « assurance des maîtres d’ouvrage, promoteurs et professions assimilées ». Parmi les garanties souscrites figure « la responsabilité civile générale du promoteur et/ou du maître d’ouvrage ».

Elle a déclaré agir en qualité de « marchand de biens ».

Or cette activité implique nécessairement l’acquisition et la revente de biens immobiliers ainsi que le rappelle l’objet de la société Co Invest tel qu’il figure dans les statuts puisqu’il est indiqué « la société a pour objet, en France et à l’étranger, l’achat et la vente de tous biens mobiliers et immobiliers dans le cadre d’une activité de marchand de biens ».

Ces opérations d’acquisition et de vente permettent de distinguer le marchand de biens des autres opérateurs immobiliers en ce qui concerne le régime fiscal qui leur est applicable.

Si l’article 35 du code général des impôts dresse une liste des activités exercées par les personnes physiques, ayant le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, parmi lesquelles figurent aussi bien le marchand de biens que l’intermédiaire pour l’achat ou la vente de biens, il ne peut en être déduit que l’on pourrait qualifier de marchand de biens, un simple intermédiaire dans une opération immobilière.

Au cas d’espèce, la société Co Invest n’a pas agi dans le cadre de son activité de marchand de biens puisqu’elle n’a pas acquis la propriété du bien litigieux.

La description des risques encourus n’apparaît pas en contradiction avec cette activité déclarée dès lors que les activités d’un promoteur peuvent être garanties lorsqu’elles s’exercent dans le cadre d’une activité de marchand de biens, c’est-à-dire lorsque le promoteur est le maître d’ouvrage d’une opération de construction en vue de la vente.

Par conséquent la société Allianz s’oppose à juste titre à la mobilisation des garanties souscrites par la société Co Invest.

L’assureur n’était pas tenu de vérifier l’exactitude des déclarations de l’assuré sur ses activités déclarées (3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-19.626).

Au cas d’espèce, la société Co Invest a déclaré exercer une activité de marchand de biens qui n’est pas incompatible avec la qualification de maître d’ouvrage ou de promoteur et dans le cadre de laquelle la police souscrite par la société Co Invest peut être mobilisée dès lors qu’il s’agit d’une opération d’acquisition et de vente de biens immobiliers.

Par conséquent la société Generali n’apporte pas la preuve que la société Allianz aurait failli à son obligation d’information, de conseil et de loyauté vis-à-vis de son assuré, de sorte qu’il ne peut être fait droit à ses demandes fondées, à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle de la société Allianz.

Le jugement sera donc infirmé des chefs de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest. Statuant à nouveau, la cour rejette les demandes de condamnation de la société Allianz, assureur de la société Co Invest.

B/ Sur les garanties de la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation et de la société Maaf en qualité d’assureur de la société Paz Wil

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au cas d’espèce, il résulte du dispositif du jugement du 6 janvier 2022 que la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, et la MAAF, en qualité d’assureur de la société Paz Wil, ont été condamnées « dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) ».

Aucune des parties ne sollicitant l’infirmation de ces chefs du dispositif et bien que les parties développent des moyens concernant ces chefs du dispositif du jugement et notamment que la société Co Invest conteste dans la partie « Discussion » de ses conclusions l’opposabilité du plafond de garantie par la société Generali, il convient de constater qu’aucune prétention à ce sujet n’est soumise à la cour.

Sur les demandes de M. [D] d’indemnisation de ses préjudices

Moyens des parties

M. [D] expose qu’il a fait réaliser un projet de travaux de suppression des studios et de remise de l’appartement en un seul tenant avec une installation de plomberie et d’évacuation des eaux conforme pour un budget total de 161 856,46 euros TTC et que ce projet a été validé par l’architecte de l’immeuble. Il indique que cette évaluation a été produite lors des opérations d’expertise et que les autres parties n’ont produit aucun devis alternatif.

Il soutient qu’il résulte des termes de l’acte de vente que le prix de vente a été négocié en tenant compte des travaux de remise en état du bien à prévoir.

Concernant les travaux de plomberie à hauteur de 36 066,28 euros, il expose que ces travaux ont été réalisés contre toutes les règles de l’art et que c’est pour cette raison que les évacuations des eaux usées et des eaux vannes, ainsi que l’étanchéité des pièces humides ont dû être reprises entièrement.

Il fait valoir que la perte de loyers est en relation directe avec l’état défectueux du réseau de plomberie et sanitaire, l’expert judiciaire ayant relevé que les non-conformités du réseau menaçaient de provoquer de nouveaux sinistres.

Il expose que la perte de loyers est évaluée sur la base d’une valeur locative équivalente au dernier loyer payé par la société Co Invest, soit 5 435 euros par mois pendant 67 mois, entre le 16 avril 2014 et le 25 novembre 2019, période pendant laquelle le bien était indisponible en raison de l’expertise judiciaire en cours (jusqu’au 31 août 2015), de l’opposition du syndicat des copropriétaires aux travaux et de l’absence de moyens pour les financer.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour trouble personnel, M. [D] souligne qu’il a dû s’impliquer personnellement et traiter directement les conséquences du sinistre, ce qui lui a occasionné une gêne considérable par rapport à son emploi du temps et ses engagements professionnels, cette gêne s’étant trouvée encore aggravée par le fait qu’il travaillait à l’étranger où il résidait la plus grande partie de son temps.

La société Co Invest fait valoir que la somme de 161 856,46 euros sollicitée par M. [D] au titre des travaux réparatoires correspond au coût d’une redistribution totale de l’appartement et par conséquent une amélioration du bien de M. [D].

Elle observe que M. [D] ayant vendu son appartement le 24 novembre 2019 en opérant une plus-value par rapport au prix initial, il ne peut justifier d’aucun hypothétique préjudice matériel. Quant à la perte de loyer prétendument subie, elle soutient que M. [D] ne rapporte pas la preuve de l’indisponibilité du bien pendant 67 mois ni qu’il n’aurait pas eu les moyens financiers pour avancer le coût des travaux de plomberie.

La société Paz Wil, la MAAF et la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie rénovation, soulignent que l’acte de vente litigieux met à la charge des nouveaux propriétaires les frais de la remise en état de l’appartement. Elles observent qu’il n’est pas démontré que le prix de vente aurait été minoré du fait des travaux de remise en état. Elles soulignent que cette situation résulte de travaux de réaménagement d’un appartement qui auraient dû être autorisés par le syndicat des copropriétaires. Elles ajoutent que l’expert n’a pas examiné le chiffrage transmis par M. [D], qu’il n’est pas établi que la somme de 161 856,46 euros correspondrait aux travaux de remise aux normes des installations de plomberie et que la somme de 36 066,28 euros résulte de travaux rendus nécessaires du fait de l’absence d’autorisation de la copropriété.

Concernant la perte alléguée de loyers, elles estiment que cette perte n’est causée que par la réalisation de travaux non autorisés par la copropriété et non par les infiltrations, M. [D] disposant des moyens nécessaires pour remettre en état les installations sanitaires et ne pouvant prétendre qu’il aurait fallu l’accord de l’expert pour effectuer ces travaux alors que l’expert a estimé ne pas être saisi de cette question.

Concernant le préjudice que M. [D] aurait subi à titre personnel, elles font valoir qu’il ne s’est pas déplacé aux réunions d’expertise, qu’il disposait des fonds nécessaires pour réaliser les travaux de remise en état et qu’il n’a procédé à aucune démarche auprès du syndicat des copropriétaires avant 2019.

Réponse de la cour

Si l’acte de vente précise que le prix a été négocié en fonction de l’état du bien vendu et qu’il est rappelé à l’acquéreur son obligation, soit de remettre le bien dans sa configuration d’un seul appartement, soit de diviser le lot conformément à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, soit d’obtenir une nouvelle autorisation du syndicat des copropriétaires, M. [D] ne rapporte cependant pas la preuve qu’il aurait subi, lors de cette vente, un préjudice financier en lien de causalité avec les fautes imputables à la société Co Invest, la société Normandie rénovation et la société Paz Wil.

Cette mention dans l’acte de vente ne permet en effet pas d’établir la preuve que les fautes commises par les intervenants au chantier et mises en exergue par l’expert, à savoir la non-conformité des travaux indépendamment de l’absence d’autorisation de la copropriété, dont M. [D] est exclusivement responsable, seraient à l’origine de la minoration du prix.

En outre le devis sur lequel M. [D] fonde sa demande d’indemnisation porte sur un réaménagement complet du bien litigieux en un seul appartement sans qu’il ne soit établi que ces travaux soient rendus nécessaires par les fautes imputables aux entreprises chargées des travaux initiaux défectueux. Il en est de même des travaux du lot plomberie inclus dans ce devis, qui sont liés à la remise en état initial de l’appartement, rendue nécessaire au regard de l’absence d’autorisation de la copropriété.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [D] au titre des travaux de remise en état de son appartement.

Concernant la perte de loyers, cette dernière résulte uniquement des difficultés rencontrées par M. [D] dans la réalisation de son projet immobilier qui consistait à bénéficier d’une plus-value de valeur locative en divisant en plusieurs appartements le lot qu’il avait acquis.

Or ces difficultés sont sans lien avec les fautes imputables aux intervenants chargés des travaux par M. [D].

Par ailleurs ce dernier ne prouve pas que les opérations d’expertise auraient été un obstacle à la réalisation de tels travaux, étant observé que l’expert a estimé qu’il n’avait pas à se prononcer sur les préjudices subis par M. [D].

Il ne peut davantage se prévaloir des difficultés à obtenir une autorisation de la copropriété quant aux travaux à réaliser alors qu’il est seul responsable de ces difficultés, liées à une modification de la structure de l’appartement et non aux malfaçons affectant les travaux.

Enfin il ne justifie pas qu’il aurait eu l’intention de réaliser les travaux strictement nécessaires pour remettre l’appartement dans un état susceptible de permettre sa mise en location tout en conservant sa structure initiale.

En effet dans son dire à l’expert du 11 mai 2015, le conseil de M. [D] transmet à l’expert le devis des travaux visant à supprimer la division de l’appartement en cinq studios et la remise en un seul tenant en précisant « ces travaux qui commenceront dans trois semaines, sauf avis contraire de votre part, seront entrepris ». Or, bien que l’expert n’ait pas émis d’avis s’opposant auxdits travaux, M. [D] ne les a pas réalisés.

En outre il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2018 qu’il a sollicité l’autorisation de diviser son lot en 3 lots, suite à une promesse de vente qu’il avait signée le 26 juillet 2018.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [D] d’indemnisation au titre de la perte des loyers.

Concernant le préjudice personnel allégué par M. [D], ce dernier n’apporte aucun élément probatoire à l’appui de son affirmation selon laquelle il aurait subi des tracas à titre personnel du fait de cette procédure, du fait d’une implication personnelle.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point, qui a rejeté sa demande.

Sur le partage de responsabilité

Moyens des parties

La société Co Invest soutient que les sociétés Normandie Rénovation et Paz Wil et leurs assureurs devraient la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre en application de l’article 1792 du code civil, tout en indiquant agir sur le fondement délictuel.

La société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, estime que la responsabilité de la société Co Invest devrait être retenue à hauteur de 60 % ou au moins à hauteur de 50 %. Elle affirme que seuls les travaux de plomberie sous-traités sont à l’origine du sinistre et que la société Normandie Rénovation ne doit être sanctionnée que pour l’absence de surveillance de son sous-traitant et l’absence d’étanchéité des pièces d’eau. Elle souligne que le reste de sa prestation n’est pas concerné par le sinistre et en déduit que sa part de responsabilité doit être fixée à 20 %.

La société Paz Wil et la MAAF sollicitent que soit entériné l’avis de l’expert qui avait évalué la part de responsabilité de la société Paz Wil à hauteur de 8 %.

Réponse de la cour

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1382 du code civil s’ils ne le sont pas, dans leurs rédactions antérieures à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La société Co Invest ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1792 du code civil à l’encontre de la société Paz Wil et de son assureur, dès lors qu’elle n’est pas liée contractuellement à la société Paz Wil et qu’elle ne peut fonder son action à son encontre que sur le fondement délictuel. Elle ne peut donc exercer son recours à leur encontre qu’à proportion de la part de responsabilité de la société Paz Wil.

L’expert a conclu que la responsabilité de la société Normandie Rénovation était engagée en ce que les pièces humides n’étaient pas étanches, cette prestation n’ayant pas été sous-traitée à la société Paz Wil et a retenu celle de la société Paz Wil en ce qu’elle avait repris des écoulements mécanisés sur une colonne de chute déjà saturée.

Le partage de responsabilité établi par l’expert entre la société Normandie Rénovation (42 %) et la société Paz Wil (8 %) ne peut être retenu dès lors qu’il est fondé sur le montant respectif de leur marché alors que la majeure partie du marché confié à la société Normandie Rénovation est sans lien avec les désordres litigieux.

Par conséquent il convient de confirmer le partage de responsabilité tel que retenu par les premiers juges, à savoir 35 % à la charge de la société Normandie Rénovation et 15 % à la charge de la société Paz Wil.

Quant à la part de responsabilité de la société Co Invest à hauteur de 50 %, elle apparaît justifiée au regard de l’importance des manquements contractuels qui lui sont imputés, à l’origine des désordres.

Le partage de responsabilité tel que fixé par le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Co Invest

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en rejetant les demandes indemnitaires de la société Co Invest, responsable des désordres et donc de son préjudice ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [D], partie succombante principale, sera condamné aux dépens et à payer à la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, la somme de 3000 euros et à la société Paz Wil et la MAAF assurance, ensemble, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation d’une part et la société Paz Will et la société MAAF, ensemble d’autre part, seront condamnées, chacune, à payer à la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest la somme de 3 000 euros.

Les autres demandes seront rejetées, étant observé que M. [D] et la société Co Invest ont tous deux été déboutés de leurs demandes d’infirmation.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de la société Generali IARD, en qualité d’assureur de la société [T] [F], de voir déclarer irrecevable la demande de M. [D] visant au rejet de ses demandes ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest ;

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette toutes les demandes formées à l’encontre de la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest ;

Dit que la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest, ne sera pas tenue au paiement des dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne aux dépens d’appel M. [D] ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [D] et le condamne à payer à :

la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, la somme de 3 000 euros

la société Paz Wil et la MAAF assurance, ensemble, la somme de 3 000 euros

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la société Generali, en qualité d’assureur de la société Normandie Rénovation, la société Paz Will et la société MAAF à payer à la société Allianz, en qualité d’assureur de la société Co Invest, la somme de 3 000 euros.

La greffière, La conseillère faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée,