Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 24 octobre 2025, n° 24/15043

TGI Grasse 26 novembre 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 24 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les infiltrations
La cour a constaté que les infiltrations provenaient des parties communes et que le syndicat des copropriétaires était responsable de l'indemnisation des dommages causés aux copropriétaires.
Accepté
Préjudice de jouissance subi par les appelants
La cour a reconnu que les appelants subissaient un préjudice de jouissance en raison des infiltrations, justifiant ainsi l'octroi d'une provision.
Accepté
Frais irrépétibles exposés par les appelants
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu'ils ont exposés.
Accepté
Fondement de la demande de dispense
La cour a accordé la dispense de participation aux frais de procédure, considérant que la demande des appelants était fondée.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 24 oct. 2025, n° 24/15043
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/15043
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 26 novembre 2024, N° 24/01148
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Roselyne SIMON-THIBAUDJulien DUCLOUXAlexia PICCERELLE
Cabinet(s) :	PICCERELLE ZANOTTI GUIGON-BIGAZZI - AVOCATS ASSOCIES
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 6 ] VITA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 24 OCTOBRE 2025

N° 2025/212

Rôle N° RG 24/15043 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODVK

[P] [Z]

[T], [D], [V] [X]

Syndic. de copro. LE DOLCE VITA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Alexia PICCERELLE

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 26 novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01148.

APPELANTS

Monsieur [P] [Z]

né le 27 janvier 1984 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

Madame [T], [D], [V] [X]

née le 03 février 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] VITA pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AGEFIM CONSULTANTS, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexia PICCERELLE de la SCP COURTAUD – PICCERELLE – ZANOTTI – GUIGON-BIGAZZI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 juillet 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2025,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant devis du 2 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) situé au [Localité 5] a confié à la société de ravalement d’isolation et d’étanchéité (la société SORIE) des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble.

Par acte notarié du 6 octobre 2023, M. [P] [Z] et Mme [T] [X] ont acquis le lot n° 73 qui correspond à un appartement situé au 6ème étage, sous la toiture-terrasse.

Se plaignant d’infiltrations dans les appartements situés au-dessous de la toiture-terrasse et se prévalant d’un rapport de recherches de fuites qui concluait que l’étanchéité devait être intégralement refaite, le syndicat des copropriétaires a assigné, le 28 juin 2024, la société SORIE et l’assureur en responsabilité civile et décennale de celle-ci, la société Aviva assurances, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse afin, notamment, que la société SORIE soit condamnée sous astreinte à refaire la totalité de l’étanchéité de la toiture-terrasse.

M. [P] [Z] et Mme [T] [X] sont intervenus à la procédure et ils ont sollicité la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires pour remédier aux infiltrations dont ils sont victimes dans leur appartement et à leur payer une somme provisionnelle de 40 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils ont en outre demandé l’instauration d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge des référés a':

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés ;

— constaté l’intervention volontaire de M. [P] [Z] et Mme [T] [X]';

— déclaré l’intervention recevable';

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de condamnation sous astreinte de la société SORIE à réaliser une réfection totale de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble';

— constaté que la demande de garantie formée par la société SORIE à l’encontre de la société Abeille IARD & Santé (venant aux droits de la société Aviva assurances), est sans objet';

— débouté M. [P] [Z] et Mme [T] [X] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires pour remédier aux troubles dont ils sont victimes';

— débouté M. [P] [Z] et Mme [T] [X] de leur demande de provision';

— constaté que la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’encontre de la société SORIE est sans objet';

— ordonné une expertise confiée à M. [O] [U] avec mission donner les éléments permettant de déterminer si une réception des travaux de la société SOIRIE a eu lieu, avec ou sans réserves, de constater et décrire les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Dolce Vita dans son assignation, d’en rechercher la ou les causes, de déterminer s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination et de proposer les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, une consignation de 3'000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert étant mise à la charge du syndicat des copropriétaires';

— laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Dolce Vita';

— débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 décembre 2024, M. [Z] et Mme [X] ont relevé appel de cette ordonnance de référé en intimant le syndicat des copropriétaires.

Un avis d’orientation et de fixation de l’affaire à bref délai a été notifié aux parties le 13 janvier 2025, pour une audience du 13 juin 2025, avec clôture au 27 mai précédent. Elles ont été informées du report de l’audience au 3 juillet 2025 avec une clôture au 17 juin 2025.

Par conclusions remises au greffe le 16 juin 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer, M. [Z] et Mme [X] demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé en ces chefs critiqués qui ont :

*débouté M. [P] [Z] et Mme [T] [X] de leur demande de provision,

*débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

*débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, à payer à M. [P] [Z] et Mme [T] [X] une provision d’un montant de 50 000 euros (à parfaire) à valoir sur le préjudice de jouissance subi, dont il est responsable de plein droit, ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble,

— juger que M. [P] [Z] et Mme [T] [X] seront dispensés de leur participation aux frais inhérents à la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à M. [P] [Z] et Mme [T] [X] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe le 13 mai 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer les chefs querellés par les consorts [F] dans l’ordonnance déférée,

Et ce faisant,

— rejeter la demande de condamnation du syndicat à verser une indemnité de 50 000 euros aux consorts [F],

— rejeter la demande des consorts [F] visant à être dispensés de participer aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965,

— rejeter leur demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une indemnité de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner Mme [T] [X] et de M. [P] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025.

Motifs':

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

(…)

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'».

Le syndicat des copropriétaires qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, ne peut se prévaloir d’une clause insérée dans le contrat de vente signé entre M. [Z] et Mme [X] d’une part et leurs vendeurs d’autre part selon laquelle les acheteurs «'supporteront la totalité des charges d’entretien de la terrasse, résultant de l’usage qu’ils en auront, ainsi que 50% des grosses réparations rendues nécessaires pour l’étanchéité et qui ne relèveraient pas de la garantie de l’entrepreneur'», cette clause n’ayant d’effet qu’entre les parties et ne dispensant pas le syndicat des copropriétaires de ses obligations issues de la loi du 10 juillet 1965.

Il ne peut pas plus en tirer argument qu’il a été débouté d’une précédente demande formée contre la société SORIE par jugement du tribunal de commerce de Cannes du 2 mai 2024.

Ainsi qu’il ressort de l’ordonnance de référé critiquée et des propres conclusions du syndicat des copropriétaires, celui-ci ne conteste pas que les infiltrations proviennent des parties communes, et il rappelle d’ailleurs qu’a été organisée, les 7 et 8 mars 2024, une recherche de fuites, par la société GSM Fuites, en présence d’un commissaire de justice de l’étude [A], laquelle a mis en évidence des coulures d’eau jaune à différents endroits dans l’appartement de Mme [X] et M. [Z] à la suite de la mise en eau de la toiture-terrasse par un colorant jaune.

L’obligation du syndicat des copropriétaires d’indemniser M. [Z] et Mme [X] pour le préjudice de jouissance subi et lié aux infiltrations provenant des parties communes n’est donc pas sérieusement contestable dans son principe.

Le syndicat des copropriétaires – qui affirme ne pas souhaiter «'minimiser les dommages consécutifs aux infiltrations affectant l’appartement acquis par les consorts [F]'le 06.10.2023'» – objecte que M. [Z] et Mme [X] n’habitant pas l’appartement affecté des infiltrations, ils ne peuvent prétendre à indemnisation de leur préjudice de jouissance à compter de la date d’acquisition de l’appartement, tandis que ces derniers soutiennent qu’ils subissent des infiltrations très importantes et de multiples coulures d’eau dans leur appartement ainsi que l’a mis en évidence la recherche de fuites (coulures dans l’angle de la chambre, dans la salle de bain, dans la cuisine à différents endroits et dans le salon) et que dès lors ils ne peuvent finaliser les travaux qu’ils avaient envisagés pour habiter leur appartement qu’ils ont acquis 828 500 euros sans pouvoir l’occuper.

Il ressort des pièces versées aux débats que les acquéreurs ne comptaient pas s’installer dès la signature de l’acte de vente le 6 octobre 2023, mais effectuer des travaux de rénovation pour une installation prévue en juin 2024, et que l’habitabilité de l’appartement a seulement été retardée par les infiltrations provenant de la toiture-terrasse. En revanche, alors qu’ils demandaient au juge des référés la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires pour remédier aux infiltrations, cette demande n’apparaît plus d’actualité puisqu’elle a été abandonnée dans le cadre de l’appel contre l’ordonnance qui les en a déboutés, en date du 17 décembre 2024.

En l’état de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer M. [Z] et Mme [X] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Z] et Mme [X] qui voient leur prétention déclarée fondée par la présente décision, seront dispensés de participer aux frais de procédure de la présente instance.

Par ces motifs':

La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [P] [Z] et Mme [T] [X] de leur demande de provision';

Le confirme pour le surplus';

Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Dolce Vita à payer à M. [P] [Z] et Mme [T] [X] la somme de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance';

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Dolce Vita à payer à M. [P] [Z] et Mme [T] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Dispense M. [P] [Z] et Mme [T] [X] de participer aux frais de procédure de la présente instance';

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Dolce Vita aux dépens.

Le Greffier, La Présidente,