COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N° 2025/287

Rôle N° RG 24/05641 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM65J

S.C.I. LES IRIS

C/

[T] [W]

Syndic. de copro. LES LUMIERES DE LA VILLE ([Localité 9])

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO

M^e Nassir TAGUELMINT

M^e Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de TOULON en date du 12 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00598.

APPELANTE

S.C.I. LES IRIS

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 11]

représentée par M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

Madame [T] [V] veuve [W]

demeurant [Adresse 7] et actuellement EPHAD [10] [Localité 3]

représentée par son fils M. [Y] [P], domicilié [Adresse 5] et ce suivant jugement d’habilitation Familiale Générale du tribunal judiciaire de Tarascon rendu le 16 décembre 2022

représentée par M^e Nassir TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES LUMIERES DE LA VILLE sis [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice la SAS SUD GESTION IMMOBILIER TOULON

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Les Iris est propriétaire d’un appartement situé au 3e étage de l’immeuble, organisé en copropriété, Les Lumières de la ville, sis [Adresse 7] à [Localité 9].

Au courant du mois de novembre 2021, elle a été informée par son locataire de la survenance d’infiltrations d’eau au plafond du séjour provenant de l’appartement situé au-dessus, appartenant à M. et Mme [W].

Alors que ces derniers déclaraient le sinistre auprès de la société anonyme (SA) GMF, leur assureur habitation, le syndic de copropriété a mandaté la société Azur Détection pour effectuer une recherche de fuite.

Cette dernière a déposé son rapport le 5 juillet 2022.

Estimant que toutes les démarches engagées envers M. et Mme [W], la SA GMF leur assureur, ou le syndicat des copropriétaires étaient restées vaines, les infiltrations réapparaissant de manière régulière au gré d’épisodes pluvieux, la SCI Les Iris a, suivant exploit délivré le 24 mars 2023, fait assigner Mme [T] [V], veuve [W], et le syndicat des copropriétaire de l’immeuble Les Lumières de la ville devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’obtenir, à titre principal leur condamnation à effectuer les travaux nécessaires sous astreinte et à lui payer la somme provisionnelle de 15 000 ' à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, elle a sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 12 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

dit n’y avoir lieu à référé ;

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

condamné la SCI Les Iris aux dépens.

Ce magistrat a ainsi retenu que :

l’origine des désordres n’étant pas parfaitement déterminée, en considérations des conclusions de la société Azur détection et des travaux effectués, il n’y avait pas lieu d’ordonner les travaux sollicités ;

la SCI Les Iris n’apportait aucun élément susceptible de caractériser la persistance des infiltrations malgré les travaux réalisés et ne démontrait pas le principe ni l’étendue du préjudice de jouissance qu’elle invoquait.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 30 avril 2024, la SCI Les Iris a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SCI Les Iris sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

désigne tel expert avec mission de :

venir sur les lieux litigieux ;

se faire faire remettre tout document utile au bon déroulement de sa mission ;

dire si les désordres allégués et décrits dans la présente assignation et dans les procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 26 octobre 2022, du 15 décembre 2023 et du 15 mars 2024 existent. Si oui les décrire, en déterminer leur nature, leur cause et leur origine ;

déterminer les travaux de reprise desdits désordres et en évaluer le coût ;

donner au tribunal tous les éléments techniques et de faits sur les préjudices qu’elle a subis ;

déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lumières de la ville de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamne in solidum Mme [T] [V] veuve [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lumières de la ville au paiement de la somme de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

condamne in solidum Mme [T] [V] veuve [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lumières de la ville au paiement de la somme de 2 500 ' sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en appel ;

condamne in solidum Mme [T] [V] veuve [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lumières de la ville aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lumières de la ville, représenté par son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et :

à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée :

ordonne sa mise hors de cause ;

déboute la SCI Les Iris de sa demande d’expertise judiciaire, en tant que dirigée à son encontre ;

à titre infiniment subsidiaire :

lui donne acte de ce qu’il formule les plus expresses protestations et réserves de recevabilité, de responsabilité, de garantie et plus généralement de fait et de droit, quant à la demande d’expertise formulée par la SCI Les Iris ;

ordonne que les frais d’expertise soient mis à la charge de la SCI Les Iris ;

en tout état de cause :

déboute tout concluant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

condamne la SCI Les Iris à lui payer la somme de 3 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel, outre entiers dépens de première instance et d’appel.

Régulièrement intimée, Mme [T] [V] veuve [W] a constitué avocat le 16 mai 2024. Elle n’a toutefois transmis aucune conclusion avant l’intervention de la clôture de l’affaire.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient, à titre liminaire, de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constate », « donner acte », « dire et/ou juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’instauration d’une mesure d’expertise in futurum :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Pour que le motif de l’action soit légitime au sens des dispositions de l’article 145 sus énoncées, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible.

Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, l’appelante produit un constat amiable de dégât des eaux en date du 9 novembre 2021 dans lequel est mentionné la présence d’infiltrations par la terrasse, affectant le bien appartenant à la SCI Les Iris situé au 3e étage de l’immeuble Les Lumières de la ville, sis [Adresse 7] à [Localité 9].

Selon le rapport de recherche des fuites établi le 5 juillet 2022, produit par le syndicat des copropriétaires, la SARL Azur Détection identifie les causes pouvant générées les infiltrations constatées au plafond de l’appartement de l’appelante comme étant dues aux :

« pare tempête bouché provoquant un débordement ;

défaut d’étanchéité entre le bâti et le châssis de la porte fenêtre ».

Conformément au devis établi le 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires indique que des travaux de remédiation ont été réalisés par la M. [R] [L] à la demande de Mme [T] [V] veuve [W]. Ledit devis vise ainsi les travaux suivants : « enlever l’ancien mastique autour de la baie vitrée ; refaire l’étanchéité avec le mastique autour de la baie vitrée ; jointer les plinthes du seuil de la baie vitrée ».

Dans le corps de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires reconnait ainsi que la calandrite du seuil de la porte fenêtre, qu’il désigne comme le siège des désordres, n’a pas été reprise par l’entrepreneur.

Contrairement toutefois à ce qu’indique le même syndicat en page 9 de ses dernières conclusions,cette analyse n’est pas partagée par l’appelante. A ce titre, la page 2 de la pièce n°1 de cette dernière, constituée par un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 15 mars 2024, ne fait ainsi aucune référence expresse à la calandrite comme siège des désordres.

Il ne s’évince pas davantage, avec l’évidence requise en référé, des éléments produits aux débats que ces désordres trouveraient leur siège au niveau de la fenêtre, partie privative au sens des stipulation du règlement de copropriété produit aux débats, de l’appartement de Mme [T] [V] veuve [W].

En revanche, il ressort du procès-verbal du 15 mars 2024, dressé postérieurement à l’intervention de l’ordonnance déférée, que les infiltrations se sont aggravées depuis les constats dressés par le même commissaire de justice et aux mêmes fins les 26 octobre 2022 et 15 décembre 2023.

Ainsi en dépit de la mauvaise qualité des planches photographiques annexées au constat du 15 mars 2024, non-produit en original, d’importantes traces d’infiltrations au plafond du logement apparaissent de manière non-équivoque, entrainant auréoles, cloques voire décrochage de la peinture recouvrant le plafond et les murs adjacents.

Dès lors, et en présence de la persistance, voire de l’aggravation, desdits désordres, dont la cause n’apparait pas établie, en l’état des éléments discutés, avec l’évidence requise en référé, il convient de constater que l’appelante justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sus énoncées. L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée de ce chef.

Partant, et dès lors qu’il appartiendra à l’expert désigné de rechercher les causes des désordres, le syndicat des copropriétaires ne saurait être, en l’état, mis hors de cause, étant par ailleurs observé que les plafonds séparatifs des appartements appartenant respectivement à la SCI Les Iris et à Mme [T] [V] veuve [W], possiblement affectés par les désordres constatés, constituent des parties communes, tel que cela résulte de la page 6 du règlement de copropriété versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande tendant à être mis hors de cause et l’expertise instaurée lui sera contradictoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d’expertise ordonnée au fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI Les Iris aux dépens de première instance.

Pour les mêmes raisons, la SCI Les Iris sera tenue aux dépens d’appel.

Dès lors que les dépens d’appel ont été mis à la charge de la SCI Les Iris, elle sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel non compris dans les dépens.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

condamné la SCI Les Iris aux dépens ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire confiée à Mme [O] [B], sise [Adresse 6] (tel. : [XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]/ courriel : [Courriel 8]) avec mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s’être fait remettre tous documents utiles à l’exécution de sa mission, communiquer tous renseignements à charge d’en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 9], en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire ;

2°) dire si le bien de la SCI Les Iris présente les désordres décrits dans les procès-verbaux de constat, établis par commissaire de justice des 26 octobre 2022, 15 décembre 2023 et 15 mars 2024 sont caractérisés ;

3°) dans l’affirmative, les décrire et en préciser l’origine en indiquant s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage et/ou le rendent impropre à sa destination ;

4°) décrire les travaux propres à remédier aux, désordres et malfaçons, en chiffrer le coût et évaluer leur délai d’exécution ;

5°) donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la SCI Les Iris et en proposer une évaluation chiffrée ;

6°) faire toutes observations d’ordre technique utiles à la solution du litige ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office ;

Dit que l’expertise sera organisée aux frais avancés de la SCI Les Iris qui devra consigner auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Toulon, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, une provision de 2 000 ' à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe de la cour avant le 15 décembre 2025, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Toulon ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Toulon en cas de difficultés ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lumières de la ville, pris en la personne de la SAS Sud gestion Gestion immobilier, son syndic en exercice, de sa demande tendant à être mis hors de cause ;

Déboute les parties de leur demande d’indemnité formée au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne la SCI Les Iris aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président