MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/585

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 14 Octobre 2025

N° RG 24/01406 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HSUW

Décision attaquée : Jugement du Président du TJ de [Localité 5] en date du 12 Septembre 2024

Appelant

M. [S] [W]

né le 03 Juin 1964 à , demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par M^e Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat plaidant au barreau de l’AUBE

Intimée

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société BOAN & Compagnie, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 septembre 2025

Date de mise à disposition : 14 octobre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [S] [W] est propriétaire de deux lots au sein de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 8].

Par acte d’huissier du 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a assigné M. [W] devant le tribunal judicaire de Bonneville selon la procédure accélérée au fond notamment aux fins d’entendre condamner M. [W] à lui verser la somme de 8.036,35 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par jugement réputé contradictoire du 12 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] :

— au titre des appels 1 et 2 échus de l’exercice 2024 en cours mentionnés à la mise en demeure du 6 mars 2024 la somme de 1.757,24 euros outre les intérêts au taux légal, à compter du 6 mars 2024,

— au titre des provisions à échoir de l’exercice en cours devenues exigibles à l’expiration du délai de trente jours, soit le 8 avril 2024, la somme de 1.835,36 euros outre les intérêts au taux légal ;

— Condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 4.184,44 euros pour les impayés de l’année 2023 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamné M. [W] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamné M. [W] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laissé les dépens à la charge de M. [W] ;

— Dit que la présente décision sera exécutoire par provisions.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les comptes annuels de la copropriété et les budgets prévisionnels des charges et travaux ont été approuvés lors des assemblées générales des 8/04/2022, 09/01/2023 et 02/02/2024

La société Boan & Cie représente valablement la copropriété [Adresse 6] suivant le contrat de syndic du 02/02/2024 ;

Au regard des mises en demeure et de la condamnation précédente pour manquement au paiement des charges au sein de la copropriété, le manquement répété de M. [W] cause indéniablement un préjudice à la copropriété dans la gestion de sa trésorerie justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 11 octobre 2024, M. [W] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 13 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [W] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Juger que la société Boan & Cie, es qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence de de la copropriété [Adresse 6], a violé l’article 65 du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967 en ne notifiant pas les appels de charges ainsi que les actes de procédure à sa nouvelle adresse connue ;

— Constater que le décompte individuel des sommes dues dressé par la société Boan & Cie sur lequel repose la décision de première instance rendue le 12 septembre 2024 est erroné;

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence de la copropriété [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes au titre, d’une part, des prétendus impayés de charges et provisions de copropriété et, d’autre part, de ses demandes subséquentes ;

— Ordonner à la société Boan & Cie, ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence de de la copropriété [Adresse 6], de rectifier les erreurs commises dans l’établissement de son relevé de compte de copropriété daté du 24/03/2025 en mentionnant la somme complémentaire de 931,30 euros à son crédit, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence de la copropriété [Adresse 6] de sa demande visant à se voir accorder des dommages intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de la copropriété [Adresse 6] à lui rembourser la somme de 3.000 euros correspondant à l’indemnité liée à l’article 700 du code de procédure civile et aux dommages-intérêts pour résistance abusive figurant à tort en débit sur son relevé de compte de copropriété du 11/10/2024;

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] ne justifie pas de sa mauvaise foi ni même avoir subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement de charges et provisions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de la copropriété [Adresse 6] à lui régler la somme de 6.106,48 euros au titre des dommages intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] aux entiers dépens tant de première instance qu’à hauteur d’Appel ainsi qu’au règlement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [W] fait notamment valoir que :

La société Boan & Cie, en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6], n’a pas transmis l’ensemble de ses appels de charges à sa nouvelle adresse violant ainsi l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 par le syndic ;

Le décompte des charges de copropriété dressé par le syndicat des copropriétaires est erroné ;

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Par dernières écritures du 6 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] demande à la cour de :

— Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— Déclarer irrecevable et mal fondé M. [W] en sa demande de condamnation sous astreinte de la société Boan & Cie ;

— En conséquence, confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— Y ajouter la condamnation de M. [W] à lui payer une somme de 6.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] fait notamment valoir que :

M. [W] procède par simple affirmation, sans justificatif de la modification de son adresse ;

Les sommes versées dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, qu’il s’agisse de loyers saisis ou de versements à titre d’acompte en remboursement de la créance visée au commandement, ont vocation à désintéresser les créanciers hypothécaires selon leur rang dans le cadre de la procédure de distribution du prix ;

Il est avéré que M. [W] n’a jamais payé ses charges de copropriété depuis l’origine de sa propriété depuis 2018, les paiements effectués pour le compte du débiteur n’ont été effectués que pour stopper la saisie immobilière en cours et l’adjudication fixée le 7 novembre 2024, dès lors, la défaillance de M. [W] au cours de plusieurs années a nécessairement été préjudiciable à l’ensemble de la copropriété.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 30 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

MOTIFS ET DECISION

I – Sur la notification à l’adresse de M. [S] [W]

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit 'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.'

L’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose 'En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.'

Il résulte d’une jurisprudence constante (3ème Civ.,11 mai 2004, pourvoi n°03-10.637, 3ème Civ., 7 février 2012, pourvoi n°10-28.770, 3ème Civ., 14 avril 2016, pourvoi n°15-11.258) qu’il appartient au syndic de convoquer, notifier, mettre en demeure les copropriétaires, à l’adresse qu’ils ont communiquée, et à défaut, à la dernière adresse connue. L’envoi à l’adresse électronique ne s’entend en outre que si le copropriétaire a clairement indiqué son souhait de recevoir les diverses notifications et mises en demeure par cette voie, laquelle remplace alors l’envoi par courrier postal.

Il ne ressort d’aucune pièce que M. [S] [W] ait notifié une autre adresse que celle du [Adresse 1], au syndic, pas plus qu’il n’a sollicité officiellement l’utilisation de la voie électronique pour recevoir notifications et mises en demeure. S’il fait état d’un transfert de son courrier courant juillet 2024, il n’en justifie nullement.

A l’inverse, le dossier fait apparaître que :

— le commandement aux fins de saisie-vente délivré à cette adresse le 5 janvier 2024 l’a été à M. [W] trouvé sur place qui a déclaré 'c’est mon domicile personnel',

— l’adresse retenue dans la procédure de saisie immobilière et figurant dans les jugements d’orientation du 29 août 2024 et de caducité du 7 novembre 2024 est celle de [Localité 7],

— M. [W] ne récupère pas ses lettres recommandées avec accusé de réception, qui sont revenues 'non réclamées’ en mars 2023, ainsi qu’en mars 2024, mais non 'inconnu à cette adresse',

— M. [W] était comparant aux termes du jugement du 29 juin 2023, bien que n’ayant pas conclu au fond, et il a été touché à personne par l’assignation ayant donné lieu au jugement du 12 septembre 2024, celui-ci ayant été qualifié de réputé contradictoire.

En conséquence, les notifications réalisées par le syndic sont régulières, et notamment la sommation de payer valant mise en demeure du 6 mars 2024 ayant réclamé les appels de fond échus au 1er octobre 2023 et au 1er janvier 2024 et permettant le recours à la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire.

II- Sur la contestation du montant des sommes dues

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. (…)'

L’article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a constaté qu’il résultait :

— du jugement statuant selon la procédure accélérée au fond du 29 juin 2023, ayant condamné M. [W] à payer 8.962,31 euros de charges arrêtées au 9 janvier 2023,

— de l’appel de charges et de provisions du 1er février 2023 au 1er avril 2024,

— de la sommation de payer valant mise en demeure selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 délivrée le 6 mars 2024,

— du décompte des sommes dues au 16 avril 2024,

— du procès-verbal l’assemblée générale ordinaire du 8 avril 2022,

— du compte de la copropriété 2022-2023,

— du contrat de syndic,

— du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 2 février2024,

— du dossier comptable,

— du procès verbal d’asemblée générale ordinaire du 9 janvier 2023

— de l’appel de provision. 2 travaux du 17 juin 2024 et appel de charge n°4 avec son décompte au 19/06/2024,

que les appels de charges 1 et 2 étaient impayés à la date du 16 avril 2024, date d’établissement du décompte, et que les appels de charges suivants de l’exercice en cours sont devenus exigibles 30 jours après la mise en demeure du 6 mars 2024.

La contestation de M. [W] porte exclusivement sur l’absence de prise en compte des versements qu’il soutient avoir réalisés au profit du syndicat des copropriétaires, ou qui ont été réalisés pour lui par les membres de sa famille. Il apparaît toutefois :

— que le chèque de 10.000 euros tiré sur le compte bancaire Malleaume-[W] de sa fille a été enregistré le 17 mai 2024 sur le compte copropriétaire, après avoir transité par le compte CARPA,

— que les virements de 895,49 euros et 4.900 euros du 29 octobre 2024, et de 2.164,46 euros et 310,99 euros des 4 et 6 novembre 2024 ont bien été enregistrés au crédit du compte CARPA, et ont ensuite été pris en compte sur le compte de copropriété de M. [W], lequel fait apparaître un total de sommes versées depuis le jugement du 29 juin 2023 de 25.579,01 euros, alors que M. [W] revendique un total de seulement 22.289,47 euros,

— que les frais de la saisie immobilière sont bien justifiés, par notamment les frais de Me [N], selon facture du 8 novembre 2024, de 2.029,22 euros, et par le fait que la procédure de saisie s’est trouvée interrompue par le paiement la veille de l’audience à laquelle la vente devait être requise, toutes les autres étapes de la procédure ayant été exécutées (publicité, visite, etc),

— qu’en définitive, M. [S] [W] ne justifie pas que des sommes versées pour apurer sa dette de charges de copropriété et les frais qui ont découlé des procédures mises en oeuvre pour les recouvrer n’ont pas été prises en compte par le syndic, et donc, ne démontre pas que le décompte serait erroné.

Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé de ce chef, et, corrélativement, la demande de voir enjoindre au syndic (lequel n’est au demeurant pasdans la cause à titre personnel) de rectifier le décompte, sous astreinte, doit être rejetée.

III- Sur les dommages et intérêts

M. [S] [W] a fait l’objet d’un jugement de condamnation à payer des charges de copropriété en date du 8 juin 2023, décision signifiée le 5 juillet 2023, d’un commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 5 janvier 2024, puis d’une nouvelle mise en demeure de payer les charges de copropriété le 6 mars 2024, et assignation en raison de nouveaux impayés, le 3 mai 2024. Ce n’est que suite à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière que le principal du jugement du 8 juin 2023 a commencé à être payé, le solde incluant les frais de la procédure de saisie étant apuré le 6 novembre 2024, soit la veille de l’audience du 7 novembre 2024 à laquelle la vente n’a pas été requise et un jugement de caducité du commandement a été rendu.

Par conséquent, il est bien démontré que seule la menace devenue imminente de voir son bien vendu aux enchères publiques a conduit M. [W] à commencer de payer sa dette, et qu’il a, parallèlement, laissé se constituer une nouvelle dette de charges de copropriété, n’ayant nullement pris l’habitude de régler les frais nécessaires à l’entretien de l’appartement dans lequel il vit. Son comportement fautif est donc avéré.

Il a contraint le syndicat des copropriétaires à suivre particulièrement sa situation, au delà de ce que constitue la gestion normale de la copropriété et le préjudice qui en est résulté est donc certain.

La décision de première instance d’octroyer une somme de 1.000 euros de dommages et intérêts sera confirmée.

IV- Sur les demandes accessoires

M. [S] [W], succombant en son appel, supportera les dépens de l’instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à verser une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que les frais irrépétibles de la procédure de saisie immobilière concernent une instance différente et n’ont pas vocation à être pris en charge dans la procédure en cours.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [S] [W],

Condamne M. [S] [W] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M. [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 14 octobre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL F.D.A

Copie exécutoire délivrée le 14 octobre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL F.D.A