COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 115

N° RG 22/14332

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHRM

[G] [F]

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété

[C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Carole LAGARDERE

M^e Caroline FEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 30 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01015.

APPELANT

Monsieur [G] [F]

né le 02 Mai 1951 à [Localité 4] (21), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Carole LAGARDERE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même pris en la personne de son gérant en exercice y domicilié audit siège

représentée par M^e Caroline FEL, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le présidente empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 7 février 2020, Monsieur [G] [F], propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 2] à [Localité 6], a assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la société C’PANTEL IMMO, à comparaître devant le tribunal judiciaire de cette ville aux fins d’entendre :

— annuler l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires tenue le 27 novembre 2019,

— subsidiairement, annuler la résolution n° 5 votée au cours de cette assemblée,

— en tout état de cause, condamner le syndic à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de l’ensemble de ces prétentions et réclamé paiement de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 30 juin 2022, le tribunal a :

— débouté M. [G] [F] de ses demandes dirigées contre le syndicat,

— déclaré irrecevable sa demande dirigée contre le syndic, faute de l’avoir appelé en cause,

— débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle,

— et condamné le demandeur aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [F], qui a reçu signification de cette décision le 28 septembre 2022, a interjeté appel par déclaration enregistrée le 27 octobre 2022.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 janvier 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle formée par le syndicat, et statuant à nouveau :

— d’annuler l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires tenue le 27 novembre 2019,

— subsidiairement, d’annuler la résolution n° 5 votée au cours de cette assemblée,

— en tout état ce cause, de juger que le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité,

— de condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société C’PANTEL IMMO, à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— de condamner le syndicat aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de dire qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions en réplique notifiées le 8 mars 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société C’PANTEL IMMO, poursuit la confirmation de la décision déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, qu’il réitère à hauteur de la somme de 10.000 euros. Il réclame en sus 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 novembre 2019 :

1) Sur le premier moyen fondé sur l’absence de signature du procès-verbal :

Selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il doit établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivants, par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.

Il est admis que le syndic peut valablement notifier aux copropriétaires une copie certifiée conforme à l’original mentionnant les noms des signataires.

La sincérité de ce document étant cependant contestée, l’intimé a produit devant la cour une copie de l’original du procès-verbal rédigé de manière manuscrite en cours de séance et classé au registre des délibérations, sur lequel figurent les signatures du président Madame [W] et du secrétaire Monsieur [H], étant précisé que l’assemblée n’avait désigné aucun scrutateur.

La comparaison entre les deux documents fait apparaître que la copie notifiée à l’appelant est en tous points conforme à l’original, de sorte que ce premier moyen doit être rejeté.

2) Sur le second moyen fondé sur l’absence de notification des documents exigés pour la validité des décisions de l’assemblée :

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce la liste des documents qui doivent être notifiés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité des décisions de l’assemblée.

A l’appui de son recours, Monsieur [F] soutient qu’il n’a pas été rendu destinataire de l’intégralité des documents énumérés aux 1° et 2° du paragraphe I de ce texte, se rapportant à l’approbation des comptes et du budget prévisionnel.

Le syndicat produit pour sa part une copie de la convocation à l’assemblée générale adressée le 15 octobre 2019 à l’ensemble des copropriétaires, à laquelle sont annexés l’ensemble de ces documents.

Il appartient au syndic de prouver que les divers documents exigés par la loi ont bien été joints aux convocations. Au cas présent, cette preuve résulte du contenu de la résolution n° 4 faisant expressément référence aux pièces soumises à l’examen de l’assemblée, à savoir l’état financier après répartition et les annexes 2, 3, 4 et 5.

En tout état de cause, ne peuvent être annulées que les seules décisions affectées par l’absence de communication des documents, et non pas l’assemblée dans son ensemble ; or la cour, comme le tribunal, n’est pas saisie d’une demande subsidiaire aux fins d’annulation des résolutions n° 4 et 6 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel de l’exercice à venir.

Ce second moyen doit donc être également rejeté.

Sur la demande subsidiaire tendant à l’annulation de la résolution n° 5 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de renouveler le contrat de syndic de la société C’PANTEL IMMO pour une durée de quinze mois et fixé le montant de ses honoraires annuels à la somme de 1.750 euros TTC.

Monsieur [F] soutient que cette décision est irrégulière car le projet de contrat joint à la convocation prévoyait une rémunération inférieure.

Il existe sur ce point une divergence entre les projets de contrat produits par chacune des parties, ce qui laisse présumer qu’il a pu exister plusieurs versions de ce document. Cependant, l’appelant ne démontre pas que le projet prévoyant une rémunération de 1.750 euros ne serait pas celui qui a été joint à la convocation à l’assemblée générale, de sorte que sa demande subsidiaire doit être également rejetée.

Sur la demande principale en dommages-intérêts :

Il est constant en droit qu’un copropriétaire peut se plaindre d’une faute commise par le syndic lorsque celle-ci lui a occasionné un préjudice personnel.

A cette fin, il peut soit assigner le syndic en son nom personnel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, soit agir contre le syndicat des copropriétaires, responsable des fautes commises par son mandataire dans l’exercice de ses fonctions.

Au cas présent, le fondement de la demande de Monsieur [F] n’est pas clairement explicité.

Pour le cas où l’appelant entendrait agir contre le syndic, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que la société C’PANTEL IMMO n’avait pas été citée à comparaître en son nom personnel, de sorte que l’action était irrecevable.

Pour le cas où il entendrait agir contre le syndicat, force est de reconnaître qu’il ne rapporte pas la preuve d’une faute du syndic, les griefs développés dans ses conclusions ne reposant que sur ses seules affirmations.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat :

Il est établi par les correspondances produites au dossier que Monsieur [F] a tiré argument de la présente procédure pour soutenir que le mandat du syndic n’avait pas été renouvelé et exiger de la société ASPH, prestataire de services du syndicat des copropriétaires, qu’elle suspende immédiatement ses interventions. Il a également dénigré la gestion des comptes du syndicat auprès d’autres copropriétaires en évoquant des malversations et la perspective d’un audit ordonné en justice.

Ces affirmations, dénuées de fondement, ont causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité de 2.000 euros.

Les autres griefs ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile, le surplus de la demande étant dès lors rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne Monsieur [G] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [F] de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires,

Condamne Monsieur [F] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE