COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 453

Rôle N° RG 22/13156 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDQB

[X] [Y]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurent BELFIORE

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 15 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04140.

APPELANT

Monsieur [X] [Y], né à [Localité 10], de nationalité Française, de profession, demeurant [Adresse 5], à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice le cabinet TREPIER [U] IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 4], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique des 5 et 11 juillet 1973, monsieur [X] [Y] a acquis la propriété des lots n°78 (une cave au sous-sol), n°85 (un appartement au 2ème étage) et n°91 (une mansarde dans les combles) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (06), soumis au statut de la copropriété.

Depuis l’assemblée générale du 16 mai 2013, la SAS Trepier [U] Immobilier (TVI) est le syndic de la copropriété.

Elle a succédé à M. [Y].

Par jugement du 9 janvier 2018, le tribunal judiciaire de Nice a annulé la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2016, ayant désigné la SAS TVI es qualité de syndic.

Postérieurement à l’assemblée générale du 22 juin 2016, la SAS TVI a été désignée syndic, notamment lors de l’assemblée générale du 15 juin 2017.

Par acte introductif d’instance du 31 août 2018, M. [Y] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 3] Beausoleil (06), représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Nice, afin de voir :

— annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2017 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— le dispenser en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la première instance.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2022 le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que l’action de M. [Y] était forclose ;

— débouté M. [Y] de ses demandes ;

— condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros, outre les entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a notamment considéré que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieux avait notifié à M. [Y] par lettre recommandé avec accusé de réception signé le 21 juin 2017. L’assignation datant du 31 août 2018, l’action était forclose, comme postérieure au délai légal de deux mois issu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 octobre 2022, M. [Y] a interjeté appel de la décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 15 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle annule et réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— déclare inexistants juridiquement les actes suivants : la convocation en date du 11 mai 2017 et le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2017 ;

— déclare nulle pour inexistence juridique la convocation en date du 11 mai 2017 et le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2017 ;

— juge qu’il sera dispensé en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la première instance ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable en l’espèce, car il n’a pas été régulièrement convoqué notamment par une personne dépourvue de pouvoir;

— en l’absence de mandat lui donnant qualité à agir, les actes accomplis par le syndic sont réputés ne jamais avoir existé ;

— la convocation et l’assemblée générale sont entachées d’inexistence juridique ;

— cette sanction de l’inexistence juridique n’est pas soumis au délai de l’aticle 42.

Par conclusions transmises le 11 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, et :

— déclare M. [Y] irrecevable en ses demandes ;

— déboute M. [Y] de ses demandes ;

— condamne M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’impossibilité de solliciter l’inexistence juridique de l’assemblée générale :

— l’irrégularité de la convocation d’une assemblée générale ne la rend pas inexistante mais a pour effet de la rendre annulable ;

— la demande est irrecevable étant sans objet ;

— sur la forclusion :

— l’action en nullité d’une assemblée générale doit être introduite dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le procès-verbal a été notifié à M. [Y] le 21 juin 2017 ;

— il est forclos ;

— sur le défaut de pouvoir du syndic :

— l’annulation de la résolution n°8 du procès-verbal du 22 juin 2016, sur l’élection du syndic est intervenue le 9 janvier 2018, soit plus de 6 mois après l’assemblée générale du 15 juin 2017 dont M. [Y] sollicite le constat de l’inexistence ;

— au jour de la convocation de l’assemblée générale soit le 11 mai 2017, le syndic en exercice n’était aucunement démuni de pouvoir ou de qualité ;

— l’annulation de la résolution n°8 ne saurait entraîner la nullité de plein droit du procès-verbal du 15 juin 2017.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forclusion :

Aux termes de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sur l’inexistence juridique de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale:

Il est désormais acquis que la Cour de cassation a, définitivement, abandonné la théorie de l’existence dans une série d’arrêts (V. Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602 ; Cass. 3e civ., 21 juin 2006 ; Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.361 ; Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410 ; Cass. 3e civ., 13 févr. 2008, n° 07-12.988; Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-17.327 ; Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-14.381 ; Cass. 3e civ., 2 mars 2011 ; Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-22.728 ; Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084 ).

Selon la cour, les irrégularités constatées dans la tenue d’une assemblée générale, quelle que soit leur gravité, ne la rendent pas, ou les décisions qu’elle a prises, inexistantes, mais annulables (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007 , préc.).

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a relevé que M. [Y] ne pouvait pas solliciter du juge qu’il constate l’inexistence juridique de la convocation en date du 11 mai 2017 et de l’assemblée générale du 15 juin 2017.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale :

Il est acquis que le délai de forclusion de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s’applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions de l’assemblée générale, même fondée sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière (Cass. Civ 3ème 19 décembre 2007, n°06-21.410).

En l’espèce, il est acquis aux débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2017 a été notifié à M. [Y], par courrier recommandé avec accusé de réception, signé par ce dernier, le 21 juin 2017.

Or, M. [Y] a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice, par exploit de commissaire de justice du 31 août 2018, soit bien après l’expiration du délai de forclusion, le 21 août 2017.

Le prononcé du jugement du 9 janvier 2018, n’a pas rouvert le délai pour introduire l’action en contestation de l’assemblée générale du 15 juin 2017.

A titre surabondant, si le délai s’était rouvert ,M. [Y] aurait dû introduire l’action en contestation dans le délai de deux mois après le prononcé du jugement soit avant le 9 mars 2018.

En tout état de cause, l’annulation de la résolution n°8, du procès-verbal du 22 juin 2016, portant élection du syndic est intervenue le 9 janvier 2018, soit plus de 6 mois après la tenue de l’assemblée générale du 15 juin 2017. Au jour de la convocation de l’assemblée générale, soit le 11 mai 2017, le syndic en exercice n’était aucunement dépourvu de pouvoir ou de qualité, contrairement à ce que soutient M. [Y].

Il est constant que l’annulation de la résolution n°8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2016, ne saurait entraîner la nullité de plein droit du procès-verbal du 15 juin 2017, en l’absence d’annulation en cascades. L’annulation d’une assemblée générale n’entraîne pas de plein droit l’annulation des assemblées générales suivantes.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de M. [Y] irrecevable car forclose.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné M. [Y] à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, M. [Y] sera condamné à supporter les dépens d’appel. Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de leurs frais irrépétibles. M. [Y] sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 3] [Localité 7] (06), représenté par son syndic en exercice, la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,