COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00818 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PJ5Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 NOVEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/00178

APPELANTE :

S.C.I. P.Y.G

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Léa BROUSSARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [X] [B] épouse [L]

née le 22 Juillet 1947 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

et

Monsieur [I] [L]

né le 25 Juin 1942 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Elisa ECHE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DP CARRE exerçant sous l’enseigne RICHTER GROUPE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte reçu le 22 août 2005 par maître [Y] [V], notaire à [Localité 5], les époux [L] ont acquis auprès des époux [Z] dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], sur une parcelle cadastrée section HX numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], le lot numéro 7 correspondant à un local au rez-de-chaussée et un appartement à l’étage.

Aux termes d’un acte reçu le 03 février 2009 par maître [K] [M], notaire à [Localité 6], il a été procédé, après division de la parcelle cadastrée section HX numéro [Cadastre 1] en deux parcelles cadastrées section HX numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4], à la subdivision du lot numéro 7 en deux lots numérotés 9 et 10, le premier lot correspondant à une buanderie avec un dégagement et le second lot correspondant à un local situé au rez-de-chaussée et un appartement au premier étage, le lot portant le numéro 7 étant supprimé. En outre, il a été procédé à la scission de la copropriété en deux propriétés distinctes, par voie de retrait du lot numéro 10 appartenant aux époux [L], correspondant à la partie du bâtiment B physiquement indépendante du reste des constructions composant la copropriété, la propriété des époux [L] étant cadastrée section HX numéro [Cadastre 3] et la copropriété ayant pour assiette foncière les parcelles cadastrées section HX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4].

Par actes d’huissier en date des 29 et 30 décembre 2020, les époux [L] ont fait assigner la SCI [Localité 7] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Montpellier pris en la personne de son syndic la société Richter Immobilier devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir la condamnation, en présence de la copropriété, de la SCI [Localité 7] à obturer entièrement par des pavés de verre le jour de souffrance éclairant actuellement le studio dont elle est propriétaire constituant le lot portant le numéro 6 de la copropriété, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement à intervenir.

Ils lui demandent également de dire le jugement à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Montpellier et de condamner la SCI [Localité 7] à leur payer une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils lui demandent enfin de préciser pour les besoins de la publicité du jugement que la SCI [Localité 7] est propriétaire du lot numéro 6 de l’immeuble en copropriété sis à Montpellier cadastrée section HX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4], pour l’avoir acquis par acte du 26 février 2014 publié au 1er bureau des hypothèques de Montpellier le 07 mars 2014 volume 2014 P numéro 3430.

Par jugement contradictoire du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Condamné la SCI [Localité 7] à obturer intégralement par des pavés de verre le jour de souffrance de l’appartement dont elle est propriétaire, correspondant au lot numéro six de la copropriété sise [Adresse 3] à Montpellier cadastrée section HX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4], situé sur le mur A de l’immeuble, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de 90 jours passé lequel il sera à nouveau statué ;

— Déclaré le présent jugement opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— Condamné la SCI [Localité 7] à verser aux époux [L] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI [Localité 7] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Montpellier une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI [Localité 7] aux dépens

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 10 février 2022, la SCI [Localité 7] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 17 octobre 2025, elle sollicite la réformation du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Requalifier le lot n°6 comme constituant le fonds servant et le lot n°10 comme constituant le fonds dominant de la servitude ;

— Requalifier l’ouverture litigieuse du lot n°6 comme constituant une fenêtre et non un jour de souffrance ;

— Juger que la servitude ne saurait être rendue plus onéreuse pour le lot n°6 en le contraignant à procéder à une obturation intégrale de l’unique fenêtre dont il dispose ;

Subsidiairement, elle demande à la cour de voir :

— Requalifier l’ouverture litigieuse du lot n°6 comme constituant une fenêtre et non un jour de souffrance ;

— Juger que l’obturation intégrale de la fenêtre par des pavés de verre constitue une aggravation de la servitude conventionnelle ;

— Juger que la servitude ne saurait être aggravée au détriment du lot n°6 ;

En tout état de cause :

— Juger que l’obturation intégrale de la fenêtre par des pavés de verre porte atteinte à l’ordre public et précisément à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent ;

— Juger nulle et de nul effet la servitude en ce que le service rendu par la servitude litigieuse s’avère contraire à une règle d’ordre public si elle contraint à une obturation intégrale de l’unique fenêtre du lot n°6 ;

— Juger la demande indemnitaire des époux [L] prescrite;

— Condamner les époux [L] à lui verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [L] aux dépens.

Par conclusions enregistrées au greffe le 20 juillet 2022, les époux [L] demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et de :

— Condamner la SCI [Localité 7] à leur payer, en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la SCI, la somme de 2 300 euros augmentée de 100 euros par mois courus du 1er août 2022 jusqu’à justification de l’exécution du jugement ou à défaut jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

— Condamner la SCI [Localité 7] à leur payer 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés au cause d’appel ;

— Condamner la SCI [Localité 7] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Lafont & Associés Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées au greffe le 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 3] " demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation à son encontre, et demande à la cour de :

— Condamner la partie qui succombe à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 3] " la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la requalification des fonds constituant la servitude:

En l’espèce, le titre IV relatif aux servitudes de l’acte authentique du 3 février 2009 de scission de la copropriété fait état de trois jours de souffrance aménagés dans le mur du bâtiment A de la copropriété réduite, édifié en limite de la cour de la propriété retirée, permettant l’éclairement respectivement de la cage d’escalier du bâtiment A et des lots 2 et 6.

Par ailleurs, cet acte désigne comme fonds servant l’immeuble sis à [Adresse 6] [Adresse 7] (propriété [L]), cadastré HX numéro [Cadastre 3], et comme fonds dominant l’immeuble sis à [Adresse 6] [Adresse 3], cadastré section HX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4] ( propriété [Localité 7]).

Enfin, l’acte stipule qu’il est constitué au profit du fonds cadastré HX n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] (fonds dominant) une servitude permettant le maintien de ces jours de souffrance, lesquels devront obligatoirement être obturés par des pavés de verre et ne pourront en aucun cas être ouvrants.

Il est justifié de la publication de l’acte de scission reçu le 3 février 2009 par Maître [K] [M], notaire à [Localité 6], au service de la publicité foncière de [Localité 5], 1er bureau sous le numéro 5455 volume 2019.

La SCI [Localité 7] soutient que les qualifications respectives de fonds servant et fonds dominant seraient erronées et que les parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] comprenant le lot n° 6 forment en réalité le fonds servant, faisant valoir que l’obturation de la fenêtre par des pavés de verre n’a été prescrite que dans l’intérêt du lot n° 10 afin d’empêcher toute vue sur la propriété des époux [L].

Aux termes de l’article 637 du code civil ' Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire '.

En l’espèce, l’acte du 3 février 2009 qualifie clairement la propriété [Localité 7] comme fonds dominant, en indiquant qu’il est constitué à son profit une servitude permettant le maintien des jours de souffrance, sous réserve de leur obturation et de l’absence d’ouvrants, de sorte que le fonds servant est bien celui des époux [L] qui doivent subir des jours de souffrance donnant directement sur leur cour.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de requalifier les fonds constituants la servitude prévue par l’acte du 3 février 2009, la demande présentée à ce titre par la SCI [Localité 7] étant rejetée.

Sur la requalification du jour de souffrance en fenêtre :

La SCI [Localité 7] soutient que la qualification de jour de souffrance telle qu’elle est énoncée par la servitude prévue par l’acte du 3 février 2009 serait erronée, faisant valoir que le règlement de copropriété du 17 janvier 1992 désignait l’ouverture du lot n° 6 comme une fenêtre, cette ouverture en ayant toutes les caractéristiques.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 676 du code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, l’article 678 du code civil interdisant en tout état de cause l’existence de vues droites ou fenêtres d’aspect sur héritage clos ou non de son voisin.

Par conséquent, force est de constater que la vue droite de la fenêtre du lot n° 6 sur la cour appartenant aux époux [L] était prohibée par les dispositions de l’article 678 du code civil, l’appelante reconnaissant elle-même que cette fenêtre permettait à un individu de taille moyenne de regarder sans effort particulier de manière constante et normale sur le fonds voisin, ce qui justifie la constitution de la servitude mentionnée au profit de la SCI [Localité 7] dans l’acte du 3 février 2009, permettant le maintien d’une ouverture à la condition que cette dernière se conforme aux dispositions légales en l’ obturant par des pavés de verre qui ne pourront en aucun cas être ouvrants, et ce pour permettre aux propriétaires de la cour de bénéficier d’un minimum d’intimité et éviter les risques de nuisances sonores et/ou olfactives.

La demande de requalification formée par la SCI [Localité 7] sera en conséquence rejetée.

Sur l’aggravation de la servitude :

Aux termes de l’article 701 du code civil ' Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode '.

En l’espèce, il n’est démontré par la SCI [Localité 7] aucune aggravation par les époux [L] de la servitude conventionnelle qui prévoyait dès l’origine une obturation totale par des pavés de verre qui ne pourront en aucun cas être ouvrants, l’absence d’obturation totale de la fenêtre ne résultant que d’une tolérance, la servitude conservant en tout état de cause son plein effet, étant enfin relevé que Monsieur [P] [D], associé de la SCI [Localité 7], reconnait avoir été informé par son notaire, lors de l’acquisition, de l’existence de la servitude litigieuse.

Outre que la SCI [Localité 7] a acquis son bien en connaissant l’existence de la servitude imposant une obturation totale de la fenêtre, elle ne démontre pas que l’obturation intégrale de la fenêtre par des pavés de verre contreviendrait à l’obligation de délivrance au locataire d’un logement décent alors même qu’il résulte d’une photographie aérienne versée aux débats par les intimés que le lot n° 6 dispose d’une fenêtre de toit ' VELUX ' qui contrairement à ce que soutient la SCI [Localité 7], peut parfaitement être ouverte, la photographie produite par l’appelante elle-même montrant que la fenêtre dispose, en sa partie supérieure, d’une barre permettant son ouverture et donc l’aération des lieux, outre d’assurer la luminosité du studio d’une surface de 11 m².

Il n’est donc pas démontré que la servitude litigieuse serait de nature à rendre le logement indécent et à contrevenir à une règle d’ordre public.

Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI [Localité 7] à obturer intégralement par des pavés de verre le jour de souffrance de l’appartement dont elle est propriétaire, correspondant au lot numéro six de la copropriété sise [Adresse 3] à Montpellier cadastrée section HX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4], situé sur le mur A de l’immeuble, par des pavés de verre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de 90 jours passé lequel il sera à nouveau statué.

Sur l’appel incident des époux [L] :

Au préalable, il convient de relever que si les époux [L] exposent que le non respect d’obturer intégralement l’ouverture litigieuse a entraîné pour eux un préjudice de jouissance quotidien, ils fondent cependant leur demande de réparation dans leur dispositif sur la résistance abusive de la SCI [Localité 7] et sur les articles 1241 et 1242 du code civil, le fondement juridique de leur prétention à ce titre n’apparaissant en conséquence pas clairement déterminé.

En l’espèce, la SCI [Localité 7] demande à la cour de déclarer prescrite la demande indemnitaire formée par les intimés.

Or, la demande indemnitaire des époux [L] étant fondée, aux termes de leur dispositif, sur la résistance abusive de la SCI [Localité 7], le point de départ du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil doit être fixé à la date à laquelle, selon eux, la SCI [Localité 7] a persisté dans sa résistance à leurs demandes légitimes, soit à la date de l’appel, le 10 février 2022, de sorte que la fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande indemnitaire des époux [L] sera rejetée.

En tout état de cause, les motifs du jugement de première instance relevant le caractère non fondé des arguments soulevés par la SCI [Localité 7] devant le tribunal ainsi que les allégations formulées en cause d’appel ne suffisent pas à caractériser une faute ayant fait dégénerer en abus le droit d’exercer pour l’appelante une voie de recours.

Par conséquent, la demande présentée à ce titre par les époux [L] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de requalification formées par la SCI [Localité 7] ;

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande indemnitaire des époux [L] ;

Déboute Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] épouse [L] de leur demande au titre de la réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la SCI [Localité 7] ;

Condamne la SCI [Localité 7] à payer à Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] épouse [L] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne la SCI [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Montpellier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne la SCI [Localité 7] aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP Lafont&Associés Avocats.

Le greffier, Le président,